Аренда коммерческой недвижимости: что важно учесть при оформлении договора с физлицом

Как быть, если вы нашли классное помещение, но его сдает самозанятый? Что важно учесть при составлении договора аренды, а также при оценке контрагента, чтобы минимизировать риски? Как не запутаться в сотнях форм и формулировок договоров? Готовые решения — в этой статье.

Еще до этапа согласования договора нужно проверить, кто сдает вам помещение. Если вы понимаете, что человек, который передает вам на подпись договор, не является собственником или не может предоставить полный комплект правоустанавливающих документов — то это повод задуматься.

Документы для заключения договора аренды:

• паспорт собственника или учредительные документы организации;

• доверенность (если договор будет подписывать представитель);

• выписка из ЕГРН;

• выписка из ЕГРЮЛ;

• технический план объекта;

• договоры с обслуживающими компаниями.

Допустим, этот этап успешно преодолели и легитимность полномочий не вызвала вопросов. Самое время обратиться к тексту договора. 

Документ аренды нежилого (коммерческого) помещения должен обязательно включать следующие пункты:

• объект аренды и его характеристики;

• ежемесячная стоимость аренды;

• срок аренды.

В качестве дополнительных условий советуем предусмотреть все то, что в будущем может повлечь за собой спорные или даже конфликтные моменты:

• Для чего арендуется помещение: арендатора это сразу защитит от неожиданностей из серии «хотели открыть бар, а оказалось, что в 50 метрах расположена школа». А арендодатель может быть спокоен за то, что в его помещении не откроют кальянную, поскольку условия договора четко обозначают, что помещение сдается под офис. 

• Есть ли какие-либо дефекты в помещении: перед подписанием договора нужно осмотреть помещение, проверить исправность розеток, систем вентиляции и освещения, проверить имущество, которое сдается в аренду в составе помещения. Все выявленные дефекты следует зафиксировать в акте и сберечь этот акт до окончания аренды. Ведь когда срок аренды помещения закончится, за необозначенные недостатки отвечать будет арендатор.

• Кто проводит мелкий и капитальный ремонт: обычно арендатор занимается мелким и текущим ремонтом (заменить замок, починить дверную ручку), а арендодатель проводит капитальный ремонт. Но если арендодатель согласен в любом случае ремонтировать помещение за свой счет, то вы можете это указать в договоре. 

• Кто и как оплачивает коммунальные расходы и расходы на эксплуатацию помещения: коммунальные платежи, как и расходы на капитальный ремонт здания, могут быть включены в цену договора или начисляться дополнительно. И то и другое условие должно быть включено в договор и детализировано. 

• Можно ли сдавать помещение в субаренду: если арендодатель хочет знать, кто будет занимать его помещение, то в договоре следует либо установить запрет на субаренду, либо указать, что любая последующая сдача помещения в субаренду (полностью или частично) должна производиться с согласия арендодателя. Это обезопасит от сомнительных арендаторов, их посетителей и ущерба имуществу. 

Проще всего снять помещение у юридического лица. Но что делать, если вы нашли идеальный офис, а он оказался в собственности «физика»?

Для начала разделим арендодателей-физлиц на три группы:

1. Индивидуальный предприниматель.

2. Самозанятый.

3. Физлицо без статуса ИП или самозанятого.

Можно подумать, что первые две категории могут сдавать недвижимость в аренду, ведь они как-то узаконили свой бизнес-статус. Но все не так просто. 

Толкование закона дает такие ответы относительно того могут ли они сдавать коммерцию в аренду:

1. Индивидуальный предприниматель — да, но есть нюансы.

2. Самозанятый — нет, совершенно однозначно.

3. Физлицо без статуса ИП или самозанятого — да, но на свой риск.

Пойдем по порядку и расскажем, какие риски есть при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости с физлицами.

Индивидуальный предприниматель на вполне законных основаниях может сдавать коммерческие помещения в аренду. Но при заключении договора ему важно не забыть о необходимости уплаты налога на прибыль (в данном случае это НДФЛ) — на момент публикации статьи он составляет 13%. 

Но если вы ИП и платите налог на профессиональный доход (НПД), то так сделать нельзя — об этом рассказываем в следующем разделе. 

