В 2014 году граждане РФ продолжали активно решать квартирный вопрос. По оценке аналитиков «Эксперт РА», только за первые шесть месяцев прошлого года банки выдали ипотечных кредитов на 42% больше, чем годом ранее, а уровень просроченной задолженности снизился до 1,3%. Наблюдатели также отмечают, что темп прироста выдачи кредитов на покупку первичного жилья в полтора раза опережал динамику всего рынка. Однако в наступившем году прогнозируется рост цен на недвижимость и ставок по ипотечным кредитам, что может оказать не самый благоприятный эффект на рынок ипотечного кредитования.
Россияне голосуют за недвижимость
По данным ЦБ, объем жилищных кредитов, предоставленных банками жителям РФ, в сентябре 2014 года увеличился по сравнению с августом на 13,7% и на 1 октября достиг 1,25 трлн рублей. Ипотека стала локомотивом роста розничного кредитования на фоне замедления темпов развития других направлений, например автокредитования и кредитования наличными. Этому есть сразу несколько объяснений, считают эксперты.
«Дополнительный стимул развитию данного сегмента придал ажиотажный спрос на недвижимость со стороны населения, который наблюдался примерно с II квартала 2014 года. На фоне напряженной геополитической ситуации и снижения стоимости национальной валюты заемщики предпочли не откладывать покупку квартиры на будущее. Недвижимость люди традиционно рассматривают как практически единственный надежный способ уберечь средства от обесценения и других потерь. А массовый отзыв лицензий у банков привел к снижению доверия к вкладам. В результате по итогам первого полугодия темпы роста ипотечного кредитования впервые за последние четыре года увеличились», – говорит директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Станислав Волков.
Директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева согласна с мнением эксперта рейтингового агентства. «Я считаю, что 50% роста – это сезонный фактор, а 50% – как раз желание населения вложить свободные денежные средства с целью компенсирования инфляционных ожиданий и опасений того, что доллар и евро продолжат расти по отношению к рублю», – комментирует специалист.
«Стремительный рост ипотеки в розничном портфеле ВТБ24 вполне понятен и объясним как общерыночными трендами, так и активным позиционированием кредитной организации на рынке ипотеки (например, внедрение новой системы ставок и активное взаимодействие с партнерами – участниками рынка жилья, промоакции). Кроме того, на сегодняшний день ипотека является, пожалуй, единственным действенным инструментом решения жилищного вопроса», – считает заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан.
Жилищный вопрос – один из самых актуальных для большинства семей. Однако приобрести жилье за счет сбережений может далеко не каждый россиянин, единственная реальная возможность – покупка с использованием кредитных средств банка, отмечает заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. В первую очередь покупатели желают улучшить свои жилищные условия – с этим фактором связан рост ипотечного рынка. «Вместе с тем многие заемщики покупают квартиру в ипотеку с целью сохранения имеющихся средств. По нашим оценкам, их доля сегодня составляет около 20%. Чаще всего с целью инвестиций приобретают новостройки, что понятно: квадратный метр на этапе строительства стоит дешевле, а после регистрации права собственности цена квартиры автоматически вырастает на 15–20%», – констатирует специалист.
«Россияне традиционно и не без оснований считают недвижимость надежным инструментом сохранения своих сбережений в условиях нестабильности на рынках. Мы также видим связанный с этим рост обращений к нам потенциальных заемщиков. В 2015 году динамика рынка будет зависеть от двух факторов: во-первых, от уровня доходов населения в связи с текущей экономической ситуацией в стране и, во-вторых, от процентных ставок по ипотечным кредитам и возможности их рефинансирования. Ведущую роль в этом вопросе продолжит играть АИЖК с весьма успешными и востребованными банками программами по развитию рынка ипотечных ценных бумаг», – утверждает председатель правления Банка Жилищного Финансирования Руслан Исеев.
С данной точкой зрения согласна вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов Ханты Мансийского банка Открытие Анна Юдина. По ее словам, рост ипотечного рынка связан с желанием клиентов инвестировать в недвижимость в ситуации сложного экономического развития. При этом банки продолжают формировать неплохие предложения для своих клиентов, понимая, что ипотека становится единственным драйвером роста и диверсификации портфеля.
«В неспокойные времена недвижимость всегда остается тихой гаванью – местом для сохранения средств. Как правило, если собственных накоплений недостаточно для приобретения недвижимости, то привлекаются кредитные средства банка в виде ипотеки», – говорит начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка Максим Честикин.
