Залог выходит из кризиса: Как могут помочь в этом оценочные компании

Внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы «О залоге», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об исполнительном производстве», в законодательство о нотариате.

ЗАКОН В БОРЬБЕ С КРИЗИСОМ

Отметим сразу важную особенность нормативного акта: его положения применяются к правоотношениям, воз никшим после его вступления в силу, т.е. договор о залоге должен быть за ключен после 30 декабря 2008 года. А что же делать остальным, тем, кто брал (а главное, выдавал) кредиты до этого? Ответ один – договариваться, причем в письменной форме, т.к. закон позволяет сторонам кредитного договора и договора залога заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога. В соответствии с изменениями, вносимыми в п. 3 ст. 349 ГК РФ, такое соглашение может быть заключено сторонами в любое время. Соглашение может быть как отдельным документом, так и частью договора о залоге. Если залогодателем является физическое лицо, то для заключения соглашения требуется нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество. Обращаем вни мание на то, что если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее физическому лицу на праве собственности, то взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (п. 6 ст. 349 ГК РФ). Перед нами не стоит задача по дробно рассмотреть все то новое, что принес с собой ФЗ №306. Для этого существуют семинары, консультации, аналитические материалы, наверняка будет дискуссия в прессе. Отметим только, что банкам-залогодержателям в большой степени развязали руки и дали возможность как получить предмет залога в свою собственность, так и реализовать его третьим лицам для исправления ситуации с ликвидностью. Причем и то и другое можно теперь сделать достаточно быстро. Было бы желание обеих сторон. Внедрение в жизнь закона станет лакмусовой бумажкой работы юристов банков и специалистов кредитных отде лов, которые давали в свое время правовую оценку предмету залога. К сожалению, опыт работы юридического отдела нашей компании говорит о том, что уровень такой оценки зачастую бывает довольно низким, и решения судов, выносимые по искам третьих лиц в связи с нарушением их имущественных прав и законных интересов заключенными сделками залога, в основном не в пользу банков. Кстати, мы готовы поделиться судебной практикой на эту тему, заходите на наш сайт: там в скором времени будет размещен банк решений на эту тему, а будут вопросы – пожалуй ста, задавайте их в специальном раз деле сайта.

ЧЕМ ПОМОЖЕТ ОЦЕНЩИК?

Теперь об оценочных компаниях и их роли в реализации новой концепции работы с заложенным имуществом. Оценщик облегчает сторонам путь к компромиссу. Такое партнерство ради мира. Например, при внесудебном обращении взыскания на движимое имущество заложенное движимое имущество поступает в собственность залогодержателя или продается залогодержателем третьему лицу по цене, равной его рыночной стоимости (п. 4 ст. 1 ФЗ-306). Ясно, что в данном случае без независимого оценщика не обойтись. Главное, чтобы он был высококвалифицированным, т.к. результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. Что это означает на практике? Судебный процесс по оспариванию оценки приведет к проведению судебной экспертизы. Причем результаты экспертизы для суда в большинстве случаев значимы на 100%. Если ваш оценщик ошибся и судебный эксперт это признал, то помимо решения суда о признании оценки не соответствующей действительности (и, соответственно, сделки по передаче заложенного имущества, т.к. оценка – существенное условие продажи или передачи имущества в собственность залогодержателя) вы получите взыскание с вас расходов на проведение экспертизы, расходов по оплате услуг юриста второй стороны и государственной пошлины. Так не проще ли работать с проверенными профессионалами? Отчет оценщика также необходим для проведения торгов при реализации движимого заложенного имущества без обращения в суд (п. 10 ст. 1 ФЗ №306) и при продаже имущества комиссионером по договору комиссии (пп 2 ст. 17 ФЗ №306). В случае неисполнения заключенного залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке залогодержатель может обратиться к нотариусу для совершения исполнительной надписи на договоре залога или закладной. В состав пакета документов, по которым взыскание задолженности проводится в бесспорном порядке, входит и отчет об оценке заложенного имущества (ст. 2 ФЗ №306), т.к. исполнительная надпись нотариуса об обращении взыскания на заложенное имущество должна содержать указание на начальную продажную цену такого имущества, определяемую на основании независимой оценки. Необходимо отметить, что в соответствии с поправками, вносимыми в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» (п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке»), обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного за логом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обязательства не значительно и размер требования залогодержателя несоразмерен стои мости заложенного имущества, если одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обя зательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге, период просрочки исполнения обязательств составляет менее чем три месяца. Такие четкие критерии несоразмерности требований нарушению обязательств прописаны в законе впервые. Однако, на наш взгляд, не совсем ясно, каким образом тогда решать проблему «маржин коллов» (требований банков при уменьшении стоимости предмета за лога). Можно либо увеличить залоговое обеспечение кредита, либо выпла тить его досрочно, т.к. в законе говорится о стоимости предмета залога, указанной в договоре о залоге, который мог быть заключен несколько лет назад. Соответственно, и стоимость предмета залога сильно отличалась от сегодняшней рыночной стоимости. Хотелось бы услышать мнение коллег по данному вопросу. В соответствии с поправками, вносимыми в ФЗ «Об ипотеке», при влечение независимого оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на право аренды недвижимого имущества, на право требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, отвечающем требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…». А также на недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей (п. 10 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке»). В заключение хочется сказать не много о кризисах. Мы пережили девяностые, с их становлением (со всеми последствиями) рыночной экономики и дефолтом, мимо нас прошел «кризис доверия» 2004 года. Без условно, мы справимся и с днем сегодняшним. А принятый закон №306 будет нам в помощь!