Ипотека дорожает, но не перестает быть востребованным продуктом. Банки весьма гибко подходят к оценке возможностей заемщика: на процентную ставку и объем кредита влияет целый ряд факторов.
Еще лет семь назад ипотека была одним из самых труднодоступных кредитов. Сегодня получить кредит на покупку жилья можно имея даже минимальный взнос, а в некоторых банках есть предложения ипотеки по минимальному набору документов.
Несмотря на упрощение процедуры, внутренние процессы банков сильно усложнились: на положительное или отрицательное решение, на процентную ставку и одобренную сумму кредита влияет целая масса факторов.
Вице-президент, начальник Управления разработки и сопровождения кредитных продуктов Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нина Крючкова поясняет, что на процентную ставку влияют рискованность заемщика, программа кредитования и стоимость ресурсов для банка. Чем более рискованный заемщик, тем выше должна быть процентная ставка и наоборот – чем более благонадежный заемщик – тем ниже у него ставка. Кроме того, ставки различны в зависимости от срока кредита. То есть процентная ставка в итоге зависит от результатов анализа комплекса характеристик заемщика.
Кредиты дорожают
Стоимость ипотечных кредитов за последний год плавно выросла в среднем на 1-2 процентных пункта. Что пока не сделало их менее популярным продуктом: общий объем выданных кредитов на покупку жилья в банках к концу года должен вырасти на 15-20%. Чуть больше года назад средней ставкой, под которую выдавали жилкредиты, были 11-11,5%, а сегодня это уже 12% и выше. В НОМОС-банке среднюю процентную ставку обозначают как 11-12% годовых, Петрокоммерц – в пределах 12-12,5%, Росбанк – 12,3%, один из крупнейших игроков на рынке ипотеки - банк ВТБ24 - 12,7% годовых. Это значит, что часть кредитов выдаются и под 13-14%, в зависимости от региона и входных параметров заемщика.
О том, что спрос на ипотеку стабильный и данные условия многие граждане находят приемлемыми, косвенно свидетельствуют такие параметры, как срок кредита и срок его жизни. Продолжительный срок, на который клиенты рассчитывают изначально (15-20 лет), говорит о том, что теоретически они готовы планировать свою жизнь надолго, значит, есть уверенность в стабильности. А средний срок жизни – 5-7 лет: именно через столько ипотеку в среднем полностью гасят. Отчасти погашения обеспечиваются различными субсидиями: материнским капиталом, налоговым вычетом и т.п. Но это свидетельствует и о стабильности доходов и намерении инвестировать во что-то еще: загородную или зарубежную недвижимость, покупку машины и т.д. Сегодня законодательство и условия банков позволяют досрочно гасить жилищный кредит, полностью или частично, пересчитывая сумму кредита и меняя либо объем ежемесячных выплат, либо срок погашения.
Что же касается объема привлекаемых средств, то они достаточно велики. Как сообщает Петрокоммерц, средний размер кредита в Москве составляет около 4 млн. руб., в регионах – меньше; в Росбанке сообщили, что в среднем сумма кредита – около 2,2 млн. руб. И только в ВТБ24 среднюю сумму выданного кредита обозначают в пределах 1,6 млн. руб. Это говорит о том, что недвижимость в России пока дорогая, а первоначальный взнос у желающих купить ее – небольшой.
Для западного финансового рынка подобная ситуация – в рамках нормы; более того, там весьма распространены кредиты вообще не подразумевающие первый взнос, или же в микроскопическом объеме. Но и ипотечные ставки там все же ниже: всего несколько процентов. У нас правительство в качестве целевых показателей для ставок по ипотеке обозначает магические цифры 6-8% годовых. Но пока ставка рефинансирования для банков превышает 8%, снижать ее до такого уровня они не будут.
Тяжелая и легкая доли
Один из основных параметров при оценке кредитоспособности заемщика – это доля ежемесячной выплаты по кредиту в доходе заемщика или в совокупных доходах его семьи. Заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин поясняет, что принято считать, что после осуществления ежемесячного платежа по кредиту у заемщика в среднем должны остаться средства в размере 50% от его месячного дохода. «Этот коэффициент может незначительно отличаться в различных банках, в том числе поэтому рассчитанные максимальные размеры кредитов в разных банках могут отличаться. Если вы хотите грубо прикинуть, на какую максимальную сумму ипотечного кредита вы можете рассчитывать из учета вашего дохода, просто умножьте ваш ежемесячный доход на 50. Для точного расчета лучше воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте банка», - советует г-н Шапочкин.
А вот Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка, говорит, что в идеале платеж должен составлять не более 30% дохода семьи. «При определении возможной суммы платежа необходимо учесть все расходы семьи: питание, оплату коммунальных услуг, содержание детей, расходы на автомобиль (если он есть), отпуск и прочие обязательства. При этом при суммировании платежа и расходов должно оставаться 20-30 процентов от доходов семьи».
Нужно при этом понимать, что доля выплат по ипотеке в доходах семьи – цифра не фиксированная, и может зависеть также от величины доходов. Лидия Каширина, руководитель Департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка поясняет, что банк рассматривает различные источники доходов, в том числе арендную плату, дивиденды, пенсию, а также доходы от предпринимательской деятельности. «В качестве обязательных расходов рассматриваются обязательства по обслуживанию кредитов, по уплате алиментов и другие обязательные платежи, - поясняет г-жа Каширина. - Доля обязательных ежемесячных платежей при доходе, например, 40 тыс. рублей, не может быть более 50 процентов, при доходе более 100 тыс. рублей – увеличивается до 60 процентов».
