Как сохранить ипотечное жилье при банкротстве? Новый закон вступил в силу

Закон о банкротстве дополняют каждый год. Есть такие изменения, которые кардинально меняют «правила игры» для участников банкротного дела. Одним из таких примеров стала ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ. Она уже применяется с августа 2024 года и позволяет банкроту избежать продажи заложенной недвижимости. Для этого нужно оформить мировое соглашение и утвердить его через суд.

Одним из главных минусов банкротных дел для рядовых граждан является продажа имущества, если, конечно, оно есть. Особенно обидно, если заберут недвижимость, приобретенную по ипотечному договору, ведь заемщик вносил по нему платежи. Вплоть до недавнего времени на 100% рабочих вариантов сохранить такое жилье не было. По сути, банкроту оставляли имущество только при реструктуризации, но при этом о списании задолженностей речи не шло.

Статья 213.10-1 появилась в законе в конце лета 2024 года и уже действует. Если говорить простыми словами, то новая норма позволяет должнику:

• заключить соглашение напрямую с банком-залогодержателем, чтобы вывести ипотечное жилье из-под реализации;

• не учитывать мнение остальных кредиторов при оформлении соглашения;

• платить по ипотеке и после завершения банкротства, снять залог на квартиру после исполнения всех обязательств.

Предметом соглашения по статье 213.10-1 может быть только жилье, приобретенное по ипотеке. Такая схема не подойдет для остальных кредитов, даже если они выданы с оформлением залога. Нельзя заключить мировое соглашение при прохождении внесудебного банкротства. Его вообще не возбудят, если у должника есть какое-либо имущество под реализацию.

До принятия поправок, о которых мы рассказываем в этой статье, у должников тоже была возможность заключить мировые соглашения. Это допускается:

• при взыскании задолженности в суде – сторонами соглашения будут только истец и ответчик;

• в рамках исполнительного производства – документ оформляют взыскатель и должник (в сводном производстве ФССП на стороне кредиторов может быть несколько лиц);

• в судебном банкротстве – соглашение утверждают с участием всех кредиторов, заявивших свои требования.

Мировое соглашение по ипотечному жилью закон именует «отдельным» (еще его иногда называют обособленным). Порядок утверждения документа не отличается от общих правил. Такое решение примет суд, когда стороны подготовят и предоставят проект соглашения. Остальным кредиторам останется только принять к сведению, что они не смогут претендовать на деньги от продажи квартиры либо дома с участком. Повлиять на условия документа, а уж тем более возражать против его утверждения, они не вправе.

Инициатором заключения соглашения будет должник. Именно он заинтересован, чтобы сохранить жилье и в будущем снять с него обременение. Но только одного желания для этого мало. В законе указано несколько условий, без которых соглашение не заключить:

• недвижимость должна быть единственным жильем для банкрота и его семьи (это легко проверяется по сведениям из ЕГРН);

• на дату утверждения соглашения объект должен быть пригоден для проживания (чтобы подтвердить это условие, могут потребоваться документы из БТИ, от местной администрации и т.д.);

• право на подписание соглашения возникнет только после истечения срока на предъявление требований кредиторов (2 месяца после возбуждения банкротства);

• и по жилищному кредиту у должника не должно быть злостных и долгих просрочек. То есть для банка-кредитора ипотеки он должен быть еще вполне благонадежным заемщиком.

Выше мы ничего не сказали о мнении самого банка-залогодержателя. В гражданском обороте все соглашения оформляются только при добровольном волеизъявлении сторон. Банк вполне может отказаться от подписания документов с должником. К примеру, если ипотека оформлена несколько лет назад и по достаточно низкой ставке. За это время значительно выросла не только стоимость объекта. Из-за увеличения ключевой ставки банки выдают новые кредиты под очень высокие проценты. Поэтому банку может быть выгоднее отказать в соглашении, получить деньги от продажи недвижимости и направить их в оборот.

Описанный выше пример уже нашел свое отражение в судебной практике. В одном из банкротных дел банк отказался от оформления соглашения. Должник, не горевший желанием потерять свое жилье, подал жалобу. При ее рассмотрении суд подтвердил, что все условия со стороны банкрота соблюдены. Тем не менее, залогодержатель не снял свои возражения. И тогда судья указал, что соглашение нужно считать аналогом локального плана реструктуризации (такое вполне возможно по закону).

