Сокращение возможностей для привлечения дешевых ресурсов на Западе, связанное с кризисом ликвидности, вполне может привести к изменению расклада сил в сегменте ипотечного кредитования за счет ухода небольших игроков. «На сегодняшний день проблема затронула пока только несколько банков, выдававших рискованные ипотечные кредиты: кредиты без первоначального взноса, заемщикам с неподтвержденным доходом, большие кредиты под залог существующей недвижимости и так далее. В некоторых из этих банков повысили ставки, в некоторых прекратили выдачи рискованных кредитов, где-то полностью приостановили выдачи», - приводит пример директор департамента по работе с финансовыми институтами ипотечного банка DeltaCredit Вадим Пахаленко. «Существующая некоторая дестабилизация мировых рынков может привести к уходу с рынка ипотечного кредитования банков второго - третьего эшелонов, но никак не отразится на крупных игроках, имеющих доступ к относительно «недорогим» ресурсам», - резюмирует Георгий Тер-Аристокесянц, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ 24.
По оценкам г-на Пахаленко, в настоящий момент на ипотеку приходится 10-12% сделок с недвижимостью, совершаемых в нашей стране. При этом уже сейчас в отдельных регионах этот показатель достигает 50-70%. «Доля ипотечных сделок, совершаемых в агентствах недвижимости, выше чем в среднем по рынку и составляет до 35% на первичном рынке недвижимости и до 50% на вторичном рынке», - добавляет к этому руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентство недвижимости» Владимир Мильдзихов.
Ведущие российские банки в этом году продолжат наращивать долю ипотечных кредитов в своих портфелях. Так, для «Сбербанка» этот показатель составит 23-25%, а у «ВТБ 24» он уже достиг 34%. Правда, по темпам роста сектора оценки экспертов разошлись. Аналитик ИК «Финам» Владимир Сергиевский ожидает, что по итогам года объем выданных ипотечных кредитов увеличится на 50%, а представитель «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц прогнозирует рост этого показателя в 2,3 раза - с $13,3 млрд. до $31 млрд. в текущем году и достижение им уровня в $54 млрд. к концу 2008 года.
Фактором, определяющим дальнейшую динамику российской ипотеки, может стать позиция государства. «Проблема «доступности жилья» не может быть решена каким-либо одним решением и единомоментно. На текущем этапе мы уже наблюдаем «формирование» такой доступности. Государство активно инвестирует средства на решение социальных вопросов в жилищной сфере, банки активно модернизируют условия ипотечных программ, проецируя их на более массовые сегменты заемщиков. Мы ожидаем, что уже в 2008 году доля населения, имеющего возможность получить ипотечные кредиты, увеличится до 40-45%», - прогнозирует зам. начальника отдела ипотечного кредитования «Банка Москвы» Вячеслав Шаламов.
Эксперты считают, что стоимость ипотечных кредитов в России постепенно будет снижаться, но, по мнению г-на Мильдзихова, в ближайшие годы ставка вряд ли опустится ниже 8,5%. «Это вопрос не только цены риска, но и вопрос цены денег, привлекаемых банками для предоставления в виде кредитов. Текущая «дороговизна» ипотеки в большей части обусловлена именно этим фактором», - объясняет г-н Шаламов.
«Вопрос цены ипотеки - это вопрос не только цены риска, но и вопрос цены денег, привлекаемых банками для предоставления в виде кредитов, - пояснил Вячеслав Шаламов. - Текущая «дороговизна» ипотеки по большей части обусловлена именно этим фактором. Обратите внимание на ипотечные программы в экзотических валютах (швейцарских франках и японских йенах) - привлечение денег в данных валютах дешевле, соответственно, и вопрос «дороговизны» ипотеки стоит менее остро.
При этом аналитик отметил, что банки, безусловно, могли бы использовать средства стабфонда на цели ипотечного кредитования. Но этот вопрос должен быть адресован законодательной и исполнительной власти РФ. «Пока на текущий момент законодательных механизмов нет. Стоит отметить, что сложностей в разработке таких механизмов очень много», - заключил он.
«Дороговизна жилья не оказывает никакого влияния на стоимость ипотеки, - резюмировал Мильдзихов Владимир. - Как раз наоборот, ипотечное кредитование в некоторой степени способствует стимулирует цены на недвижимость. А величина процентных ставок зависит от многих причин, в числе главных - экономическая ситуация в стране и стоимость денег на международных рынках капитала». По мнению г-на Мильдзихова, ставки будут снижаться, но очень плавно. «Возможны даже небольшие периодические повышения. Я бы порекомендовал обращать внимание на другие более изменчивые показатели, такие как: стоимость недвижимости, стоимость обслуживания кредита, размер собственных доходов», - посоветовал эксперт.
Начать дискуссию