Риски ипотеки

Ипотечное кредитование набирает обороты. Между тем, именно этот банковский продукт многие считают одним из самых опасных для заёмщиков. Какие же подводные камни может таить в себе ипотека?

Марина САДОВНИКОВА, редактор ИА "Клерк.Ру"

Для многих россиян жилищный вопрос продолжает оставаться насущной проблемой, а ипотека становится практически единственной возможностью приобрести собственное жильё. Как было отмечено в апреле 2007 года на заседании Московского ипотечного клуба, в прошлом году рост рынка ипотечного кредитования составил 150%. По мнению банкиров-участников заседания, росту объёма ипотечных сделок способствовал ряд факторов. В частности, это снижение процентных ставок, появление дополнительных форм подтверждения доходов, увеличение доли потребительских ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости, введение банками ускоренного срока рассмотрения кредита до 2-х дней для клиентов партнеров, рефинансирование ипотечных кредитов, акции "Кредит без первоначального взноса" и т.д.

Участники рынка называют ипотечное кредитование одним из наиболее открытых и прозрачных видов банковской деятельности. Реклама твердит о простоте и доступности ипотеки. Но вместе с тем риски, связанные с получением ипотечных кредитов, порой оказываются слишком велики.

Юлия Сошникова, оформившая ипотечный кредит в Банке DeltaCredit, считает, что одним из "подводных камней" ипотеки могут быть так называемые скрытые комиссии:

"Знаю по своему опыту и по опыту знакомых, что многие условия, на которых банк предоставляет кредит, бывают завуалированы в тексте договора, скрыты за сложными формулировками. И заёмщику, зачастую не имеющему ни экономического, ни юридического образования, бывает сложно разобраться во всех нюансах".

С ней солидарна Анна Ткач, получившая ипотеку в Абсолют Банке. По её мнению, заёмщик должен быть готов к большому числу расходов, связанных с оформлением кредита, потому что кроме годовых выплат существует около десятка других платежей. Нужно рассчитывать на комиссию за открытие и ведение счёта, на платежи за оформление документов, на страховые выплаты.

"Банк взимает деньги за переводные операции. Мы, например, оформляя долларовый кредит в Абсолют Банке, не были готовы к конвертации кредита в рубли. Об этом мы узнали по самому факту конвертации. Разница оказалась приличной – около 10 тысяч рублей. Учитывая, что на прочие платежи мы к тому времени уже потратили изрядную сумму, это для нас было существенно".

Участники рынка уверяют, что обо всех возможных рисках и скрытых комиссиях заёмщик информируется заранее. Директор по маркетингу ипотечного банка DeltaCredit Ольга Базанова, рассказывает, что заёмщик получает на руки договор, а также схему платежей, которые он может изучить дома, в спокойной обстановке. Также заёмщику выдаётся список всех необходимых документов и порядок оплаты при получении ипотечного кредита (например, услуги оценщика, государственная пошлина за регистрацию сделки и пр.)

Наталья Ларионова, начальник Управления ипотечного кредитования СКБ-банка:

"Процедура информирования о возможных рисках еще на стадии первичной консультации по вопросам ипотечного кредитования оправдана и взаимовыгодна. С одной стороны, каждый заёмщик, налагающий на себя существенные обязательства в долгосрочной перспективе, серьёзно подходит к изучению всех документов. В случае же возникновения каких-либо вопросов, за любой дополнительной информацией он обращается к консультанту или ведущему его специалисту. В свою очередь, банк не менее заёмщика заинтересован в том, чтобы он располагал как можно более полным объёмом информации о тех рисках, которые может нести в себе ипотечное кредитование. Добросовестный заёмщик – залог процветания бизнеса банка".

