На фоне растущих цен на жилье ипотека при всех ее минусах становится чуть ли не единственным способом улучшить жилищные условия
Россияне постепенно привыкают жить в кредит, и это находит отражение в статистике ЦБ. За первый квартал 2013 года было выдано 142 тысячи ипотечных займов - в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2010 года (39,8 тысячи). За первые кварталы 2011 и 2012 года было выдано 74,8 тысячи и 126,8 тысячи ипотечных кредитов соответственно. Аналитики не сомневаются в том, что спрос на ипотеку продолжит расти не в последнюю очередь потому, что ипотека - кредитный продукт, интересный не только для потребителей, но и для банков.
Не кабала, а помощник
О растущей популярности ипотеки как инструмента, позволяющего улучшить жилищные условия, свидетельствуют результаты всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) с 2007 по 2013 год. В текущем году на ипотечный кредит надеются 36% респондентов, хотя еще год назад эта цифра составляла 24%, а в 2010 году - всего 4%. Какие факторы изменили отношение россиян к данному финансовому продукту?
«Наши граждане стали лучше разбираться в тонкостях правового регулирования залога недвижимости, - считает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. -Ипотечные кредиты связаны со множеством вопросов, которые необходимо решать заемщику при покупке жилья: поиск недвижимости, оформление документов для сделки купли-продажи, подбор квалифицированного риелтора и страховой компании, совершение регистрационных действий в Росреестре, включая оформление залога банку. При этом за три года произошел значительный рост количества вновь выдаваемых кредитов на приобретение жилья. Доля ипотечных сделок возросла на вторичном рынке с 3,5% в первом квартале 2010 года до 12,1% в четвертом квартале 2012 года, а на первичном рынке -с 5,7% до 19,6% соответственно».
Фактически количество физических лиц, разбирающихся в тонкостях ипотеки и сделок с недвижимостью, выросло в несколько раз. Кроме того, увеличилось число риелторов, страховых и оценочных компаний, которые оказывают консультацию по подобным сделкам. Это снимает барьеры, препятствующие принятию решения о приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.
По мнению старшего вице-президента, заместителя департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Елены Тарасовой, рост объемов ипотеки вызван повышением уверенности в завтрашнем дне. «Меняется отношение россиян к ипотечному кредиту, - отмечает специалист, - он начинает восприниматься не как кабала, а как способ решения жилищного вопроса в кратчайшие сроки. Другой немаловажный фактор -высокая стоимость жилья. В таких условиях неизбежно, хотя и постепенно, приходит понимание, что ипотека со всеми ее минусами в нашей стране - это реальный и действенный, а порой единственный инструмент решить жилищный вопрос. Еще одним стимулом является то, что недвижимость воспринимается как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования. Не секрет, что рост цен на жилье опережает инфляцию: в 2012 году он составил 9,1% как на первичном, так и на вторичном рынках, в то время как инфляция за этот период составила 6,6%».
По словам заместителя председателя правления Транскапиталбанка Ласло Чука, к основным причинам роста популярности ипотеки можно отнести так называемый фактор отложенного спроса: как только появилась некоторая определенность в плане заработков, цен на недвижимость, процентов по ипотеке, люди стали чаще обращаться в банки за помощью в решении жилищного вопроса. И кредитные организации, в свою очередь, начали борьбу за клиента, выпуская на рынок более доступные для потребителя предложения.
С этой точкой зрения согласен и начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. «Ситуация в экономике по сравнению с 2010 годом стабилизировалась, и компании вновь вернулись к ежегодной индексации зарплат и выплате бонусов. Стоит отметить то, что в настоящее время рынок недвижимости демонстрирует очень скромные показатели доходности по итогам года, даже несмотря на увеличение объемов вводимых в оборот новостроек. Таким образом, сейчас основные покупатели недвижимости - это люди, которые стремятся повысить качество своего жилья», - резюмирует специалист.
