Недоступная ипотека

Портал Банки.ру проанализировал статистику ЦБ по выдаче ипотечных кредитов и рассчитал доступность займа на жилье для среднестатистического россиянина. Оказалось, что условия, на которых заемщики получали ссуды в 2011 году, неприемлемы даже для людей со средним доходом. Популяризации ипотеки мешают высокий «порог входа» и неподъемные ставки по кредитам с низким первоначальным взносом.

За последние годы условия ипотечного кредитования существенно смягчились. В посткризисный период большинство банков предлагали ипотеку с первоначальным взносом (ПВ) не менее 30—40%, а сегодня 15-процентный собственный взнос — в порядке вещей. При условии страхования ответственности заемщика по кредитному договору ПВ может быть снижен до 10%. Но любой ли россиянин сможет получить кредит в сумме 80—90% от цены приобретаемой квартиры?

Пользуясь данными ЦБ по объему выданных в 2011 году ипотечных рублевых кредитов (693,8 млрд рублей) и их количеству (517 912), мы рассчитали средний размер ипотечного кредита — 1 339 664 рубля. Мы анализируем рынок ипотеки в рублях, поскольку статистика по рублевым ипотечным кредитам отражает более 97% удовлетворенного спроса за 2011 год.

С учетом усредненных показателей стоимости квадратного метра в декабре 2011 года, по данным аналитического портала «РосРиэлт-Недвижимость», и метража квартир, средний размер ипотечного кредита покрывает только 68% от стоимости двухкомнатнойк вартиры в хрущевке и лишь 43% от стоимости «двушки» в новостройке (табл. 1). Следовательно, заемщику приходится самому оплачивать 32—57% от стоимости недвижимости, что в абсолютном выражении составляет примерно от 637 тыс. до 1,8 млн рублей. Едва ли это подъемные суммы для большинства граждан при средней по России зарплате 25 тыс. рублей в месяц. Помимо первоначального взноса, при получении кредита клиенту придется уплатить единовременную комиссию, которая в большинстве банков составляет 1—2% от суммы займа (в отдельных банках, включая Сбербанк, комиссия не взимается). Для нашего «среднего» кредита эта комиссия окажется в диапазоне 13 400—26 800 рублей. Также при выдаче кредита заемщик несет расходы на оценку недвижимости (около 3 тыс. рублей для типовых квартир), на регистрацию права собственности и ипотеки (1 тыс. рубле й— госпошлина в Росреестре) и платит страховой взнос (взимается ежегодно в размере примерно 1% от остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10%, — около 14 736 рублей за первый год). Вкупе эти платежи представляют собой непреодолимый «порог входа» на ипотечный рынок для большинства россиян.

Табл. 1. Расчет коэффициента «кредит/залог» для «среднего» кредита

При этом заемщики не могут позволить себе кредит на более крупную сумму из-за существующего в банках ограничения по максимальному коэффициенту «платеж/доход» — соотношению ежемесячного платежа по кредиту и ежемесячного дохода заемщика. При увеличении суммы кредита возрастает и ежемесячный платеж, а значит, и размер указанного коэффициента. Этого ограничения можно избежать, взяв кредит на больший срок, однако в таком случае заметно возрастет годовая процентная ставка (чем больше срок, тем выше ставка) и итоговая переплата.

Согласно статистике ЦБ, средний срок рублевого ипотечного кредита в 2011 году составил 179 месяцев, а ставка — 11,9% годовых. Пользуясь ипотечным калькулятором, можно рассчитать размер ежемесячного платежа при аннуитетной и дифференцированной схеме погашения, а также сумму и процент переплаты по «среднему» кредиту (табл. 2). При аннуитетной схеме заемщику придется ежемесячно выплачивать в счет погашения кредита и процентов 16 025 рублей.

Обычно предельное соотношение платеж/доход устанавливается банками на уровне 40—50%. Но даже 50% от средней ежемесячной зарплаты россиян (25 000 рублей x 50% = 12 500 рублей) явно маловато для покрытия ежемесячного платежа по «среднему» кредиту.

В апреле избранный президент Владимир Путин заявил о возможности снижения ставок по ипотеке до 6,5% в ближайшие годы. Такая ставка существенно снизит размер ежемесячного платежа: для рассматриваемого нами примера он составит порядка 11 700 рублей, что даст возможность получить ипотеку людям со средним размером заработной платы. Но просто понизить минимальную ставку по ипотечному продукту до 6,5% и отрапортовать об этом правительству — недостаточно. Ведь предложения с низкой минимальной ставкой есть на рынке и сейчас (например, от 7,9% — «Новостройка» АИЖК), но они позволяют получить кредит по привлекательной ставке лишь на короткий срок (в рассматриваемом примере — до семи лет) и в небольшой сумме (до 50% от стоимости квартиры). А поскольку большинство россиян не способны накопить половину стоимости квартиры и погашать кредит крупными платежами, то основная часть населения страны все равно не получит доступа к недорогим кредитным ресурсам.

Мы рассчитали, при каких процентных ставках заемщик сможет покрыть ежемесячный платеж по кредиту на приобретение двухкомнатной квартиры в хрущевке половиной своей зарплаты (12 500 рублей). Иными словами, при каких ценовых условиях человек с «чистой» зарплатой в 25 тыс. рублей пройдет требование банка по соотношению платеж/доход (табл. 3).

Табл. 2. Расчет платежей и переплаты по «среднему» кредиту

Табл. 3. Условия кредита (на покупку двухкомнатной квартиры в хрущевке) с ежемесячным аннуитетным платежом 12 500 рублей

Как видно из таблицы, чтобы уложиться в свой ежемесячный бюджет, заемщик может получить кредит на более крупную сумму, но по более низкой ставке либо взять в кредит меньшую сумму, но под более высокий процент. То есть для заемщика, ограниченного размером своего дохода, имеет место обратная зависимость между суммой кредита и процентной ставкой. Для банка-кредитора, напротив, чем больше сумма кредита, тем выше риски и, следовательно, покрывающие эти риски ставки. Поэтому платежеспособный спрос встречает предложение только в зоне минимальных сумм кредитования (займы с высоким первоначальным взносом). В рассматриваемой таблице это в основном кредиты с ПВ от 40% и сроком от 15 лет. Позволить их себе могут в основном граждане с достатком выше среднего. Предложений, способных удовлетворить спрос на кредиты с меньшим первоначальным взносом, на рынке пока единицы. В основном это партнерские программы банков с застройщиками, кредиты на недвижимость, находящуюся в залоге банка, либо программы кредитования льготных категорий граждан (военных, ученых, врачей, семей с детьми), а также специальных категорий из числа клиентов банка (сотрудников корпоративных клиентов, зарплатных клиентов, вкладчиков и т. д.).

Чтобы сделать ипотеку по-настоящему доступной, необходимо существенно снизить ставку по долгосрочным кредитам на крупные суммы, достаточные для покрытия основной части стоимости жилья. Но, судя по ставкам привлечения средств банками, это дело не ближайших лет.