Однако на практике случается, что клиент изначально получает лишь информацию об основных условиях кредита, а сведения о дополнительных, скрытых комиссиях банк озвучивает позже, после того как пройдены все главные стадии получения кредита. И прибавка к основным выплатам становится весьма существенной. Впрочем, возможно, ситуация изменится: в марте текущего года заёмщики попытались оспорить законность комиссии за выдачу ипотечного кредита. Отличительной особенностью иска, ответчиком по которому выступает Росевробанк, стало то, что претензии по дополнительным комиссиям впервые предъявлены к ипотечному кредиту. В случае, если заёмщик выиграет процесс, будет создан прецедент, а количество обращений в судебные инстанции по данному поводу вырастет в разы.

Изучив все условия и детали договора, заёмщик должен уяснить для себя схему погашения кредита. Возможные риски могут быть связаны с выплатами, штрафами и досрочным погашением кредита.

По словам Павла Ильина, заместителя директора Департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), банк информирует клиентов о том, что первую половину срока заёмщик, в основном, выплачивает проценты. При оформлении кредита сотрудник банка выдает клиенту график платежей, в котором указаны размер аннуитетного платежа, расчёт ежемесячных списаний по процентам и основному долгу.

Павел Ильин:

"К примеру, мы информируем клиента, что при допущении более 3-х просрочек по кредиту в течение 12 месяцев, банк может потребовать от заёмщика досрочного исполнения обязательств по кредиту. Данное требование также зафиксировано в кредитном договоре. Однако на практике мы как кредитор ещё не использовали данное право, этот пункт скорее оказывает психологическое влияние на заемщика, указывая возможные последствия от допущения просрочки по кредиту".

Ольга Базанова:

"На встрече с клиентом ипотечный консультант обязательно рассказывает клиенту о схеме погашения, например, о том, что просрочка платежей может привести к штрафам, о том, что сначала большей частью клиент погашает проценты, а потом уже "тело" кредита".

С точки зрения заёмщиков, один из рисков ипотеки связан с возможностью досрочного погашения кредита, поскольку существуют комиссии за погашение на ранней стадии, то есть в течение 3-6 или 12 месяцев. Анна Ткач рассказывает, что по условиям договора с банком досрочно погасить кредит можно лишь через год после выплаты обычных платежей, при погашении в течение первого года придётся полностью выплатить и проценты, начисленные на весь период кредитования. Юлия Сошникова отмечает, что необходимо точно придерживаться всех сроков выплат, поскольку помимо штрафа за несвоевременную оплату, банк оштрафует и за оплату раньше установленной даты.

По словам юриста банка DeltaCredit Светланы Аюшевой, штрафы за возникновение просроченной задолженности невозможно рассчитать на момент выдачи кредита, поскольку заёмщик может не допустить просрочки, или, даже если заёмщик допустит её, банк может отказаться от взимания штрафа.

"На момент выдачи кредита банк и заёмщик исходят из того, что последний будет платить вовремя, на тот момент мы сообщаем ему актуальную для него ставку (без просрочек)".

Пользователи Клерк.Ру, обсуждая тему ипотечного кредитования на форуме, обращают внимание на сложности, которые могут возникнуть с агентством, сопровождающим сделку и страхование.

Сказано на Клерке:
21.09.2006, 16:49 Женечка:

"Буквально в понедельник получили свидетельство на право собственности симпатичной "двушки" в центре Железнодорожного. Кредит брали в Банке Москвы. Документы в банк подали в конце июня, одобрили кредит (с учетом пересмотра суммы) в конце июля. Кредит был без первого взноса, НО..... в предварительном решении о выдаче кредита банк сразу предупреждал, что из своих накоплений мы должны внести аванс продавцу и все допрасходы. Мы были к этому готовы. В нашем случае еще и имел место эксклюзивный договор, поэтому все зависело только от агентства. В конечном итоге все потраченные силы и нервы - только по вине совершенно некомпетентных сотрудников этого агентства. Сам процесс кредитования и покупки квартиры не показался сложным, но работу агентства проверяли постоянно. Еще до сделки при проверке документов ликвидировали ошибку, из-за которой могла сорваться сделка. И так на каждом этапе...."