Согласно исследованию НАФИ треть наших соотечественников, планирующих улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года, -молодые люди от 18 до 34 лет. «Сегодня можно говорить о поколении второй волны, которое не может пойти по стопам своих родителей и приватизировать жилье, - анализирует ситуацию заместитель председателя правления Абсолют Банка Иван Анисимов. - Они вынуждены покупать недвижимость. При этом большинство из них уже имели кредитный опыт - оформляли потребительский кредит или автокредит, знают, как пользоваться займом, и имеют положительную кредитную историю. Зачастую речь идет о людях, которые либо расплатились за предыдущий кредит, либо находятся на завершающем этапе выплат. Несмотря на то что выплачивать ипотеку можно в течение 20-25 лет, реальный срок такого кредита составляет пять-семь лет. Немаловажным фактором, оказывающим влияние на развитие ипотечного рынка, является восстановление строительной отрасли. Девелоперы ведут себя достаточно активно, сейчас можно выбрать весьма интересный вариант совместной ипотечной программы застройщика и банка. Важную роль в популяризации ипотеки играет государство, которое не первый год активно поддерживает данный вид кредитования».
В создавшихся условиях, конечно, и сами финансово-кредитные организации, для которых ипотека - это надежный долгосрочный, а значит, выгодный кредит, не остаются в стороне, предлагая своим клиентам интересные условия и широкий спектр кредитных программ.
Дорогой кредит или дорогое жилье?
Однако на пути россиян к светлому будущему в виде собственного жилья, безусловно, есть препятствия. В качестве главных из них эксперты называют продолжающийся рост цен на жилье и высокие ставки по кредитам. Дискуссия разворачивается лишь по вопросу, какой из этих факторов играет определяющую роль с точки зрения торможения процесса ипотечного кредитования.
«Важным фактором являются достаточно высокие процентные ставки, -объясняет Елена Тарасова (ВТБ24). -В нашей стране нет долгосрочных источников фондирования для банков, которые позволили бы снизить ставки по ипотеке до комфортного уровня. По-прежнему основным источником фондирования являются привлеченные средства физических лиц - люди несут свои вклады в банк тоже под высокие депозитные ставки. В таких условиях ипотека не может быть дешевой, но ключевое значение играет все же стоимость жилья. В совокупности эти факторы влияют на доступность ипотеки для наших граждан, поэтому помимо мер, принимаемых правительством РФ для уменьшения стоимости ипотечного кредитования, необходимы действия, способствующие снижению цены возводимого жилья. Это должно отражаться как в льготном кредитовании застройщиков, так и в предоставлении льгот застройщикам в части развертывания инфраструктуры».
С этой точкой зрения согласен директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка Иван Пятков. «Главный фактор, препятствующий увеличению объемов кредитования, - высокие процентные ставки. Частные кредитные организации ищут возможность получить дешевое фондирование. Одним из инструментов для его привлечения является секьюритизация. Остальные условия кредитования достаточно лояльны: невысокий первоначальный взнос, учет доходов третьих лиц, у большинства банков отсутствие комиссий за выдачу кредита, возможности осуществления досрочного погашения. Второй фактор - высокие цены на жилье. На данный момент купить однокомнатную квартиру в Москве с минимальным первоначальным взносом могут клиенты с доходом около 200 тыс рублей в месяц. В противном случае такой кредит будет сильно обременителен», - объясняет аналитик.
Ласло Чука (Транскапиталбанк) считает, что главным тормозом традиционно выступают ставки по кредитам, но пока экономических предпосылок к их снижению не наблюдается. «Очень важным фактором является ситуация на рынке недвижимости, особенно в сегменте новостроек. Если застройщики не будут успевать за спросом, это точно не сработает в плюс», - предупреждает специалист.
