Банки могут ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов. В марте вступил в силу закон, согласно которому задолженность по жилищному займу считается погашенной, если заемщик отдает кредитной организации недвижимость, находящуюся в залоге. Банки опасаются, что в случае кризиса могут потерпеть убытки из-за обесценения жилья, поэтому не исключают повышения ставок и размера первоначального взноса.
В марте вступили в силу поправки (закон 405-ФЗ), которые вносят изменения в ряд действующих законов и направлены на «совершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Суть поправок сводится к тому, что если заемщик не хочет продолжать выплачивать ипотечный кредит, то он может отдать банку недвижимость, находящуюся в залоге, и быть свободным от исполнения своих кредитных обязательств.
«Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, то задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается», — сказано в законе.
Эксперты рынка говорят, что этот документ имеет явную социальную направленность и учитывает опыт кризиса 2008 года. «Принятие документа следует общемировой тенденции, — считает директор ипотечного центра «Миц» Константин Шибецкий. — Во время последнего кризиса ипотечные заемщики во всем мире столкнулись с ситуацией, когда, продав заложенные квартиры, оставались должны кредитору. Банки трансформировали остаток задолженности в потребительский кредит, который клиенты уже обслуживали как беззалоговый, то есть по более высоким ставкам».
Заместитель начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов добавляет, что такие ситуации встречались в кризис, когда доля квартир, покупаемых в кредит с минимальным первоначальным взносом, в кредит в валюте, особенно в домах бизнеса-класса, была высока.
По данным компании «Инком-Недвижимость», в период с октября 2008 года (ценовой максимум стоимости квадратного метра) по январь 2010-го жилье эконом-класса подешевело на 24%, на 20% упали цены на бизнес-класс.
Банки по-разному оценивают последствия принятия нового закона. Некоторые считают, что ипотечные программы будут скорректированы. «Основное изменение — увеличение порога первоначального взноса, — прогнозирует начальник отдела по работе с ипотечными программами Райффайзенбанка Станислав Тывес. — Кроме того, банки будут более внимательно проверять платежеспособность заемщиков и стоимость закладываемого имущества».
По мнению начальника департамента маркетинга Транскапиталбанка Анны Каминской, если ситуация на рынке кардинально не изменится, то массового повышения первоначального взноса банкам не потребуется. «Скорее всего, опытные игроки будут использовать в оценке заемщика дифференцированный подход и по ставкам, и по размеру взноса. Например, последний может быть более высоким для клиента, покупающего вторую квартиру», — уточняет она.
Сейчас предложения ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом на рынке единичны. Такие продукты есть у Русского Ипотечного Банка, Связь-Банка, Сургутнефтегазбанка. Зато достаточно много кредитных организаций предлагают займы с 10-процентным первоначальным взносом, среди них ВТБ 24, Сбербанк, «ДельтаКредит», НОМОС-Банк, Нордеа Банк, Абсолют Банк, РосЕвроБанк и другие.
«На сегодняшний день у банков есть хороший инструмент защиты от финансовых рисков — страхование ответственности заемщика, — напоминает начальник отдела ипотечного кредитования банка «Западный» Антон Тиванов. — В случае, если заемщик не может осуществлять выплаты по кредиту и после реализации залоговой квартиры денежных средств не хватает на погашение обязательств перед банком, страховая компания возьмет эти обязательства на себя». Покупка такой страховки на данный момент обязательна при получении ипотечных кредитов (вторичный рынок) в ВТБ 24, банках «ДельтаКредит», «Уралсиб», Ханты-Мансийском Банке.
Впрочем, пока финансовые учреждения никак не отреагировали на новый закон. Согласно мониторингу продуктовых предложений Банки.ру, в последнее время кредитные организации не увеличивали первоначальный взнос по ипотечным кредитам, а повышение некоторыми банками ставок обусловлено прежде всего ростом стоимости привлечения пассивов.
«Говорить о том, что произойдут какие-то существенные изменения в условиях ипотечных кредитов банков, пока преждевременно, — полагает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. — Ипотечный рынок достаточно инертный, поэтому резких изменений не будет точно».
По мнению Константина Шибецкого, отсутствие реакции связано с ростом цен на недвижимость. «Все дорожает, но эта эйфория чревата негативными последствиями: в случае повторения кризиса банки опять могут столкнуться с массовыми дефолтами по ипотеке и обесценением недвижимости», — заключает он.
Начать дискуссию