Кредит на зарубежную мечту

Благодаря многолетнему опыту в области ипотечного кредитования, многие европейские страны готовы предложить даже иностранным гражданам довольно благоприятные условия займа. Чем с удовольствием и пользуются наши соотечественники. Как рассказывает Елена Матросова, директор Центра аналитических исследований «БДО «Юникон», в России объем ипотечного рынка составляет 1,3% ВВП, в то время, как в развивающихся странах он равен в среднем 6%, не говоря уже о развитых странах, где этот показатель может составлять 50% и более.

Естественно, что на стоимость покупки влияет страна и особенности местного рынка недвижимости. Специалисты рынка зарубежной недвижимости, оценивающие стоимость жилья, склонны делить страны на два типа. Первый - традиционные популярные рынки, недвижимость в них россияне привыкли покупать с начала 90-х годов. К таким странам относится, например, Франция с ее Лазурным берегом, Испания. Второй - развивающиеся страны, недавно вступившие в Евросоюз, такие как Польша и Венгрия. К ним же относятся Болгария или Марокко, где стоимость на недвижимость вдвое меньше, чем на остальном Средиземноморье. Кроме того, стоит сказать, что сейчас в Марокко стали популярными сделки со строящимся жильем, которое покупать в кредит оказывается выгоднее. Покупая, его заемщик заключает договор не с банком, а с застройщиком напрямую. Сам же застройщик при начале строительства не ждет денег дольщиков, а вкладывает свои, что значительно снижает риски покупателя.

Однако, россияне, выбирая страну для жительства, руководствуются не столько стоимостью недвижимости. Для многих важно, чтобы в выбранной стране было лояльным законодательство в сфере недвижимости. К таким странам относится та же Испания и Монако. Кроме того, на руку заемщику и то, что в Испании достаточно просты условия получения кредита. Здесь жилье можно оформить в кредит до 30 лет, внеся 30% от его стоимости, по предъявлению перевода загранпаспорта и документа, удостоверяющего годовые доходы заемщика. Счет нужно открыть заранее, а длительность владения счетом не важна.

К слову, открывая счет в иностранном банке, клиент будет платить за кредит по европейским ставкам, в то время, как, оформляя кредит через московское представительство, он переплатит практически российские проценты. А разница весьма существенна - в Испании ставка по кредиту составит в среднем 4-5%, во Франции - 5-6%, в Англии - 5-6,5%. Российская минимальная ставка будет не ниже 9%, в то время как в среднем банки требуют за ипотеку 11-13% годовых в зависимости от условий.
Благодаря недавним изменениям в законодательстве страны, также легко купить недвижимость в кредит в Объединенных Арабских Эмиратах. Не только в силу простоты оформления, но и из-за доступности жилья. Кредиты нерезидентам дают и местные, и иностранные банки. От заемщика потребуются переведенные и заверенные паспорт, трудовая книжка, выписка с банковского счета за шесть месяцев, налоговая декларация и справка об имеющейся собственности. Стоимость жилья здесь сопоставима с московской.
Для сравнения, чтобы получить кредит во многих странах, например Англии и Франции, банки требуют необходимо проживать и работать в этой стране или иметь там свой бизнес. В Чехии и Словакии оформить покупку недвижимости иностранцами можно только на юридическое лицо. В таких странах, как Италия и Швейцария купить недвижимость практически невозможно. В Швейцарии даже действует закон, который запрещает иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. В Австрии для такого приобретения необходимо прожить в стране не менее трех лет.

Сама схема оформления ипотеки не так сложна, как может показаться. Квартира подыскивается через фирму-застройщика или московское представительство риэлтерского агентства. Предпочтительнее и надежнее в этом случае иметь контакт все-таки непосредственно с застройщиком. Его репутация будет влиять на то, захочет ли банк давать кредит на покупку жилья у этой строительной компании. С мало известной компанией банк связываться, скорее всего, не захочет.

Затем необходимо подать заявку на кредит в местное представительство банка, имеющего офисы в выбранной стране. Документы необходимы те же, что и для российской ипотеки, плюс загранпаспорт. На рассмотрение заявки банком уходит порядка двух недель. После одобрения кредитной заявки открывается счет в этом банке, на который поступают деньги банка, а клиент заводи на счет свои сбережения которые станут его первоначальным взносом. Недвижимость, естественно, находится в залоге у банка. Весь процесс оформления кредита, как правило, занимает до двух месяцев.

Если вы решите оформить кредит непосредственно в стране, где планируете жить, то возможны дополнительные условия. В некоторых из них заемщику нужно будет предоставить банку информацию о происхождении денег, и наличии легальных источников дохода. При этом очень приветствуется наличие трудового контракта и регулярной заработной платы в стране, где приобретается недвижимость. Подойдет и гарантия другого банка, которая дается при наличии крупного депозита клиента.
Кстати многие российские банки в перспективе не исключают возможности пересечения клиентских баз с иностранными коллегами. В частности о такой возможности говорил Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка, имея в виду своих итальянских партнеров.

После оформления квартиры в собственность придет еще оформить символический участок земли под домом. На это уходит порядка двух лет, но процедура никак не помешает вам пользоваться покупкой и носит лишь формальный характер.
Теперь немного о дополнительных расходах заемщика. Одним из обязательных трат при оформлении долгосрочных кредитов является страхование. За рубежом часто при ипотеке страхуется только недвижимость, страхования жизни и права собственности может не потребоваться. Сами ставки по страхованию квартиры значительно меньше, чем в России. Страхование недвижимости стоит порядка 0,3–1% от стоимости жилья. Отметим, что в некоторых странах обязанность страховать недвижимость обязательна по закону, не зависимо от обязательств перед банком. Если все-таки придется оплатить страхование жизни, то оно составит 0,5% суммы займа. За само оформление кредита иностранные банки могут взять 0,5-1,25% стоимости кредита. Если владелец недвижимости будет перечислять деньги из России, то учитываются и комиссии за денежные переводы - 1–3% переводимой суммы.

К плюсам покупки недвижимости за границей можно отнести возможность получения отсрочки платежа в первый год кредита. Там очень распространены программы с так называемым grace period. Кроме того, есть схемы позволяющие россиянам сэкономить на иностранном кредите. Одним из таких вариантов является leaseback — инвестиционное соглашение, по которому владелец только что приобретенного жилья сразу сдает его в аренду компании-застройщику на длительный срок. Однако схема возможна только с новым жильем. Такое контракт предусматривает возможность для владельца проживать 2–6 недель в году в своем жилье. После окончания срока соглашения недвижимость переходит в полное пользование владельца. Выгоды в этом случае будут и от экономии на налогах. Сумма сделки по покупке недвижимости уменьшается на сумму НДС. Компания застройщик, как арендатор будет заемщику еще и доплачивать. Доход в виде ренты может составить порядка 6% стоимости жилья в год.