Или как оспорить сделки нового собственника по передаче в залог (ипотеку) недвижимости, приобретенной у должника.
В прошлых статьях мы обсудили, как кредиторы взыскивают свои долги, отбирая у должника активы, выведенные им за 1 месяц, за 6 месяцев, за год, за 3 года и за 10 лет до своего банкротства. А затем свели всю информацию по оспариванию сделок в единую таблицу.
Полезные материалы от «Игумнов Групп»
Из нашей рассылки вы узнаете больше о субсидиарке, банкротстве и защите активов
Получить все статьи
Если бы должник, переоформив свои активы на нового владельца, затем сел на попу ровно и никак не препятствовал оспариванию этих сделок, это было бы слишком просто и скучно. Согласны?
Поэтому сегодня мы сделаем следующий логичный шаг в своем повествовании: к чему готовиться кредиторам? И что делать добросовестному покупателю спорных активов, если началась борьба за это имущество?
Новая линия обороны
На самом деле очевидно, что новый собственник (вне зависимости от того – добросовестный он или «карманный») не будет спокойно сидеть и дожидаться пока у него отберут приобретенное имущество. Поэтому, как только появляется риск оспаривания сделок, начинается активное строительство очередного рубежа обороны. Чаще всего новой линией Маннергейма становится:
- Либо цепочка сделок по многократной продаже бывших активов должника с целью формирования у последнего приобретателя имиджа добросовестного владельца.
- Либо активы заводятся в залог третьему лицу: даже если сделка будет оспорена, у залогодержателя сохранится преимущественное право на получение денег, вырученных от его последующей реализации.
В результате многолетнего опыта работы «Игумнов Групп» в банкротной теме у нас сложилось впечатление, что второй вариант воспринимается должниками прямо как панацея от всех проблем. Этакая гарантия полной безопасности выведенных активов. Из разряда: «Зачем мне юристы? Сейчас выведу имущество на неаффилированное лицо, а потом заведу их в залог, и дело в шляпе. Тут же все очевидно!». Чем заканчивается такая святая наивность мы сегодня и разберем.
Спасение пентхауса
Компания «Регион» до последнего планировала «разрулить» ситуацию со своими долгами. Понимание безысходности ситуации появилось только тогда, когда от одного из кредиторов в суд поступило заявление о признании банкротом. Не имея денег на полное погашение задолженности, было принято решение «спасать все, что можно!».
Самым ценным активом компании был двухэтажный пентхаус в относительно новом доме на Коровинском шоссе (Москва), общей площадью около 500 кв.м и рыночной стоимостью под 90 млн рублей. Он то и был переоформлен на нового собственника по договору купли-продажи.
По всей видимости, Должник понимал, что сделка, совершенная после принятия заявления о признании его банкротом, будет оспорена с высокой степенью вероятности. Поэтому потенциальный покупатель пентхауса взял кредит для его приобретения. Таким образом он сразу обременил выкупленную недвижимость ипотекой в пользу Банка.
Со стороны вся схема выглядела логично и красиво: покупатель берет кредит в Банке и на эти деньги покупает квартиру. Банк становится залогодержателем. Если сделка будет оспорена и недвижимость вернется к Должнику-банкроту, то Банк будет включен в реестр как залоговый кредитор с последующим получением 80% от суммы денег, вырученных по итогам продажи пентхауса на торгах.
Для усиления надежности этой схемы Покупатель заключил брачный договор, согласно которому купленная квартира в случае развода отойдет супругу. Как вы понимаете, расторжения брака ждать долго не пришлось, и меньше чем через год недвижимость (вместе с ипотекой) была переоформлена на бывшего мужа.
Ход кредиторов
Вполне ожидаемо, что сделку купли-продажи пентхауса конкурсный управляющий в итоге оспорил. Этому способствовала и дата заключения договора купли-продажи (после принятия заявления о банкротстве), и сумма сделки, и отсутствие оплаты со стороны Покупателя, и непередача документов бывшим директором, что было расценено судом как попытка скрыть информацию об отчужденной квартире и другие факторы. Но к этому все были готовы.