Таких же принципов придерживаются и в Райффайзенбанке, где максимально разрешенная кредитная нагрузка для потенциальных ипотечных заемщиков составляет 60% от дохода. При этом речь идет о "чистом" доходе, за вычетом налогов. В указанную нагрузку также входят платежи по другим кредитам. «Следует отметить, что нагрузка в 60 процентов разрешена только для тех клиентов, чей "чистый" ежемесячный доход превышает 150 000 рублей, а кредит запрашивается в рублях. Для клиентов с меньшим доходом и клиентов, запрашивающих кредит в иностранной валюте, соотношение должно быть ниже», - сообщили в банке.
Наиболее лояльны к объему выплат в доходах семьи, как правило, банки, обладающие наибольшим ипотечным портфелем. Нина Крючкова говорит, что доля дохода, которую заемщик может направлять на погашение кредитных обязательств зависит от многих параметров и может варьироваться от 25 до 80%.
Кредит как фактор риска
Еще один фактор риска для банка – наличие других кредитов у плательщика, в особенности – долгосрочных. Банки интересуются не только размером и суммами, но и кредитной историей. «В случае, если вы допускали просрочки в платежах, велика вероятность того, что банк откажет вам в предоставлении кредита, - предупреждает Дмитрий Шапочкин. - С другой стороны, действующие кредиты могут влиять на максимально возможный размер ипотечного кредита, т.к. действующие обязательства учитываются при его расчете. Ипотечный калькулятор поможет рассчитать максимальный размер кредита с учетом действующих обязательств».
Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа говорит, что наличие действующих или погашенных кредитов, в первую очередь, учитывается при определении доступной суммы кредита, а платежная дисциплина по ним - при принятии решения по кредиту. «Если совокупные платежи клиента (по действующим обязательствам и будущему кредиту) составят более 60 процентов от подтвержденного дохода (П/Д), такой кредит, скорее всего, одобрен не будет. При этом если коэффициент П/Д будет установлен на уровне до 45 процентов, то процентная ставка по кредиту будет ниже, нежели при П/Д от 45 до 60 процентов», - поясняет г-н Столбунов принципы определения ставки в НОМОС-БАНКе.
Сергей Столбунов напоминает еще об одном важном параметре, который определяет доступную сумму кредита, - коэффициент Кредит/Залог (К/З). Как правило, максимальное соотношение К/З при покупке жилья не может быть более 80%, то есть банк не предоставит сумму кредита более, чем 80% от стоимости приобретаемого предмета залога (объекта недвижимости), определенной независимым оценщиком или в договоре купли-продажи (в зависимости от того, какая стоимость ниже). «Тем не менее, есть банки, предлагающие сумму кредита 90 процентов от стоимости предмета залога и даже 100 процентов, но данные кредиты содержат в себе повышенные риски, которые компенсируются либо страхованием финансовой ответственности заемщика перед кредитором, либо закладываются в процентную ставку», - предупреждает банкир.
Дмитрий Шапочкин в любом случае после первого отказа предлагает не отчаиваться: требования к кредитной истории в банках отличаются, поэтому получив отказ, не стоит отчаиваться, попробуйте обратиться в другой банк или к ипотечному брокеру.
Официально не обязательно
Многих потенциальных покупателей жилья останавливает тот факт, что их доход не может быть целиком подтвержден официальными документами. Как ни странно, это в наименьшей степени влияет на решение банка и процентную ставку. Банки прекрасно осведомлены о «серости» значительной части экономики предприятий страны, и спокойно относятся к справкам «по форме банка». В Промсвязьбанке коротко поясняют, что ставка по ипотечному кредиту не зависит от формы подтверждения дохода заемщиком. Нина Крючкова из ВТБ24 говорит, что банк рассматривает любую ипотечную заявку в комплексе по многим факторам, и отсутствие справки 2НДФЛ само по себе не влияет на процентную ставку. «По специальной ипотечной программе, не предусматривающей предоставление документов возможно оформить ипотеку всего по двум документам и без подтверждения дохода», - рассказала г-жа Крючкова. Однако она оговорилась, что в данной программе присутствует надбавка к базовым процентным ставкам в размере 0,5% годовых.
Лидия Каширина тоже говорит, что отсутствие официальной справки не страшно. «Однозначно о росте стоимости кредита можно говорить для тех заемщиков, кто не может подтвердить свой доход. Нельзя получить ипотечный кредит только вообще без какого-либо подтверждения дохода. Исключение составляют зарплатные клиенты Росбанка».
А вот Дмитрий Шапочкин предупреждает, что в случае, если доход подтвержден справкой 2-НДФЛ, то шансы на одобрение максимальны. «Но хотя сегодня существуют программы и без подтверждения дохода, процент по кредиту там существенно выше. Безусловно, существует зависимость процентной ставки по кредиту и «прозрачности» сделки: чем больше информации у банка о клиенте, и ликвиднее закладываемое имущество, тем ниже ставка».
Чтобы совсем не получить кредит на покупку жилья, надо по-настоящему провиниться в своей финансовой и вообще жизненной истории. Лидия Каширина говорит, что однозначное «нет» банк скажет клиенту, имеющему просроченные и невозвращенные кредиты другим банкам, судимости по мошенническим статьям, недостаточный уровень доходов для выплаты запрошенной заемщиком суммы, сокрытие или искажение любой информации о себе.
Начать дискуссию