Получить выгоду от заложенной недвижимости

Прежде всего речь идет о практике дисконтирования. Ранее, на растущем рынке, уровень дисконтирования составлял от 10 до 30% рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, позволяющий обеспечить хороший рычаг для бизнеса и одновременно защиту банков от рисков. Сейчас дисконтирование залогового имущества может достигать 50 и более процентов.

Это требование банков обусловлено тем, что банки не понимают дальнейшую судьбу недвижимости — возможность ее рыночной реализации и хотят подстраховаться на случай, если заемщик не сможет обслуживать выданный кредит.

Вторая группа сложностей — процедура реализации залога. К сегодняшнему дню банковскими специалистами накоплен определенный опыт и имеется достаточная квалификация по реализации залогов. Отработаны и юридические механизмы. Но бывает, что стороны пытаются судебными механизмами отстоять свои права на недвижимость и затягивают процедуру реализации. Отчасти именно из-за того, что на объект бывает сложно наложить взыскание, и растет ставка дисконтирования при оценке залога.

Перспективы и риски, связанные с недвижимостью, сводятся к двум основным показателям: капитализация (стоимость в случае продажи) и ликвидность (возможность быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику. Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку. И банку теперь предстоит что-то делать с этими активами.

У банка при разных обстоятельствах может накопиться большое количество проблемных активов, которые обременяют структуру пассивов и от которых банк по возможности должен избавляться. Хорошо, если банк — участник группы, в которой есть компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости. Или у банка есть собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с такими активами и принять через разные юридические механизмы эти активы в управление.

При накоплении определенного количества недвижимых активов крупные банковские структуры создают подобные специализированные подразделения. По такому пути пошли, например, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это правильно. Деятельность этих структур заключается не в том, чтобы максимально быстро переоформить недвижимость (это можно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами таким образом, чтобы повысить их ликвидность.

Но, на мой взгляд, все же эти специализированные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых есть возможность ежедневно профессионально заниматься активом в рамках сформированной проектной деятельности. Работать с объектом недвижимости, повышать его стоимость и капитализацию не свойственно банкам и их структурам, этим должны заниматься профессиональные управляющие.

В соответствии с законом кредит может быть реструктурирован после продажи заложенного актива другому собственнику. Первый механизм — продажа объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй — продажа специализированной банковской структуре. В рамках этой структуры возможны различные действия с активом, который в таком случае уже не является залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы. Новый формальный собственник может передать актив фи-девелоперу в управление или пустить девелопера в акционерный капитал компании.

Фи-девелопер — профессиональный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не владелец объекта), который работает за гонорар. Привлечение фи-девелопера дает возможность банку довести проект до состояния готовности к использованию, что позволит продать его по более высокой цене. Это широко применимая практика.

Наша рекомендация — сотрудничать в этом вопросе с крупными компаниями, имеющими на рынке сложившийся бренд. А еще эффективнее было бы привлечь игрока, который согласится войти долей в капитал актива (на 5–10%), что позволит отхеджировать риск и повысить заинтересованность игрока. Это можно сделать путем покупки доли юридического лица, которое владеет проектом — это самый простой вариант. Если проект завершен или почти завершен — можно купить, например, часть здания — это более сложный, но тоже возможный вариант.

Но проще всего, конечно, просто договориться с заемщиком, заложившим недвижимость, о реструктуризации кредита — увеличить срок его погашения. Если это девелопер — создать условия, в которых он сможет достроить объект, реализовать его и погасить проценты и кредит в полном объеме.

При реструктуризации задолженности банк может получить дополнительные преференции в качестве повышенных процентов по окончании проекта или повышенного залога. Банк сохраняет портфель и сохраняет своих клиентов. Следовательно, он имеет возможность войти в новую экономику с надежным и качественным портфелем.