Итак, если все условия для оформления отдельного мирового соглашения соблюдены, должнику нужно поспешить, пока квартиру не реализовали. Алгоритм действий будет примерно такой:

• нужно обратиться в банк, с которым заключен ипотечный договор, предложить оформить соглашение;

• если банк не возражает, необходимо согласовать условия документа и предоставить готовый проект на утверждение в суд;

• если банк отказался, можно подать жалобу по примеру, описанному выше;

• в рассмотрении проекта соглашения участвует управляющий, но его мнение не будет иметь решающего значения.

В законе не слишком много сказано про условия, которые можно и нужно прописать в соглашении. В целом, стороны вправе указать в документе все что угодно. Как вариант, заемщику могут дать отсрочку или рассрочку, изменить размер ежемесячного платежа. Пока нет практики о возможности увеличить процентную ставку. Скорее всего, тут будут применять общие правила гражданских сделок. По ним любое изменение существенных условий договора допускается только при согласии обеих сторон.

На дату оформления документа у должника может быть незначительная просрочка по ипотечному договору. На этот случай закон обязывает прописать сроки и условия погашения задолженности. В этом плане можно указать разные схемы, в том числе:

• с предоставлением отсрочки до завершения банкротства или на иной период времени, после чего должник начнет погашать просрочку;

• с предоставлением рассрочки, когда сумма долга будет распределена и присоединена к будущим ежемесячным платежам;

• с указанием даты для единовременного погашения задолженности (помимо текущих платежей по ипотеке).

Договариваться с банками всегда сложно. Поэтому заемщик может действовать при поддержке юриста. Он подготовит предложения, защищающие интересы клиента. Также какие-либо возражения могут быть сняты в судебном заседании.

Чтобы соглашение вступило в силу, его должен утвердить арбитраж. Здесь есть еще один важный нюанс. Судья проверит, какое иное имущество включено в конкурсную массу, какова его стоимость после оценки. Далее смотрят, есть ли в реестре требования по первой и второй очереди. Если стоимости активов (кроме ипотечного жилья) недостаточно для погашения таких обязательств, то суд утвердит соглашение только при следующих условиях:

• на спецсчет должника, открытый управляющим, необходимо внести деньги на выплаты кредиторам из первой и второй очередей;

• размер средств, вносимых на специальный счет, не может превышать 10% от стоимости ипотечного жилья (она определяется по отчету оценщика);

• так как у должника не может быть свободных средств, указанную выплату может сделать иное лицо (например, родственник или друг).

При указанных обстоятельствах в соглашении появится третье лицо, которое внесло за банкрота деньги на спецсчет. Обязательства между ними признаются займом. Соответственно, после завершения банкротства должнику придется рассчитаться с третьим лицом (сроки и условия они определяют по взаимной договоренности).

После утверждения соглашения судом, банкротство не прекращается. Из конкурсной массы будет выделена квартира либо дом с участком, на которые оформлен ипотечный залог. Реализация продолжится только в отношении остальных активов (при наличии). Из реестра исключат требования банка-залогодержателя, т.е. он не будет принимать участие в распределении средств.

В статье 213.10-1 есть отдельный пункт, посвященный отмене или расторжению соглашения. Таким основанием может стать нарушение обязательств со стороны заемщика. Если соглашение аннулировано, наступят такие последствия:

• если банкротное дело еще не окончено — требование банка восстановят в реестре, а недвижимость направят на реализацию по общим правилам;

• если банкротство уже завершено — банк сможет обратить взыскание на имущество на основании закона об ипотеке.

Кстати, есть еще одно важное нововведение, которое имеет отношение к долгам по ипотеке. Теперь при возникновении просрочки заемщик может сам продать заложенную недвижимость, чтобы закрыть задолженность и остаток по кредиту. Естественно, деньги по сделке покупатель переведет не напрямую продавцу, а на счет в банке-залогодержателе. После расчета по ипотеке остаток средств получит заемщик. Указанным правом нельзя воспользоваться, если должник уже проходит личное банкротство.

✔️Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу и узнайте, можете ли списать все свои долги.

P. S. Чем быстрее вы обратитесь, тем быстрее освободитесь от долгового бремени и обретете свободу!

Как восстановить кредитную историю?

Забирайте полный гайд бесплатно!

Заполните форму, вышлем гайд вам на e-mail:

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Отправить

Принимаю оферту и даю согласие на сбор персональных данных и их распространение

Реклама: ООО «БАНКРОТ КОНСАЛТ», ИНН 7704250024, erid: LjN8KDnsv