Коллегу поддерживает руководитель блока «Розничный бизнес» Промсвязьбанка Леонид Качалов. По его словам, экономическая нестабильность в стране и мире стимулирует людей быстрее принимать решения относительно своих сбережений и возможности приобрести жилье. Цели при этом преследуются различные: снятие депозита и инвестиции в недвижимость (с компенсацией недостатка средств за счет ипотечного кредита), фиксация условий кредитования и покупка жилья для себя или детей.
Сберечь с трудом накопленные деньги – естественное желание каждого дальновидного вкладчика, констатирует директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. «В связи с нестабильностью в экономике многие клиенты спешат вложить свои средства в активы, которые позволят защитить их сбережения в условиях роста инфляции и девальвации рубля. Вложение в недвижимость, как показывает динамика рынка, позволяет защитить инвестиции в долгосрочной перспективе. Поэтому вполне закономерно, что в первой половине 2014 года наблюдалось значительное увеличение количества сделок в инвестиционных целях, в том числе сделок с привлечением кредитных средств. Сейчас заемщики пытаются вскочить в последний вагон и спешат оформить ипотечный кредит до повышения ставок», – резюмирует специалист.
Квартира в сознании многих людей – актив более надежный, чем иные финансовые инструменты. По словам заместителя директора департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Романа Слободяна, основной причиной такого ажиотажа можно назвать стремление клиентов вложить средства в наиболее стабильный и ликвидный актив, а именно в недвижимость. «Мы уже не раз наблюдали ситуацию, при которой идет резкий рост активности на рынке жилой недвижимости в случае нестабильности на финансовых рынках», – отмечает эксперт.
Уроки кризиса
По данным Банка России, на 1 сентября 2014 года совокупный долг населения перед банками по жилищным ипотечным кредитам составлял 3,2 трлн рублей. При этом потенциально рискованными (с первоначальным взносом на уровне 10%), по оценкам регулятора рынка, являются ипотечные кредиты общей суммой на 160 млрд рублей. ЦБ отмечает тенденцию к росту выдачи высокорискованной ипотеки с 2013 года. Но если тогда риски оценивались как потенциальные, то теперь на фоне ухудшения общеэкономической ситуации они становятся ощутимыми.
Уроки кризиса 2008 года наглядно продемонстрировали, что риск-менеджмент не просто красивый термин. Далеко не все банки, слишком лояльно относившиеся к оценке заемщика, смогли пережить кризисный период. Произошли ли за последние годы изменения в стратегии риск-менеджмента при выдаче ипотечных кредитов? Банкиры уверяют, что теперь либерализация требований к заемщику, как правило, сопровождается компенсацией возможных рисков за счет иных параметров.
«Мы определили достаточно четкие факторы риска, которые стараемся выявлять и минимизировать при выдаче кредита. Ряд из них относится к платежеспособности заемщика, его доходам и кредитной истории. Особое внимание уделяется факторам, связанным с качеством предмета залога, его оценкой и ликвидностью – здесь мы стараемся быть предельно консервативными. Яркий пример – в наших пулах ипотечных кредитов средний коэффициент «кредит – залог» всегда находится на уровне порядка 50%», – делится опытом Руслан Исеев (Банк Жилищного Финансирования).
Наблюдатели подчеркивают, что ипотека всегда была очень взвешенным продуктом по сравнению с другими видами кредитов. На текущий момент банки обладают эффективными методиками оценки потенциальных клиентов, а сама категория ипотечных заемщиков характеризуется хорошей платежной дисциплиной с тенденцией досрочного погашения задолженности.
«Основное изменение с точки зрения риск-менеджмента, которое произошло на рынке ипотечного кредитования, – накопление массива исторических данных, включающих в себя как относительно благополучные периоды, так и кризисные, 2008–2009 годы, – говорит Леонид Качалов (Промсвязьбанк). – Это позволило построить первые статистические модели, оценивающие вероятность дефолта клиента в долгосрочных периодах, изменило процесс андеррайтинга клиентов – появилась возможность управлять качеством формируемого ипотечного портфеля не только основываясь на экспертном мнении андеррайтеров, но и применяя скоринговые модели».
По словам Натальи Коняхиной (СМП Банк), в период подъема экономики банки смягчают требования к размеру минимального первоначального взноса, рассматривают различные формы подтверждения доходов, снижают процентную ставку, а в период проявления неблагоприятных экономических тенденций ужесточают условия кредитования. «Вероятно, кризис заставил банки сместить приоритеты именно в пользу залоговых кредитов, в частности ипотеки, так как по данному продукту отмечается самое высокое качество кредитных портфелей», – констатирует эксперт.
С этой точкой зрения согласна Эмма Пономарева (Инвестторгбанк): «В течение 2010–2013 годов плавно снижались требования к клиентам, но в 2014 году банки стали осторожнее подходить к оценке заемщиков».
