Выбор оптимальной ипотечной программы сегодня в условиях нестабильной экономики – задача не из простых. Ведь, несмотря на экономический спад и проседание спроса по отрасли, уровень цен в Москве и области остается неизменно высоким. При этом заманчивые условия и низкие проценты банков не редко оборачиваются обычным маркетинговым ходом и не соответствуют действительности.
Как выбрать выгодную ипотечную программу? Что происходит сегодня на рынке ипотечного кредитования в Москве?
Разберемся в нюансах кредитных программ с Дмитрием Алексеевым, заместителем директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург».
Ставки по ипотечным кредитам в Москве и Подмосковье
Ставка по ипотеке – один из ключевых факторов, на которые обращает внимание заемщик, начиная изучение предложений от кредитных организаций. Процент по кредиту может быть фиксированным или плавающим. В случае с фиксированной ставкой, она не изменяется на весь период предоставления кредита. При плавающей – пересчет происходит каждые три-шесть месяцев и зависит от ставки рефинансирования, которая используется в качестве Mosprime.
Итак, какую ставку лучше выбрать для ипотечного займа: изменяющуюся (зависит от рефинансирования) или стабильную?
Д. А.: «С учетом особенностей экономики РФ – исключительно фиксированную, плавающая ставка несет в себе огромные риски для заемщика».
Действительно, поднятие ставки рефинансирования в начале 2015 года привело к увеличению суммы выплат по кредитам с плавающей ставкой и поставило в затруднение многих заемщиков. Количество неплательщиков резко возросло. То же самое справедливо и для кредитов, взятых в иностранной валюте. Падение курса рубля привело к баснословному увеличению размера платежа. Поэтому фиксированная ставка в рублях – это более стабильный и предсказуемый вариант, который позволяет планировать бюджет и снижает риски для заемщика и банка.
Что есть по рынку?
Если говорить о текущей ситуации, то кредитные организации Москвы и Подмосковья предлагают фиксированные ставки на ипотечные программы в пределах от 13 до 15%. Самый дешевый кредит можно получить, если:
- первоначальный взнос не менее половины стоимости жилья;
- срок кредита не превышает 10 лет;
- вы являетесь участником зарплатного проекта в банке, где планируете взять ипотеку;
- вы предоставляете полный пакет документов, подтверждающих доход.
Более дорогими оказываются кредиты «по паспорту», при небольшом первом взносе и на длительный срок. На этих условиях ставки начинаются от 14%, ряд банков дает ипотеку в этом случае под 16%.
Стоит обратить внимание на ипотеку в новостройках. Крупные застройщики работают с банками-партнерами и предлагают действительно выгодные ставки на отдельные объекты. Так в Москве предоставляется ипотека под 6,9% в течение первого года с последующим увеличением до 12,9%.
Отметим, что есть предложения по ставке от 11%, но, как правило, требования по таким кредитам достаточно жесткие (есть ограничения по возрасту, сроку работы на последнем месте, большой первоначальный взнос и обязательное страхование жизни и имущества). За несоответствие по каждому пункту добавляется 1-1,5%, что в итоге приводит кредитную ставку к тем же средним 14%. Если же заемщик полностью отвечает требованиям банка, то есть смысл изучить такие предложения более пристально.
Еще один момент, о котором мало кто из заемщиков думает заранее – это возможность изменения фиксированной кредитной ставки в ситуации, например, снижения ставки рефинансирования или по каким-либо другим причинам. Этот пункт кредитного договора не стоит обходить вниманием.
Беру ипотечный кредит. Могу ли рассчитывать на то, что в перспективе банк снизит ставку? Какие есть прогнозы на этот счет?
Д. А.: «Возможность для такого "маневра" предусмотрена в кредитном договоре, заключаемом между клиентом и кредитной организацией. В то же самое время, изменение процентной ставки может применяться только по обоюдному согласию, в т.ч. по письменному заявлению заемщика. Каждый запрос рассматривается индивидуально, анализируются причины, побудившие клиента обратиться с таким заявлением, принимается решение об изменении процентной ставки».
В какой банк лучше обратиться?
