Оценка вещи или объекта недвижимости, а, возможно, и размера долга какого-нибудь гражданина, может пригодиться вам, чтобы заключить выгодную сделку купли-продажи, аренды или кредитования. Результат оценки может понадобиться, чтобы составить налоговый или финансовый (бухгалтерский) отчёт. И, разумеется, оценка часто требуется в судах при разрешении имущественных и иных споров.
Как регулируется оценочная деятельность в России? Что входит в это понятия? Кто такой оценщик и что является результатом его труда? Об этом сегодня в нашей статье-энциклопедии об оценке.
Когда начали оценивать недвижимость?
Профессиональной оценочной деятельности в России почти 30 лет. В 1993 году появилась первая общественная организация, которая оценивала недвижимость. Эта организация — Российское общество оценщиков. Профессия «оценщик» появилась спустя 3 года — в 1996 году. Тогда, 27 ноября, Министерство труда и социального развития РФ утвердило квалификационную характеристику — «оценщик (эксперт по оценке имущества)».
Безусловно, услуга по оценке стоимости недвижимости и иных объектов (вещей) возникла не в 90-е, а гораздо раньше. Еще в словаре В.И. Даля появилось понятие «оценивать», то есть «назначать цену, определять стоимость чего-либо».
В конце XIX века оценка была вызвана необходимостью проведения кадастровых работ в 1861 году, после отмены крепостного права. Для формирования базы налогообложения и определения размера налога требовалось определить доходность и ценность имущества. Для этих целей даже издали «Положение о земских учреждениях» (1864 год).
Городские земли также оценивали. В 1870 году городские власти уполномочили производить оценку, чтобы определить налог на недвижимость. Тогда размер налога рассчитывался в процентах от чистого дохода, полученного от использования недвижимости.
В 1893 году российское правительство решило переоценить все виды имущества в 34 губерниях. Тогда же увидели свет «Высочайше утверждённые правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». В следующем году в Москву впервые съехались специалисты в области оценочной статистики.
Оценочная деятельность продолжала развиваться до 1917 года, пока в стране не ликвидировали частную собственность на землю и имущество.
Сегодня оценка — это востребованная услуга. Оценивают вещи, движимое и недвижимое имущество, право собственности, права требования и долги, работы, услуги и информацию.
Какой документ регулирует оценку в России?
Это Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации, который был принят 29 июня 1998 года. Актуальная редакция ФЗ была в прошлом году — 31.07. 2020. Редактировали статью 24.20: первую часть исключили, в 3 по 6 части были внесены коррективы.
Что содержит главный закон об оценке? Он содержит всю важную информацию о сути процедуры, её целях, объектах и субъектах, основаниях и регулировании. Отдельная — III — глава посвящена государственной кадастровой оценке.
Приведём несколько ключевых терминов
Кто такой оценщик и на основании чего он проводит оценку?
Как мы узнали выше, оценщик — это субъект оценочной деятельности. Он обязательно входит в одно из СРО оценщиков. Его деятельность застрахована.
Чтобы стать оценщиком необходимо сдать квалификационный экзамен и получить аттестат. Квалификацию необходимо подтверждать каждые три года.
Оценщик может быть частником или работать в оценочной организации.
Его специализация, то есть деятельность по конкретному направлению оценки, указана в квалификационном аттестате.
Оценщик проводит оценку в соответствии с договором об оказании этой услуги. Оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда, арбитражного суда и третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Федеральный закон наделил оценщиков правами и обязанностями.
Среди обязанностей, к примеру, представлять по требованию заказчика страховой полис и документ об образовании, который подтверждает получение профзнаний в области оценки. Он также обязан сообщить заранее о том, что не может провести оценку по обстоятельствам, препятствующим объективности работы.
Правом оценщика, к примеру, является выбор метода оценки (разумеется, в соответствии со стандартами) или требование обеспечить в полном объеме доступ к документации, которая необходима для работы. Он также вправе привлекать к работе иных специалистов или своих коллег-оценщиков.
У заказчика оценки тоже есть права и обязанности.
Какие права и обязанности есть у заказчика оценки?
И снова мы заглядываем в основной документ — Федеральный закон об оценочной деятельности.
Как оценщик устанавливает, сколько стоит недвижимость?
Оценщик в своей работе следует стандартизированной процедуре. Оценка — это упорядоченный процесс. Одна операция выполняется за другой. Их очередность зависит от целей расчета, параметров объекта и методик.
Расчёт стоимости объекта зависит от его особенностей и ситуации на рынке. Эксперт-оценщик обязан учесть все рыночные факторы и их влияние:
- рыночную конъюнктуру,
- конкуренцию,
- макро- и микроэкономическую среду бизнеса,
- риски,
- уровень доходности,
- цены аналогов,
- состояние экономики и отрасли.
Ключевой фактор — это фактор времени. Почему? Потому что рыночная стоимость действительна на определенную дату. Собственность приходится периодически переоценивать.
Еще один существенный фактор — это риск, то есть вероятность отклонения реальных доходов относительно прогнозируемых.
Что является результатом оценки?
Итоговый документ — это отчет об оценке. Его составляют на бумаге и в электронном виде, согласно федеральному стандарту.
Отчет содержит (см. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки „Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) “»)
- задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
- стандарты оценки;
- принятые допущения;
- сведения о заказчике и об оценщике;
- информацию о лицах, которых привлекали к проведению оценке и подготовке отчета;
- основные факты и выводы: а. основания для оценки; б. общая информация об объекте; в. результаты, полученные при применении различных подходов к оценке; г. итоговая величина стоимости объекта оценки; д. ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
- описание объекта оценки;
- анализ рынка, а также ценообразующих и внешних факторов;
- описание процесса оценки;
- описание процедуры согласования результатов оценки и выводы после проведённых расчетов.
Материал подготовлен сотрудниками Института судебных экспертиз и криминалистики. Мы осуществляют оценочную деятельность со всеми федеральными стандартами. Наши оценщики имеют необходимые квалификационные аттестаты и входят в СРОО.
Мы всегда помогаем клиентам усилить свою позицию в суде с помощью экспертизы. Как именно? Даём советы по выбору вида экспертных исследований, составления вопросов, выстраивания позиции с опорой на экспертное заключение. Всё это обязательно поможет в будущем процессе, а возможно поможет разрешить конфликт до суда.
Задайте вопрос и получите консультацию
по тел. 8 (800) 500-76-44 или на нашем сайте
Комментарии
6Из статьи следует, что при проведении экспертизы по оценки, обязательно должна быть лицензия сро! А если ее нет, что тогда? Суд не примет такую?
Уважаемая Марина! В настоящий момент законодательством РФ предусмотрено, что для проведения оценки должно быть:
Судя по перечисленным правам оценщика, он может как угодно делиться личной информацией с коллегами. Неужели это право ничем не ограничивается? К примеру, у человека есть дорогое ювелирное украшение, само наличие которого он хотел бы держать в тайне, а оценщик для установления точной стоимости выносит этот вопрос "на консилиум". Думаю, это как минимум должно обговариваться в частном порядке, а лучше - закрепляться документально.