Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний

Банки сегодня плотно сотрудничают с оценочными компаниями, в частности, при кредитовании под залог. Автор статьи предлагает пути решения таких актуальных задач как достижение эффективного результата при взаимодействии банка и оценочной компании, анализ типовых ошибок, совершаемых при работе с оценщиками. Автор определяет основные проблемы, возникающие при взаимодействии этих сторон, и дает свои рекомендации по их решению.

Д.М. Феофанов, Группа компаний «Интелис», директор департамента оценки

Оценочная деятельность постепенно становится все более и более востребованной во всех секторах экономики, и зачастую услуга по оценке того или иного актива является необходимостью для совершения тех или иных действий со стороны ее заказчика. Многие банки требуют от потенциального заемщика провести независимую оценку залогового обеспечения, поэтому наиболее распространенной ситуацией, при которой банки взаимодействуют с оценочными компаниями, является кредитование под залог.

Как банки взаимодействуют с оценочными компаниями?

Ниже проанализирована информация о взаимодействии банков с оценочными компаниями, предоставленная одним из ведущих банков страны на одной из конференций. Данный материал собран путем непосредственного опроса и анкетирования сотрудников российских банков.

Как видно из представленной выше диаграммы, далеко не все банки и далеко не всегда прибегают к услугам независимых оценщиков. По всей вероятности, в тех случаях, когда банки не привлекают независимых оценщиков, они проводят оценку залогового обеспечения своими силами, поскольку на сегодняшний день многие кредитные учреждения имеют в штате достаточно квалифицированных оценщиков.

Содержание собственного отдела оценки имеет ряд плюсов:

практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;
появляется некоторое конкурентное преимущество перед другими банками, так как на этапе рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;
параллельно с оценкой сотрудники банка могут изучить ликвидность залога.

К минусам можно отнести:

затраты на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение сторонней оценочной компании;

все затраты на оценку залога целиком несет банк.

Из вышеприведенной диаграммы следует, что только 37% банков имеют постоянных партнеров по оценке. Значит, все остальные банки работают с отчетами разных компаний, о существовании которых они, возможно, раньше даже не слышали.

Из третьей диаграммы можно сделать вывод, что существуют две крайности восприятия отчета об оценке залогового обеспечения. Отчетам аккредитованных оценочных компаний доверяют, некоторые (13%) даже не проверяют, а все остальные проверяются сотрудниками банка. Безусловно, отчеты оценщиков проверять нужно, но если банк проверяет отчет аккредитованной компании, то есть той, которой он доверяет, то очередная проверка результатов оценочной работы займет гораздо меньше времени, так как банку уже знаком формат написания отчетов этой компании, а опасность заказного материала невелика.

Как следует из вышеприведенных данных, банки в целом не слишком удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями.

Диаграмма 1. Привлекаются ли оценочные компании для оценки активов для целей залога		Диаграмма 2. Как организована работа с оценочными компаниями

Диаграмма 3. Как организована работа с отчетами оценочных компаний		Диаграмма 4. Степень удовлетворенности работой оценочных компаний

Основные проблемы при взаимодействии банков и оценочных компаний

Потенциальный заемщик, а именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки, заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банк, естественно, такой подход не устраивает, так как в случае невозврата кредита он будет вынужден погасить свои убытки, реализовав заложенное имущество. Так как вследствие завышенной оценки сумма кредита была существенно больше реальной стоимости залогового обеспечения, вероятность того, что банк сможет покрыть все свои убытки по данному заемщику, невелика. К тому же срок, отведенный банку на реализацию залога, очень мал. Так мы подошли к первой проблеме взаимодействия банков и оценочных компаний. Обозначим ее «порядочность оценщика».

Данная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, так как первый заинтересован в максимальной сумме кредита при минимальном залоговом обеспечении, а второй заинтересован в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы в части взаимодействия сторон с оценщиком банк должен сам отбирать оценочные компании, отчетам которых он будет доверять. При этом оценщик должен понимать, что его клиентом является банк, несмотря на то что услуги по оценке оплачивает заемщик, и будучи уличенным в завышении стоимости залога, он потеряет клиента, который регулярно снабжал его заказами.

Если оценочная стоимость не отражает действительной стоимости залога, это еще не означает, что оценщик вступил в сговор с заемщиком и намерено завысил стоимость объекта. Это можно объяснить также и ошибками, совершенными оценщиком в своих расчетах. Так мы переходим к следующей проблеме — «компетенция оценщика». Суть данной проблемы заключается в том, что оценщики, определяющие стоимость залога, или имеют низкий профессиональный уровень, или просто халатно относятся к своей работе. Эту проблему можно решить тестированием оценщиков на их профессиональную пригодность. Безусловно, всех оценщиков проверить невозможно, и это лишний раз доказывает необходимость создания узкого круга аккредитованных оценочных компаний, которые будут испытываться на профпригодность.