Выбор банка – еще один критерий, который волнует заемщиков. Кому отдать предпочтение: крупному банку с государственным участием или коммерческой организации? Мнение эксперта:
Какие особенности существуют у разных кредитных организаций: банки с государственным участием; иностранные банки; частные или специализированные ипотечные?
Д. А.: «Сегодня, в век информационных технологий и постоянно совершенствующегося технического оснащения, разрыв в качестве предоставляемых банками сервисов и услуг постоянно сокращается. Так большие и неповоротливые банки становятся мобильнее, гибче, маленькие - совершенствуют подходы, делая сервисы прозрачнее и понятнее, а, следовательно, более востребованными.
Среди различий, действительно, можно выделить более обширную работу с государственными субсидиями со стороны банков с государственным участием, количество поддерживаемых социальным программ, в т.ч. работу с военной ипотекой, возможности по демпингу ставки и др. Однако, все больше частных банков предлагают ставки, сравнимые с предложением государственных банков, участвуют в программах с государственным и военным субсидированием, расширяют свой арсенал региональных и федеральных субсидий. Возможности в индивидуальном подходе зачастую больше у банков небольших, частных, зачастую региональных. В остальном же, по первоначальному взносу, валюте кредитования, схемах расчетов и портрету заемщика на рынке наблюдается единообразие».
Одним словом, разумнее смотреть на условия, а не на название банка. Стоит изучить максимальное число предложений на интересующий вас объект недвижимости и выбрать самый выгодный вариант.
Важный аспект – гибкость условий банка и возможность предоставления индивидуальных предложений. В настоящий момент это скорее прерогатива частных банков, которые готовы работать с каждым заемщиком персонально. Крупные банки идут на это не так охотно. Тем не менее, ипотека берется надолго, поэтому предусмотреть нужно все. Позицию Банка «Санкт-Петербург» в этом отношении озвучил Дмитрий Алексеев:
Если в период кредитования у меня возникнут трудности с платежами, может ли банк пойти на встречу и «заморозить» выполнение обязательство по договору? На каких условиях? В истории кредитования в Банке были такие случаи, когда клиентам шли навстречу? Расскажите о 1-2 таких ситуациях подробно.
Д. А.: «В случае возникновения подобной ситуации клиенту рекомендуется незамедлительно обратиться с письменным заявлением в центр сопровождения ипотечных кредитов. Оно будет рассмотрено в индивидуальном порядке и найден возможный путь решения для выхода из затруднительного положения».
Об удобстве взаимодействия с банком на этапе выбора ипотечной программы думают редко. А зря. От того, насколько развита система поддержки клиентов, зависит достаточно много. Всесторонняя помощь и консультирование своих клиентов – одно из важных направлений в деятельности Банка «Санкт-Петербург».
«Сопровождение действующего ипотечного кредита» – зачем эта услуга и насколько она выгодна?
Д. А.: «Сопровождение ипотечного кредита стоит понимать не как конкретную услугу, а как целый комплекс услуг и мер, направленных на упрощение взаимодействия банка и клиента. Ипотечный кредит сложнее своих собратьев потребительского, пос- или автокредитования. Оформление закладной и подготовка справок для возмещения уплаченных налогов, частичнодосрочное и полное досрочное погашение кредита, изменение графика платежей с аннуитетного на дифференцированный или обратно - далеко не все вопросы, которые могут возникнуть у клиента на этапе сопровождения. Разобраться в этих вопросах клиенту помогают сотрудники банка, экономя тем самым время, а, следовательно, и деньги, поэтому данную услугу можно считать более чем необходимой и весьма выгодной».
Резюме: При выборе ипотечного банка из всего многообразия, представленного в Москве и Московской области, обращать внимание нужно не только на ставку по кредиту. Огромное значение имеют условия, гибкость похода к клиентам, способы погашения кредита, дополнительные услуги банка и, конечно же, репутация. Важно запастись терпением и тщательно проанализировать подходящие предложения. Вы можете получить подробную консультацию по предложениям по ипотеке в Москве от Банка «Санкт-Петербург».
Подготовлено на основе материалов «Банк «Санкт-Петербург»
Начать дискуссию