Темпы роста ипотечного кредитования сбавляют обороты, констатируют аналитики АИЖК. Чтобы поддержать интерес заемщиков к ипотеке, банки пошли на некоторое смягчение требований к клиентам. Вплоть до того, что допускают кредитную нагрузку на заемщика до 70% семейного бюджета.
Рост объемов ипотечного кредитования в РФ по итогам первого полугодия 2013-го составил 19% против 57% за аналогичный период в прошлом году. Причиной замедления темпов послужили несколько факторов, говорит руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. Во-первых, произошло исчерпание эффекта низкой базы. До недавнего времени наблюдался всплеск ипотечного кредитования, в процессе которого в ипотеку была вовлечена значительная часть населения. Во-вторых, нарастание долгового кризиса в еврозоне отразилось на стоимости фондирования в российских банках, и ипотечные ставки начали расти.
В марте — апреле ставки Сбербанка по ипотеке снизились на 1 процентный пункт, в результате чего они составили 12—14% годовых, хотя еще в октябре 2012 года государственный банк их повышал на 0,5 п. п. Примерно в тот же период банки пошли на некоторое смягчение требований к заемщику, дабы быть конкурентоспособными. Так, увеличилось число банков, которые выдают кредит с первоначальным взносом в размере 20%, хотя традиционной планкой считается 30%. За последнее время в некоторых банках значительно упростился список требуемых документов для получения ипотеки. В Нордеа Банке необходимо предоставить три документа: паспорт, копию трудовой книжки и справку о доходах. Банк «ДельтаКредит» и Московский Кредитный Банк имеют программы «Ипотека по паспорту», которые не требуют подтверждения дохода заемщика отдельной справкой. Похожую программу в прошлом году запустил ВТБ 24 в рамках акции «Победа над формальностями», подобную также предлагает Банк Жилищного Финансирования.
Изменилось при выдаче ипотеки и распределение банков по размеру максимально допустимого соотношения платеж/доход. По данным на 3 июля 2013 года, примерно 30% банков допускает кредитную нагрузку на заемщика в размере свыше 50% семейного бюджета. Есть и такие кредитные организации, у которых эта планка достигает 70%.
Высокое соотношение объема платежей к размеру дохода заемщика может получаться ввиду отличающейся методики расчета, уточняет Анна Любимцева. «Например, банк может вычитать из дохода клиента некоторую минимальную прожиточную величину, а оставшуюся сумму дохода будет соотносить с размером платежей, что в ряде случаев приводит к высокому показателю долговой нагрузки», — говорит она. Так, у Татфондбанка и Металлинвестбанка соотношение платеж/доход может быть равным 70%, а у Сбербанка — превышать 70%.
Прежде всего, высокую долговую нагрузку предполагают ипотечные продукты социально ориентированных банков, таких как Транскредитбанк, у которого продукты рассчитаны в первую очередь на работников РЖД — главного партнера кредитной организации. «Банк периодически снижает требования как к самим заемщикам, так и к объектам кредитования. Например, соотношение платеж/доход в ТКБ может достигать 80%, хотя оптимальным у нас считается 40—60%», — сообщили в пресс-службе банка.
В основном банки не склонны завышать данный показатель более чем на 60%. У НОМОС-Банка максимально допустимая долговая нагрузка для ипотечного клиента составляет 60% от его дохода, принимаемого к расчету, говорит директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка Александр Дарданов. «Это правило работает для всех кредитов, предоставляемых по программам ипотечного кредитования», — добавляет он. В Райффайзенбанке порог такой же. Причем нагрузка в 60% разрешена только для тех клиентов, чей чистый ежемесячный доход превышает 150 тыс. рублей, а кредит запрашивается в рублях, подчеркивает начальник управления риск-менеджмента физических лиц Райффайзенбанка Станислав Тывес.
В банке «Петрокоммерц» приемлемым уровнем данного показателя является 50—60% в зависимости от совокупного дохода заемщика. «Если совокупный доход заемщика и всех созаемщиков по сделке не превышает 100 тысяч рублей, то расчетное значение коэффициента платеж/доход не может превышать 50%. Если же доход больше 100 тысяч рублей — значение может быть 60%», — поясняет заместитель директора департамента банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. В Банке Москвы тоже предоставляют ипотеку при долговой нагрузке более 50% по всей продуктовой линейке. В Банке Жилищного Финансирования максимальным коэффициентом по совокупному доходу является 55%, средневзвешенный же коэффициент не превышает 40%.
По оценкам АИЖК, по состоянию на февраль 2013 года доля заемщиков, уплачивающих более 60% совокупного месячного дохода семьи по ипотечному кредиту, не превышает 5%. Продукты с высоким коэффициентом по долговой нагрузке, как правило, берут два основных типа клиентов: люди с очень высокими доходами и люди с очень низкими доходами, говорит Любимцева. «Однако заемщиков с маленькой зарплатой, которым удалось получить кредит на грабительских для себя и высокорисковых для банка условиях, единицы. Банки, выдавая кредиты с высоким соотношением платеж/доход, ориентируются на состоятельную группу заемщиков», — поясняет аналитик.
При большой долговой нагрузке у заемщика могут возникнуть срочные неотложные расходы. Так, по данным совместного опроса АИЖК и института «ГФК Русь», за последние два года у 38% от числа действующих ипотечных клиентов возникли финансовые затруднения при выплате кредита. «У 45% из них сложности возникли в связи с увеличением других неотложных расходов семьи, таких как лечение, обучение, коммунальные платежи, налоги и прочее. Еще у 16% трудности при выплате ипотечного кредита возникли в связи со снижением зарплаты своей или супруга, у 15% — из-за задержки зарплаты либо поступления других доходов», — приводит статистику Анна Любимцева. Тем не менее, если оценивать просроченную задолженность в денежном выражении, в целом ее состояние можно охарактеризовать как стабильное, считают в АИЖК.
Начать дискуссию