«Отвечая на вопрос о препятствиях, стоящих на пути ипотеки, я позволю себе быть нестандартным, - разъясняет свою позицию Иван Анисимов (Абсолют Банк). - Все привыкли говорить, что главное препятствие - это высокие процентные ставки. Тем не менее ставки сами по себе не являются основным сдерживающим фактором. Если посчитать, насколько доступнее станет кредит (скажем, уменьшится ежемесячный платеж или увеличится сумма, которую можно будет получить) при снижении процентной ставки на один-два пункта, то мы увидим, что эти изменения не будут значительными. Основная проблема заключается в соотношении цены за квадратный метр с уровнем зарплаты россиян и в адекватности стоимости предлагаемого жилья его качеству. Отечественный рынок недвижимости, на мой взгляд, сейчас снова сильно «перегрет», а стоимость жилья, как уже сказано, не соответствует его качеству. Цена квадратного метра в центре Москвы сопоставима со средней годовой зарплатой в небольшом городе. Такого нет практически нигде в мире. Дело не в размере процентной ставки по кредиту, а в доступности товара и разумности его окончательной цены».
Среди других негативных факторов участники рынка ипотечного кредитования называют нестыковку государственной политики в отношении ипотеки и рыночных механизмов. «Существуют особенности законодательной и нормативной политики, судебной практики, комментирует старший вице-президент банка DeltaCredit Константин Артюха. - В последнее время именно они являются препятствием: постановления ВАС РФ в отношении незаконности комиссий, разнообразная интерпретация этих законодательных положений судами общей юрисдикции, повышенные требования Роспотребнадзора при защите прав потребителей, зарождающаяся правовая неопределенность в связи с принятием ряда законов, не позволяющих эффективно обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество».
Вечная проблема «дешевых» денег
В апреле текущего года ставки по ипотечным кредитам впервые с ноября 2011 года начали снижаться (за месяц на 0,3 п.п., до 12,6% годовых). Минимальные ставки в рублях по жилищному кредитованию составляют 12% годовых. Власти РФ призывают снижать ставки по ипотечным кредитам до уровня в 5-7%. Банкиры смотрят на такую перспективу более сдержанно.
«Процентные ставки зависят от стоимости ресурсов для финансового учреждения, - комментирует начальник управления развития розничного бизнеса банка «ИНТЕРКОММЕРЦ» Татьяна Павлова. - Это и стоимость привлечения для банка денежных средств, и его издержки на внедрение и реализацию услуги. Сегодня только ставка рефинансирования составляет 8,75%. Также необходимо понимать, что банку нужно выдавать зарплату сотрудникам, осуществлять рекламу своих услуг и т.д. Если взять ставку рефинансирования в 8,75%, прибавить к ней среднюю маржу, которую сегодня финансово-кредитные организации зарабатывают на ипотечных кредитах (около 2%), получается 10,75% годовых. А если стоимость ресурсов для банка снизится до 3-4%, тогда можно будет говорить об ипотеке под 5-6%».
По мнению Елены Тарасовой (ВТБ24), снижения ипотечной процентной ставки до уровня 5-6% сейчас возможно достичь только нерыночными методами. Причина неэффективности рыночных механизмов очевидна: сейчас на рынке никто не располагает «дешевыми» деньгами, которые позволили бы выдавать ипотечные кредиты по низким (по российским меркам) ставкам. «К сожалению, хоть в апреле ставки по ипотечным кредитам и снизились, нельзя говорить о формировании тенденции к их дальнейшему серьезному уменьшению, - констатирует эксперт. - Об этом свидетельствует и продолжающаяся нестабильность на международных финансовых рынках, и по-прежнему высокий уровень инфляции в России, и стоимость фондирования для банков. Таким образом, средняя ставка ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе будет, скорее всего, находиться в определенном коридоре ставок, который составит от 12% до 13% годовых. Одним из возможных путей формирования более низкой процентной ставки является выпуск облигаций под пул закладных, формируемых кредитными учреждениями, под доходность, сопоставимую с инфляцией. Для этого рынку нужны институциональные инвесторы. Но и при таком решении уровень ставок будет выше, чем 5-6% из-за инфляции в стране».
