Чудодейственных рецептов, как продать залоговое имущество, стоящее сейчас 50 единиц и выручить 100 единиц, на которые оно было оценено до кризиса, — не существует. Но можно рассортировать существующие проблемы оценки, определить пути их решения и сделать выводы во избежание повторения ошибок.
Есть как минимум две причины резкого изменения цены: либо это объективное падение, то есть форс-мажор, либо неприятные, но устранимые проблемы субъективного характера. Рассмотрим второй вариант.
Проблемы и ошибки в оценке могут возникнуть на трех стадиях: при принятии имущества в залог, во время переоценки залогового имущества или же при оценке залога при обращении взыскания. По субъекту возникновения проблемы с оценкой разделение можно провести между банком, оценщиком и заемщиком. Или неверным их взаимодействием.
Наконец, проблемы можно отнести и на объект оценки, который бывает ликвидным и обладает рыночной стоимостью и неликвидным, возможность оценки которого для целей кредитования представляется сомнительной.
Оценка при принятии имущества в залог
Риски, что оценщик окажется ангажированным и составит недостоверный ответ об оценке, пока достаточно высоки
Выбор залога при кредитовании — самый ответственный момент. Залог и объект оценки может быть дорогим (то есть на его производство затрачено много средств), но не ликвидным. В соответствии с п. 6.3.1. Положения Банка России от 26 марта 2004 года № 254-П, «при залоге вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог».
Несмотря на неопределенность отсчета срока реализации предмета залога, ЦБ прямо указывает на необходимость наличия устойчивого рынка, то есть по крайней мере должны быть соблюдены признаки наличия рынка (место, участники, способ и традиции оборота, формат товара и т. п.). Если на эти вопросы изначально нет ответа (например, отдельным предметом залога и оценки выступает доменная печь), то проблемы последующей оценки и реализации существуют уже на этой стадии.
Банкам следует более тщательно подбирать объекты залога, в том числе с помощью оценщиков.
Как выбирать оценщика?
К сожалению, риски, что оценщик окажется ангажированным и составит недостоверный ответ об оценке, пока достаточно высоки. Устранить эту проблему призван документ комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности «Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками». В этих рекомендациях в том числе даны критерии по опыту работы оценщика, его деловой репутации, технической и интеллектуальной оснащенности и т. п.
Казалось бы, выбрал оценщика — и можно ему доверять, не проверяя. Однако следование данным рекомендациям и выбор оценщиков-партнеров не освобождает банк от активного участия в последующем процессе оценки.
Постановка задания: выбор искомой стоимости
Одна из обязательных процедур, предусмотренных законодательством, регулирующим оценочную деятельность (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256), — задание на оценку. Этот документ должен включать объект оценки, имущественные права на него, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату и срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Неправильно оформленное задание может стать источником неверной оценки. Возьмем в качестве примера все ту же доменную печь. Предположим, в задании на оценку указано: «Объект оценки — доменная печь, цель оценки — вклад в уставный капитал, вид стоимости — инвестиционная». По такому заданию оценщик может выполнить совершенно корректную оценку, но она не будет иметь отношения к оценке для целей кредитования. Если банк в этом случае не участвовал в формировании задания на оценку, проблемы с реализацией гарантированы.
ЦБ РФ в 254-П определяет базовую стоимость для оценки залога как справедливую стоимость, то есть такую цену, «по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней».
Российские стандарты оценки предполагают четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
Банкам имеет смысл дополнительно обучать персонал азам оценочной деятельности и основам рецензирования отчетов об оценке
Для целей кредитования, согласно требованиям ЦБ, подходит рыночная стоимость как «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Выбор иной стоимости в качестве базовой для оценки залога будет ошибкой.
Рецензирование отчета об оценке
Итоговый документ, в котором объединены результаты работы оценщика, — отчет об оценке. Он играет важную роль по снижению кредитных рисков. В настоящее время готовятся рекомендации комитета АРБ по оценочной деятельности по порядку рецензирования отчетов об оценке.
От рецензента, его подготовленности, внимательности, способности сосредоточиться на логических ошибках, а не на арифметических погрешностях, зависит очень многое. Поэтому банкам имеет смысл дополнительно обучать персонал азам оценочной деятельности и основам рецензирования отчетов об оценке.
Проблемы оценки при нахождении имущества в залоге
Для определения частоты проведения переоценки имущества необходимо учитывать несколько факторов. Во-первых, нормативные требования. Это может быть определено инструкцией ЦБ или внутренним положением банка. Во-вторых, срок действия отчета об оценке. Кто определяет, действует отчет или нет? Наверное, тот, кто его подготовил, — оценщик. Если рыночные условия изменились, отчет может устареть и через сутки после его составления. Если рыночная конъюнктура не меняется, отчет может действовать и год.
Имея необходимость перекрыть величину кредита стоимостью залога, заемщик может быть источником «воздействия» на оценщика
Таким образом, следуя нормативным требованиям периодической оценки, нужно регулярно консультироваться с оценщиком имущества по поводу действительности оценки.
Проблемы оценки при обращении взыскания на залог
Понятно, что реализация залога происходит в необычных, форс-мажорных обстоятельствах. Существует необходимость ускоренной продажи залогового имущества. Стандартами оценки предусмотрена ликвидационная стоимость: «При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».
При определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
К сожалению, многие банки при обращении взыскания на залог исходят из оценки, выполненной при выдаче кредита и использованного дисконта. А мы знаем, что это была совсем другая стоимость — рыночная (те самые 100 единиц). Если же происходит переоценка, то банки стремятся воздействовать на оценщика и заложить в цену все издержки по обращению взыскания. Понятно, что продать имущество не удается, и тогда возникает вопрос «кто виноват?»
Кто виноват и что делать?
Любая проблема — это в то же время постановка задачи. Если сделать правильные выводы, то в дальнейшем можно избежать повторения ошибок. Субъективными источниками ошибок при оценке, как было отмечено ранее, могут быть банк, оценщик, заемщик или любая комбинация взаимодействия между ними.
Банк — не единоличная сущность. Есть клиентские подразделения, кредитные работники, залоговые подразделения, наконец, кредитный комитет или правление. У каждого свои интересы и отношение к оценке. На стадии выдачи кредита, если заемщик хороший, банк готов брать в залог все подряд (ту же доменную печь). Есть оценка? Есть! Вот отчет оценщика со всеми регалиями! Что-то умное написал. Много формул, расчетов, толстая книжка получилась. Все хорошо. Выдаем. Приходит время обращать взыскание на залог, а он или не продается, или продается по совсем низкой цене. Все, оценщик виноват. Ставим на нем черную метку. Приглашаем другого оценщика. Следующий заемщик. И все начинается сначала.
Обычно заемщик заказывает и оплачивает отчет — это требование и условие банка при выдаче кредита. Имея необходимость перекрыть величину кредита стоимостью залога, заемщик может быть источником «воздействия» на оценщика. Проблемой часто оказывается передача в залог неликвидного имущества. Если при этом оценщику удалось это имущество «оценить», то риски банка существенно возрастают.
Проблемы заказной оценки, безусловно, существуют. Особенно это относится к молодым компаниям, испытывающим дефицит клиентов. Способы борьбы с заказной оценкой были указаны выше. Главное для банков — не бросаться из крайности в крайность: или безоговорочно доверять оценщикам, или считать их врагами. Нормальный оценщик — это партнер банка, его глаза. Правильная постановка задачи на стадии выдачи кредита, внимательное прочтение отчета оценщика, совместное изучение степени ликвидности залога может избавить банк от проблем с последующей реализацией залогового имущества.
Начать дискуссию