Не спешите есть свою квартиру

«Вам уже под семьдесят, пенсии не хватает даже на питание и квартплату. Вы хотите изменить свою серую жизнь, но не знаете как? Обращайтесь в наш банк — мы решим ваши проблемы!» Возможно, именно так будет выглядеть в будущем реклама новой для России банковской услуги — обратной ипотеки.

Это именно та услуга, которую в США часто называют eat your brick (буквально — «съешь свой кирпич»). Там ею пользуются около полумиллиона семей, и 93% из них — вполне довольны.

Известно, что во многих российских банках кредиты пенсионерам не выдают. Но скоро и старики смогут приобщиться к прелестям современного банковского обслуживания за пределами «гробового» вклада в любимом Сбербанке.

Вообще, в России о том, как обеспечить себя на пенсии, думать не принято. Может быть, оттого, что надежного средства накопить на старость так и не появилось. И «молчуны», доверившие свои накопления ВЭБу, и те, кто использует более продвинутые стратегии, имеют примерно равные шансы остаться на пенсии в нищете из-за надвигающейся пенсионной реформы с непредсказуемыми последствиями.

С учетом опыта США в России была разработана и совсем недавно запущена пробная программа обратной ипотеки. Осуществляет ее Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Со временем к программе планируется подключить банки-агенты.

Кредит могут получить россияне пенсионного возраста, при этом представители агентства считают оптимальным возраст заемщика старше 68 лет. В залог принимаются квартиры в типовых домах не ниже 4 этажей в городах с населением от 500 тыс. человек. Кредит выдается на срок 10 лет под 9% годовых.

Пенсионер оформляет кредит в агентстве под залог своей квартиры, и оно осуществляет выплату траншей ежемесячно. Размер выплат определяется исходя из стоимости жилья и будет составлять примерно полтора размера пенсии.

Проценты платить не нужно, их АРИЖК получает при продаже квартиры после смерти заемщика. Остаток средств от продажи жилья возвращается наследникам, если таковые найдутся.

А на случай, если старики проживут слишком долго, правильно питаясь, отдыхая на курортах и получая непривычно хорошее медобслуживание, агентство собирается по американскому образцу выкупать кредит в случае его выдачи банком-партнером.

Конечно, проще всего решить материальные проблемы нынешних пенсионеров и тех, кто будет выходить на пенсию в ближайшие 5—10 лет, за счет их же собственности, чем за счет серьезной пенсионной реформы. Ведь спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Но АРИЖК, а затем и банки-партнеры будет поджидать немало проблем.

Доверие россиян к банкам и их услугам остается низким. И даже гарантии государства вопрос доверия окончательно не решат. Государство за годы реформ не раз весьма жестко обращалось со своими гражданами. Просочившиеся в печать слухи о возможной приватизации самого АРИЖК тоже не добавляют уверенности будущим участникам программы.

Также известно, что банки очень не любят получать отложенный на десять и более лет доход по кредитам. Ведь за это время он заметно обесценится с учетом реальной инфляции.

А при продолжении успешных реформ нашей банковской системы многие небольшие банки и сами могут не дожить до получения такого дохода, скончавшись раньше, чем старики-заемщики. Кто же будет выплачивать старикам в таком случае платежи по кредиту?

Кроме того, инструкции Центробанка для выдачи подобных ссуд приспособлены слабо. А при массовой их выдаче потребуется серьезная доработка не только инструкций, но и российских законов.

Еще одно препятствие — постоянная нехватка у банков «длинных» ресурсов. Эта проблема тоже никуда не денется в ближайшие годы.

Да и незаслуженно обойденные наследники могут завалить суды исками. Недаром старикам советуют заранее известить наследников о намечающейся сделке — вдруг те начнут сами им помогать?

Конечно, проесть квартиру в центре Москвы старикам будет гораздо приятнее, чем на окраине областного центра в глубинке. А сельские жители с их никому не нужным жильем в медленно умирающих деревнях вообще пока не смогут участвовать в проекте.

Кстати, падение цен на недвижимость возможно не только из-за ухудшения ее качества со временем, но и из-за экономических кризисов, как мировых, так и российских. Соответственно, риск того, что сумма выданного кредита вместе с процентами превысит стоимость квартиры, снижается изначальным занижением ее оценочной стоимости.

Остаются неясными стоимость кредита и размеры дополнительных платежей при массовом запуске программы с привлечением банков-агентов. Если ставки будут рыночными, а оценка квартиры станет производиться с учетом всех рисков, то пенсионеры получат на руки всего 20—30% от стоимости квартиры. Да еще ежемесячные выплаты за 10 лет существенно обесценит инфляция.

Возможность быстрой и значимой девальвации рубля при падении цен на основные продукты российского экспорта также сохранится в ближайшее десятилетие.

В общем, пока программа обратной ипотеки не выглядит привлекательной ни для пожилых людей, ни для банков, ни для государства. Поэтому полагаю, что бум на рынке обратной ипотеки в России может наступить только при резком ухудшении экономической ситуации и окончательном провале пенсионной реформы.