Итак, снижение ставок по ипотеке до заветных 5-6% пока не более чем мечта. Впрочем, наблюдатели не отчаиваются: еще 15-20 лет назад ставки по таким кредитам были несоизмеримо выше. Поэтому, по мнению заместителя председателя правления Азиатско-Тихоокеанского банка Александра Непомнящего, время пяти-шестипроцентных ставок когда-нибудь обязательно наступит. «Для этого нужно, чтобы инфляция в России достигла европейских показателей. Сейчас в Европе даже дефляция «проскальзывает», цены не растут, а падают! Нормальным уровнем инфляции считается 1-2% годовых. Когда в России будет такая инфляция, тогда и возникнут предпосылки для того, чтобы ставки по ипотеке упали до европейского уровня», - уверен специалист.
«В ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать резкого снижения ставок. Для этого в настоящее время нет экономических причин на рынке и в экономике страны, - констатирует первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов. - Ставка зависит как от стоимости ресурсов для банков в экономике, так и от рисков в данном сегменте рынка. В современной России ставки по ипотеке на уровне 13-16% отражают реальную ситуацию. В Европе и в ряде других мировых экономик стоимость ресурсов для банков на рынке гораздо ниже».
Как достичь баланса интересов?
«Для снижения ставки нужно менять законы, - уверен Константин Артюха (банк DeltaCredit). - Существующее правовое регулирование рынка ипотечного кредитования не позволяет добиться существенного снижения процентных ставок по кредиту. Декларативные заявления чиновников не могут быть в текущих условиях реалистичными. Для того чтобы ставка по кредиту была меньше, нужно, к примеру, развивать институты фондирования, секьюритизации, у банков должны быть понятные инструменты по управлению кредитным риском».
Озабоченность экспертов вызывают и законопроекты, которые сейчас находятся либо в стадии разработки, либо на рассмотрении в Госдуме. К числу таких относится закон о банкротстве физических лиц, обсуждаемый уже около семи лет, но, похоже, все-таки выходящий на финишную прямую. Банковское сообщество признает необходимость формирования в России института частного банкротства. Вместе с тем эксперты подчеркивают, что данный закон должен защищать не только должников, но и кредиторов.
«В законе о банкротстве физических лиц закрепляются подходы работы с клиентами, у которых есть проблемы с погашением кредита. Фактически это закрепление на федеральном уровне порядка реструктуризации долгов и продажи имущества в случае невозможности оплаты долгов. Для банков, как и для заемщиков, самым важным при принятии данного закона является скорость судопроизводства по этим делам: чем дольше будет приниматься решение, тем выше уровень просроченной задолженности будет у должников. При этом очень важно сохранить баланс между интересами заемщика и кредитора и обеспечить защиту обеих сторон. Это может оказать как позитивное, так и негативное влияние на развитие ипотеки в нашей стране», - объясняет беспокойство экспертов Елена Тарасова (ВТБ24).
О возможных затруднениях, которые могут возникнуть в случае принятия законопроекта «О банкротстве физических лиц» в нынешней его редакции, предупреждает и Роман Слободян (Нордеа Банк): «Закон может затруднить обращение взыскания на заложенное имущество, в связи с чем банкам потребуется тщательнее оценивать финансовое положение потенциальных заемщиков на стадии принятия решения о кредитовании».
Возможно, страхи банкиров выглядели бы надуманными, если бы не статистика. Объем долгов граждан перед кредитными организациями достиг восьми триллионов рублей, свидетельствуют данные ЦБ. По итогам первого квартала 2013 года быстрее всего росли объемы ипотечного портфеля (6,6%) и долгов по кредитным картам (8,2%). Закон, в случае его принятия, должен будет ввести в правовое русло взаимоотношения банков с должниками, в том числе по ипотечным кредитам, и обеспечить правовую защиту обеих сторон.
Начать дискуссию