Следующую проблему мы назовем «информативность отчета об оценке», и причиной ее как правило является неучастие банка в постановке задания на оценку. Многие банки жалуются на оценщиков, что они ограничиваются определением рыночной стоимости объекта, а банковским сотрудникам потом приходится определять ликвидационную стоимость объекта, строить прогнозы ее изменения в период действия кредитного договора, проводить анализ возможных издержек при реализации объекта. Но у оценщика в договоре четко прописано требование «определить рыночную стоимость объекта», за это он получает деньги, и проблемы, возникающие перед сотрудниками банков, его не интересуют. А если бы в процессе заключения договора на оценку участвовал банк, то он бы имел возможность включить все интересующие его вопросы в задание на оценку.

Как банкам нужно взаимодействовать с оценщиками

В заключение хотелось бы подвести итоги и дать несколько советов банкам по организации совместной работы с оценочными компаниями.

Необходимо сформировать пул аккредитованных оценочных компаний, которым банк будет доверять оценку залогового обеспечения.

Большинство банков регулярно получают предложения от оценочных компаний с просьбой об аккредитации. Было бы желательно официально объявить конкурс по выбору поставщика оценочных услуг. Для участников конкурса можно выдвинуть ряд формальных требований, чтобы отсеять мелкие компании. Среди таких требований стоит выделить: стаж работы на рынке (обычно не менее трех лет), наличие в достаточном количестве квалифицированных специалистов (не менее пяти сотрудников, имеющих оценочное образование).

Компаниям, подавшим заявку на участие в конкурсе и проходящим по формальным критериям, нужно раздать конкурсное задание, которое должно содержать задание на оценку некоего объекта, желательно объекта коммерческой недвижимости и/или единицы сложного технологического оборудования, так как они являются самыми распространенными объектами залога.

Для задания по оценке недвижимости можно предоставить фотографии здания, техпаспорт и указать месторасположение здания. Например, заданием может являться оценка здания (помещения), в котором располагается банк.

В конкурсном задании на оценку оборудования достаточно указать марку, модель, основные характеристики оборудования (мощность, производительность и т.д.) и год выпуска.

В результате банк получает от каждой компании по отчету об оценке, сотрудники залогового отдела банка могут проставить баллы каждому отчету и по результатам задания выбрать лучшие компании. Помимо качества проводимой оценки обязательно нужно рассматривать стоимость услуг и скорость их оказания.

В итоге можно построить рейтинг оценочных компаний в зависимости от набранных ими баллов.

Необходимо проверять аккредитованные оценочные компании на «порядочность» и «компетентность» и регулярно (раз в год) проводить проверки этих компаний.

Уже аккредитованные компании необходимо регулярно проверять как на «компетентность» (регулярная или периодическая проверка качества отчетов об оценке), так и на «порядочность». Проверку на «порядочность» можно проводить следующим образом: примерно раз в год обращаться в оценочную компанию под видом заказчика и за отдельную плату просить завысить результаты оценки. Компании, пошедшие на такие уступки, должны быть немедленно исключены из списка аккредитованных оценочных компаний.

Договор на оценку залогового обеспечения должен быть трехсторонним, и в нем должны быть прописаны все необходимые требования к отчету об оценке.

Если договор на оценку будет трехсторонним, у банка будет возможность влиять на договорные отношения потенциального заемщика и оценщика. Также он сможет сформулировать перед оценочной компанией все свои требования к содержанию отчета об оценке и избежать как недостатка необходимой информации, так и ее переизбытка.

Краткий обзор законодательства, регулирующего оценочную деятельность в России

До июля 2006 года оценочная деятельность на территории РФ подлежала обязательному лицензированию. Основными требованиями для получения лицензии на право ведения оценочной деятельности были оплата госпошлин (примерно 1500 руб.) и наличие в штате специалиста, имеющего образование в области оценочной деятельности, для которого работа в данной оценочной компании являлась основным местом работы.

В июле 2006 года случилось то, о чем долго говорили и спорили в оценочном сообществе — лицензирование было заменено на саморегулирование. Согласно Федеральному закону № 157-ФЗ от 27.07.2006 «О внесении изменений в Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица вообще перестали быть субъектами оценочной деятельности. Субъектами оценочной деятельности теперь являются оценщики — физические лица и оценщики — индивидуальные предприниматели. Для того чтобы иметь статус оценщика физическому лицу или индивидуальному предпринимателю, необходимо быть членом саморегулируемой организации (далее по тексту — СРО). Для того чтобы оценочная компания, теперь не являющаяся субъектом оценочной деятельности, имела право заключать договоры на проведение оценки, она также должна быть членом СРО и иметь в штате не менее двух сотрудников, обладающих статусом оценщика (имеющих специализированное образование и являющихся членами СРО).

Конечно, замена лицензирования на саморегулирование — это серьезный шаг в развитии оценочной деятельности в России, на пути цивилизации рынка оценочных услуг. Но, к сожалению, приходится констатировать, что на сегодняшний день еще нет ни одной саморегулируемой организации оценщиков и даже до сих пор не принят закон о СРО. Другими словами, в правовом регулировании оценочной деятельности образовался вакуум, когда лицензирование отменено, а саморегулирование еще не введено.