Самозанятые, или плательщики налога на профессиональный доход, или НПД, не могут сдавать в аренду нежилые помещения. Об этом прямо говорит закон (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ) и подтверждает Минфин (письмо от 27.03.2020 № 03-11-11/24601). Эта категория налогоплательщиков может сдавать в аренду только жилые помещения, например, квартиру или студию. 

Платить НПД могут не только самозанятые, но и некоторые категории предпринимателей. Означает ли это, что они, являясь в первую очередь ИП, могут сдавать коммерцию в аренду? Нет.

Создание, подписание и хранение документов на одной платформе

Уже сегодня сможете создавать и подписывать документы

Оставить заявку

Невероятно, но факт: физлицо может сдавать недвижимое имущество в аренду. Любое — и жилое, и нежилое, и квартиру, и офис, и гараж, и цех. Это объясняется тем, что в законе нет прямого запрета на такие действия. Однако и арендатору, и арендодателю перед заключением сделки стоит серьезно задуматься о рисках и просчитать бизнес-модель. 

Во-первых, при аренде офиса у физического лица арендатор-юрлицо автоматически станет его налоговым агентом. Это означает, что арендатор должен будет рассчитывать и платить НДФЛ. Переложить эту обязанность на арендодателя невозможно: налоговая признает такой пункт договора ничтожным (ст. 208, ст. 209, ст. 224, ст. 226 НК). 

Во-вторых, сам арендодатель-физик ходит по тонкому льду: для ФНС регулярные безосновательные доходы — это признак нелегальной предпринимательской деятельности. 

По каким документам налоговая может выявить факт ведения физическим лицом предпринимательской деятельности (письмо УФНС по г. Москве от 12.10.11 № 20-14/2/098802):

• показания лиц, оплативших услуги; 

• расписки в получении денег; 

• выписки по банковским счетам; 

• акты оказания услуг.

Стоит отметить, что ФНС видит все изменения статуса недвижимого имущества: когда человек его приобрел, когда продал и т.д. Так что факт покупки коммерческого помещения не останется незамеченным.

Если физлицо хочет снять себе офис, то тут такая история:

1. Индивидуальный предприниматель — да, может взять помещение в аренду; 

2. Самозанятый — да, может совершенно однозначно;

3. Физлицо без предпринимательского статуса — может, но на свой риск.

Рассмотрим сценарий с физическим лицом без особого предпринимательского статуса. Если «физик» захотел арендовать себе офис или склад, то для арендодателя никаких рисков в этом нет. Само по себе заключение договора аренды коммерческой недвижимости не говорит о том, что гражданин ведет незаконную деятельность, да и к тому же статус ИП он может получить после заключения договора аренды. 

Если сдача объектов в аренду — ваш профильный вид деятельности, то вам наверняка знакома ситуация, когда арендаторам нужно, то работать с НДС, то без НДС, то начислять НПД, то удерживать. А если в дело вступают «физики», то еще и предусматривать условия об НДФЛ. Кто-то хочет сам делать ремонт, а кто-то не готов к решению бытовых вопросов и готов передать их решение арендодателю за дополнительную плату. Все это отражается на скорости работы и отбирает время, затрачиваемое на изготовление договоров. 

Чтобы не тратить часы на исправление договоров аренды, используйте одну автоматическую форму договора. Такую опцию можно реализовать в сервисе подготовки документов «Форма»:

1. На составление договора с уникальными условиями уйдет до 10 минут.

2. Нет необходимости выверять формулировки, поскольку сервис сам внесет их, опросив вас в формате «вопрос-ответ».

3. Если условия сделки меняются, то можно составить дополнительные соглашения, отправить их арендаторам и подписать все документы за 2 минуты.

4. Все договоры хранятся в личном кабинете и их легко найти по каждому контрагенту.

5. Можно быстро создавать акты приема-передачи помещений или ежемесячные акты оказанных услуг по договорам аренды в онлайн-режиме. 

Создание, подписание и хранение документов на одной платформе

Уже сегодня сможете создавать и подписывать документы

Оставить заявку

Реклама: ООО Конструктор Документов форма, ИНН: 9722071039, erid: LjN8K23Uk