Если Совет Федерации поддержит нижнюю палату парламента в данном решении, банк не сможет требовать доплаты от заемщика, который перестал выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. Дефолтеру будет достаточно отдать финансовой организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент.
Как это может повлиять на ситуацию на рынке ипотечного кредитования? С таким вопросом НБЖ обратился к банковским экспертам.
Сбербанк
Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования
Новый законопроект определенно внесет свои коррективы в работу банков со значительной долей ипотечных кредитов в портфеле.
В настоящий момент мы анализируем возможные варианты изменения условий кредитования, в том числе повышение ставок, увеличение первоначального взноса и другие меры оптимизации наших внутренних процессов.
Промсвязьбанк
Ирина Градович, заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий
Введение в действие принятых изменений, с одной стороны, позволит заемщику застраховать риски падения рынка недвижимости, с другой стороны, сократит для банка возможность выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом.
Сейчас предложения банков по ипотечным кредитам включают требования о первоначальном взносе в среднем 20-30%. Такая сумма собственных средств клиента позволяет сократить риски дефолта заемщика по кредиту, а также риски колебания рынка недвижимости. Еще один имеющийся риск - нежелание заемщика выплачивать проценты (этот риск возникает при отсутствии заинтересованности платить за квартиру, которая с каждым днем в условиях падения стоимости жилья становится дешевле).
На рынке есть также предложения с пониженным или нулевым первоначальным взносом при условии страхования риска падения стоимости жилья. Данный вид страхования еще не имеет практики выплат, поскольку был внедрен чуть более года назад, и имеющейся на данный момент статистики еще недостаточно для оценки реальной работы этого инструмента. Мы рекомендуем самим заемщикам аккуратно подходить к оценке своей платежеспособности и в долгосрочной перспективе оценивать возможности погашения кредита. Собственные средства клиента также являются дополнительной характеристикой оценки его платежеспособности и гарантом выплат.
Абсолют Банк
Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования
Нововведение может привести к увеличению первоначального взноса по ипотечным кредитам, ужесточению требований к заемщикам, а также к более качественной и разносторонней оценке объекта залога. Как показывает практика, в разряд дефолтных чаще всего попадают кредиты с минимальным первоначальным взносом или без него. Так как стоимость недвижимости с каждым годом растет, порог в 20–30% первоначального взноса защитит банки от риска невозврата всей стоимости кредита в случае реализации квартиры.
Инвестторгбанк
Андрей Гойхман, начальник отдела потребительского кредитования
Поправки в законодательство об ипотеке действительно кардинально меняют механизмы работы банков по обращению взыскания на заложенное имущество. Однако данные изменения мы оцениваем в целом негативно по следующим соображениям. Во-первых, российский рынок недвижимости не обладает достаточными показателями ликвидности, особенно это чувствуется в регионах. Таким образом, рыночная цена во многом определяется там условиями конкретной сделки, в связи с чем существует большая погрешность в ее определении. То есть может легко сложиться ситуация, при которой банк понесет существенные убытки при реализации недвижимости, которая окажется у него на балансе.
Во-вторых, российский рынок недвижимости (за исключением Москвы) крайне волатилен и при малейшем экономическом потрясении может показать падение на 20-30%.
В-третьих, правила, установленные Банком России, стимулируют кредитные организации к отказу от возможности получения залогового имущества себе на баланс, так как это приводит к повышению норм резервирования по таким активам.
Все это в конечном счете не способствует политике государства по снижению стоимости ипотечных кредитов для заемщиков, так как банки логично заложат все эти риски в процентную ставку по ипотечному кредиту. Также будет увеличен размер первоначального взноса по кредиту, что ограничит доступность ипотеки для потенциального круга заемщиков.
Данная практика копирования американской модели рынка ипотечного кредитования не приведет, по нашему мнению, ни к чему хорошему: заемщики, как и кредиторы, должны нести риски снижения цен на рынке недвижимости.
DeltaCredit
Константин Артюх, старший вице-президент
Изменения, предусмотренные законопроектом, пока не вступили в силу. Вместе с тем, несомненно, эти нововведения потребуют дополнительного тщательного анализа банков-кредиторов и, возможно, действий, связанных с корректировками в области кредитования, оценки рисков и пр.
АРБ
Владимир Лопатин, председатель комитета по вопросам секьюритизации и внешнего управления банковскими активами
Принятие закона «О залоге» приведет к непредсказуемым последствиям для ипотечного рынка. Впрочем, чему тут удивляться? Полторы минуты на каждый закон, который рассматривался Госдумой в последний день ее работы, -можно ли в таких условиях ожидать от принятых законопроектов высокого качества?
В пояснении к данному закону говорится, что мы с этим «обнулением долга» следуем мировому опыту. Следуем. Но, во-первых, не всему мировому опыту, а только опыту стран, живущих в англо-саксонской системе права. Там, действительно, заемщик, потерявший жилье, не может оказаться в драматической ситуации, когда он еще и денег должен кредитору. Но у них и другое понимание института залога, чем в применяемой нами романо-германской системе права. Ни в США, ни в Объединенном Королевстве нет судебных торгов, после которых сумма, вырученная от продажи залога, распределяется между залогодержателем и залогодателем. Там залог после дефолта заемщика просто переходит в собственность кредитора, и продавай его, как хочешь. Выручил от продажи больше остатка долга - выиграл. А если продешевил - не взыщи. Уравновешенная система.
А у нас теперь выстраивается односторонняя система. Проиграть банк может, а выиграть - увы. В лучшем случае он останется при своих. В самом деле, если залог стоит больше, чем сумма долга, то вряд ли он окажется на балансе у банка.
Скорее всего, его все-таки продадут на торгах или реализуют в досудебном порядке по соглашению сторон. И тогда разница достанется заемщику. Если же с ценой имеются проблемы, тогда забирай, кредитор, «неликвид» и терпи убытки.
Как эта новация повлияет на рынок – предсказать нетрудно. Наверняка уменьшится стремление банков выдавать кредиты с низким первоначальным взносом. Возникает вопрос: в банках ведь тоже не дураки работают, значит, банки будут искать обходные решения? Конечно, и наиболее очевидное из них – самому банку выходить на торги в качестве их участника и скупать проблемные активы, не допуская попадания их на баланс. Надеюсь, что так и будет. Нужна вам, господа законодатели, видимость социальной справедливости – получите.
На рынок ипотечного страхования этот закон повлияет однозначно отрицательно. Не на весь, конечно, а только на ту его часть, которая называется у нас в России страхованием ответственности заемщика, а на Западе – mortgage insurance. С таким трудом этот весьма полезный вид страхования прививался к нашей ипотечной действительности (в основном усилиями АИЖК и недавно созданной при нем страховой компании) – и вот тебе, бабушка, Юрьев день! При переходе квартиры в собственность банка заемщик в принципе не может теперь остаться должником. Значит, исчезает страховой случай, и само это страхование становится для заемщика бессмысленным. Остается только вариант, когда страхователем выступает сам кредитор. То есть так называемое страхование финансовых рисков. Но с ним у нас традиционно проблемы.
Банк «Западный»
Дмитрий Леус, председатель правления
Во-первых, принятие этого законопроекта повлияет на сумму первоначального взноса; во-вторых, увеличит стоимость кредита. Невозможно бесконечно перекладывать все риски на банки - у них и так немного надежных способов вложения средств. Ипотека - один из этих немногочисленных способов. Оформляя ипотечный кредит, человек принимает продуманное взвешенное решение. И все возможные изменения впоследствии ухудшают отношения между заемщиком и кредитором.
Начать дискуссию