Кроме того, пользователи Клерк.Ру отмечают, что процесс "выбивания" кредита может быть крайне длительным, и поэтому прежде, чем подбирать квартиру, следует убедиться в том, что банк будет работать с заёмщиком и уточнить возможную сумму кредита.

Сказано на Клерке:
21.09.2006, 15:33 Ваниль:

"Коллега недавно получила ипотеку. Основные моменты - банки крайне неохотно связываются с "первичкой", владельцы квартир избегают покупателей с ипотекой. Много попутных расходов, на которые надо рассчитывать:- страхование жизни, страхование квартиры, нотариус (не 2000 естественно), проценты агентству, возможно оплата за рассмотрение заявки и пр. Но она купила квартиру - это очень сложно и нервно, но реально. Главное - это выгоднее, чем копить, т.к. темпы роста жилья впечатляют. В Москве больше 100% за последний год."

На столичном рынке недвижимости уже сейчас началась корректировка цен, а по прогнозам экспертов, к концу 2007 года стоимость жилья в Москве может упасть в среднем на 10-20%. Получая ипотечный кредит, невозможно предугадать как сложится ситуация на рынке недвижимости. По словам начальника Управления ипотечного кредитования СКБ-банка Натальи Ларионовой, клиент, подписывая договор, должен понимать, что взятые на него финансовые обязательства не будут зависеть от изменения ценовой политики на рынке. Заёмщику следует помнить, что при падении цен он будет выплачивать кредит полностью, без переоценки.

"При выдаче ипотечного кредита заёмщик подписывает кредитный договор, в котором фиксируется процентная ставка по кредиту и размер аннуитетного платежа, - поясняет заместитель директора Департамента розничного кредитования МКБ Павел Ильин, - то есть при изменении конъюнктуры финансовых рынков, банк не повышает процентную ставку и аннуитетный платёж. То же самое и по стоимости недвижимости. Если квартира падает в цене, то падает и стоимость обеспечения по кредиту, поэтому банк, с одной стороны, не требует дополнительного обеспечения по кредиту, с другой – не переоценивает сумму кредита".

Впрочем, не все заёмщики считают ипотеку потенциально опасной. Так, Тимур Камалов явных "подводных камней" в ипотечном кредитовании не видит:

"Я долго готовился к оформлению ипотечного кредита, перечитал большое количество статей, на тематических форумах ознакомился с мнением тех, кто уже вступил в ипотеку. Тщательно выбирал банк. В результате остановился на казанском ИнтехБанке, который реализует партнёрскую программу с московским банком DeltaCredit. По моей просьбе договор с банком перед подписанием проверили два юриста – специалисты, которым я доверяю. Я действительно был информирован обо всех сложностях и опасностях ипотеки".

По мнению Тимура Камалова, очевидной опасностью ипотеки является возможная потеря дохода, позволяющего осуществлять выплаты. С ним согласна Юлия Сошникова: "вступая в ипотеку, мы трезво оценили реальные финансовые возможности семьи, однако психологический дискомфорт присутствует – страшно представить, что ежемесячные выплаты растянутся на 15-20 лет". Анна Ткач полагает, что получение ипотечного кредита накладывает дополнительную ответственность на человека, не даёт расслабиться - постоянно приходится думать о разумном расходовании средств, а также беречь и себя и близких.

Сегодня ипотечное кредитование считается одним из удобных способов решения жилищного вопроса. Возможность стать собственником квартиры в кратчайшие сроки, безусловно, привлекательна. Однако при определённых обстоятельствах ипотечное кредитование может стать источником дополнительных проблем. И чтобы ипотека не стала кабалой, потенциальный заёмщик, прежде всего, должен быть максимально информирован обо всех возможных рисках. Не зря известный афоризм гласит: владеющий информацией – владеет миром.