Как избежать уплаты налога при продаже квартиры. Руководство по 3-НДФЛ

Введение 

Продажа квартиры может принести приличную сумму налога, если не знать возможных способов сокращения суммы налоговой базы и нюансов заполнения декларации  3-НДФЛ. Например, одному моему клиенту пришло уведомление заплатить 700 тыс. рублей налога за продажу квартиры стоимостью в 5,5 млн.

И действительно, в его ситуации такого большого налога можно было избежать. 

Давайте разберемся, в каких случаях платить налог нужно полностью, а в каких можно его уменьшить или вовсе не платить.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры

Если вы продали квартиру, которой владели меньше минимального срока владения, вы обязаны заплатить НДФЛ (13 %) с дохода. 

В большинстве случаев минимальный срок владения недвижимостью 5 лет, но есть ряд ситуаций, когда он составляет 3 года:

• недвижимость получена по наследству или договору дарения от близкого родственника (родители, дети, сестры, братья, дедушки, бабушки внуки, супруги);

• недвижимость была приватизирована;

• или право собственности на недвижимость было получено в обмен на пожизненную ренту предыдущего владельца.

Как за 1 месяц создать свое бухгалтерское агентство с доходом от 300 тыс. руб

Личная работа с Татьяной Себелевой

Записаться

Когда еще налог не нужно платить

Мы выяснили, что налог платить не нужно, когда выдержан минимальный срок владения жильем в 3 или 5 лет.

Есть ситуации, когда налог с продажи имущества вовсе платить не придется независимо от срока владения. И дает такую привилегию некоторой группе граждан, а именно семьям с двумя и более детьми (закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

Но для возможности применения этого закона есть ряд условий:

• в семье должно быть 2 и более детей, не достигших 18 лет. А если дети учатся в институте на очной форме обучения, то до их 24-летнего возраста;

• новое жилье вы купили в тот же календарный год, в котором продали старое (или не позднее 30 апреля следующего года);

• общая площадь новой квартиры или дома должна быть больше, чем общая площадь предыдущей недвижимости;

• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн;

• на момент продажи старой недвижимости ни родители, ни дети не имеют больше никакого другого жилья, общая площадь которого больше 50% площади нового жилья.

Как выстроить очередь из клиентов на декларации 3-НДФЛ и зарабатывать на этом от 50 000 руб. в месяц

Подробнее

Как уменьшить налог

Если не удалось избежать уплаты налога, то есть законные способы его уменьшить. Их 2. И использовать можно только один из них.

• Первый — применение налогового вычета. 

Доход проданной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета, если вы его не получали. Причем вычет можно использовать как полностью, так и частично. 

Пример, вы купили квартиру за 1,5 млн, продали за 2 млн раньше минимального срока владения. По закону нужно заплатить налог 13 % с дохода — 260 000 руб. Но ранее имущественный вычет вы не получали. В этом случае можно написать заявление в налоговую, чтобы перекрыть налог имущественным вычетом.  

• Второй — уменьшить сумму дохода на расходы. 

Пример, недвижимость куплена за 2,5 млн, а продали ее за 3 млн. Налог нужно уплачивать с 500 тыс. = 3 млн — 2,5 мл.

Та же схема действует с подаренной недвижимостью при продаже раньше минимального срока владения. Только в этом случае документы на покупку нужны от первого владельца, то есть дарителя. 

Пример. Ваша мама подарила вам квартиру стоимостью 5 млн в 2021 году. А сегодня вы хотите ее продать за 12 млн. Минимальный срок не прошел, поэтому налог вам нужно будет заплатить, причем с суммы продажи. Но чтобы уменьшить налоговую базу, вам нужно будет приложить договор купли-продажи или ДДУ, по которому приобретала жилье ваша мама. И тогда вы заплатите налог с разницы 12 млн — 5 млн = 7 млн.

Пример. Вы купили дом в ипотеку в сентябре 2021 года за 20 млн. Решили продать в 2023 году за 21 млн. С 2021 годы вы уплатили проценты по ипотеке суммой 900 000 рублей. Тогда налог будет считаться с базы: 21 млн — 20 млн —0,9 млн = 0,1 млн или 100 000.

Уменьшить налоговую базу также можно на сумму средств, потраченных на ремонт. При условии, что квартира была куплена в новостройке и в договоре указано — «без отделки».

Пример. Вы купили квартиру в стройке по ДДУ без отделки за 2,5 млн в 2021 году. Потратили на ремонт 1,5 млн. Продали квартиру в 2023 за 4,0 млн. Тогда считаем 4 — 2,5 (ДДУ) — 1,5 (ремонт) = 0 дохода 0% для вычета.

Телеграм-канал про актуальные новости и секреты бухгалтеров для новичков и профессионалов

Примеры из личного опыта

Перейти

Заключение

А в заключение я хотела бы завершить историю про клиента, с которой начала статью. 

Клиент продал квартиру за 5,5 млн раньше минимального срока — она была в собственности 2 года. Заполнил самостоятельно декларацию. И налоговая инспекция насчитала к уплате 700 тыс. налога.

Но у клиента были «смягчающие» обстоятельства, которые помогли снизить налог:

• сумма расходов на покупку квартиры;

• сумма уплаченных процентов за период владения.

Мы подали корректировочную декларацию, в которой указали затраты на покупку и уплаченные проценты по ипотеке. И налоговая пересчитала налог с 700 тыс. до 13 рублей.

В вопросе 3 НДФЛ очень много непонятных для обычных пользователей нюансов. Эта история — доказательство тому, что услуга заполнения деклараций востребована. Ведь речь идет не только об имущественных вычетах.

Есть вычеты на обучение, на лечение, социальные вычеты, о которых многие даже не знают. На декларациях 3-НДФЛ можно с легкостью зарабатывать от 30 тыс. руб. в месяц. 

Давайте посчитаем. На заполнение одной декларации для специалиста требуется всего 10 минут, а стоит такая услуга от 1000 рублей. Чтобы заработать 30 тыс., нужно заполнить 30 деклараций, потратив на них 300 минут или 5 часов рабочего времени.

По-моему, очень даже неплохо.

Подробнее о том, какие нюансы есть при заполнении деклараций 3-НДФЛ, и как на них заработать — рассказываю на  курсе «3-НДФЛ и заработок на декларациях».

Как бухгалтеру продвигать свои услуги в 2023 году

Посмотреть

Реклама: ИП Себелева, ИНН 272437902902, erid: LjN8KRtBa