Сейчас банки пересматривают политику риск-менеджмента, поскольку ипотека – это долгосрочные обязательства с высокими рисками невозврата и просрочек под сравнительно небольшую для кредитных организаций доходность.
«За последнее время риск-стратегия банка по ипотечному кредитованию стала более сбалансированной Банк во многом применил рыночный подход, повышающий его конкурентоспособность, но в тоже время без ущерба для рисковой составляющей», – рассказывает Анна Юдина (Ханты Мансийский банк Открытие).
Накопленный опыт подсказывает: чем жестче проводится андеррайтинг по кредиту, тем более качественный портфель в итоге будет сформирован у банка. А доступность ипотеки и доступность жилья – совершенно разные вещи. Безусловно, 2008 год подтвердил правоту поговорки «Хочешь мира – готовься к войне». Хочешь хорошо зарабатывать – готовься к следующему кризису, закладывай риски, тщательнее оценивай их.
Подрастет ли ипотека?
Подорожание ипотеки не за горами. Вероятнее всего, его можно ждать в первые месяцы 2015 года. Тенденция к повышению ставок наметилась еще в сентябре 2014 года. К ноябрю она приобрела массовый характер, отмечают наблюдатели. Напомним, что в конце октября 2014 года Банк России повысил ключевую ставку с 8% до 9,5% годовых. После этого все ведущие российские кредитные учреждения скорректировали свои тарифы. В декабре средняя ставка по рынку составила 12-13%.
Рост ставок по кредитам напрямую зависит от стоимости фондирования, которое сейчас дорожает, говорят аналитики. В возможность привлечения в обозримом будущем дешевых денег банкиры сейчас не верят. Что же при таком раскладе ждет ипотеку в 2015 году?
Руслан Исеев (Банк Жилищного Финансирования) причины роста видит в зависимости стоимости жилищных кредитов от размера ключевой ставки Центробанка РФ и средней по рынку ставки по депозитам физических лиц. «Мы ожидаем существенного (до двух процентных пунктов по ряду продуктов) роста ставок по всему спектру ипотечных программ просто потому, что растет стоимость фондирования для банков», – прогнозирует эксперт.
«Динамика ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от дальнейшего развития ситуации в макроэкономике и динамики стоимости привлечения ресурсов для банка. В текущей ситуации можно прогнозировать продолжение роста ставок», – считает Михаил Сероштан (ВТБ24).
По словам Натальи Коняхиной (СМП Банк), в течение всего прошлого года наблюдалось повышение процентных ставок на рынке ипотечного кредитования. «Если ситуация на рынке не изменится, рост продолжится и в 2015 году», – говорит специалист.
Банкам, подпавшим под санкции, вряд ли удастся привлечь деньги на внутреннем рынке по такой же стоимости, как на внешних рынках капитала. В результате кредитные организации вынуждены привлекать средства на внутреннем рынке у вкладчиков. Это выливается в повышение ставок по вкладам, что неизбежно сказывается понятным образом на стоимости не только ипотечных кредитов, но и практически всех кредитных продуктов, предоставляемых российскими банками.
«В связи со сложно прогнозируемой рыночной ситуацией, санкциями против Российской Федерации и сокращением внешнего финансирования наблюдается тенденция к увеличению процентных ставок по ипотеке. В случае усугубления ситуации данная тенденция продолжится», – констатирует Максим Честикин (СБ Банк).
С точки зрения Романа Слободяна (Нордеа Банк), ситуация с ипотечными ставками зависит от множества факторов, основным из которых, безусловно, является стоимость фондирования. «Есть основания полагать, что ставки в ближайшее время вряд ли будут снижаться», – прогнозирует эксперт.
Итак, как считает большинство участников рынка, ипотека продолжит дорожать. Вместе с тем банкиры очень осторожны в высказываниях о том, как будет развиваться ситуация в данном сегменте в 2015 году. Слишком много неопределенности, но все это, по мнению специалистов, не означает, что россиянам стоит откладывать приобретение недвижимости в долгий ящик. С другой стороны, принимая решение о привлечении такого крупного кредита, потенциальные заемщики должны взвесить все за и против и трезво оценить свои возможности.
«Любые прогнозы впоследствии могут оказаться ошибочными, поэтому решение об оформлении ипотечного кредита следует принимать исходя из ваших текущих потребностей. Если есть необходимость приобрести недвижимость, то нужно это сделать, ориентируясь на свое финансовое положение. Если вы планируете брать ипотеку, тщательно проанализируйте свои возможности по обслуживанию кредита в течение всего срока договора», – считает начальник департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Евгений Дмитриев. Вряд ли можно оспорить правоту этого совета.
Начать дискуссию