А вот желание кредиторов снять обременение с пентхауса и погасить запись об ипотеке стало для Должника полной неожиданностью. Ведь в этом случае Залогодержатель не смог бы претендовать на получение денег от реализации предмета залога.
Позиция суда
Согласно мнению Верховного суда признавая сделку недействительной, суд обязан решить вопрос о судьбе залога. Для этого он должен установить один-единственный факт: является ли Залогодержатель добросовестным лицом? Или, выдавая кредит, Банк знал о возможности признания сделки недействительной? В этом случае Залогодержатель заранее понимает, что он получает имущество под обременение от лица, не являющего реальным собственником. А значит автоматически берет на себя все риски и потенциальные убытки, связанные с утратой предмета залога.
К такому развитию событий Должник не готовился. Поэтому конкурсный управляющий моментально нашел информацию о том, что Должник и Банк находятся под контролем одного и того же физического лица.
Кроме того, выяснилось, что Банк обслуживает все расчетные счета Должника. А значит, выдавая кредит Покупателю, Банк заведомо знал о наличии арестов на счетах по исполнительным листам и об отсутствии движения денежных средств у Должника. Следовательно, будущий Залогодержатель располагал информацией, что имущество будет приобретаться у компании, имеющей признаки неплатежеспособности. Тем самым Банк взял на себя риск утраты предмета залога в связи с тем, что имущество будет получено под обременение от ненадлежащего собственника, и не может считаться добросовестным Залогодержателем.
Результат
В результате пятиминутной работы конкурсного управляющего по сбору бумажек из ЕГРЮЛ и с сайта Банка о его бенефициарах вся сделка ценой 86,5 млн рублей полетела коту под хвост. Вот так банкир удачно сэкономил на юристах! Ах, молодца!
Единственное, что спасло Должника от моментальной потери недвижимости, так это то, что конкурсный управляющий поленился как следует подготовиться к суду и не запросил из Росреестра информацию о текущих собственниках пентхауса.
Только в судебном процессе выяснилось, что квартиры у Покупателя уже нет, так она ушла бывшему супругу по брачному договору.
Только по этой причине суд не смог забрать квартиру в натуре и постановил взыскать с Покупателя её денежный эквивалент в размере 65,7 млн рублей (сумма согласно оценочной экспертизе). Одновременно суд лишил Банк предмета залога, определив погасить запись об ипотеке и признав обременение отсутствующим.
Чтобы получить судебные акты по этому делу, оставьте свой e-mail здесь:
Полезные материалы от «Игумнов Групп»
Из нашей рассылки вы узнаете больше о субсидиарке, банкротстве и защите активов
Получить судебные акты
Победить нельзя проиграть
Тут бы Должнику возрадоваться: задуманный результат достигнут! С Покупателя все равно брать нечего. Банку предмет залога не особо и нужен. А пентхаус, как и планировалось, остался у конечного покупателя.
Но не так-то все просто!
Оказывается у конкурсного управляющего и кредиторов сохраняется право подать новый самостоятельный иск об истребовании недвижимости у конечного владельца. В случае его удовлетворения появится два отдельных судебных решения: одно о взыскании денежной суммы с первого Покупателя, а второе – об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения. В зависимости от того, какое решение суда будет исполнено первым, другое подлежит прекращению.
Учитывая, что суд уже погасил обременение и установил недобросовестность всех участников сделки, какова ваша версия? Какой результат судебного процесса о виндикации пентхауса наиболее ожидаем?
Выводы для залогодержателя
Жизнь залогодержателей становится, определенно, все веселей и разнообразней! Раньше как было: выдал кредит, получил залог и уверен в возврате своих инвестиций. А сейчас, чтобы не остаться без денег, придется как следует проработать сделку и погрузиться в законодательство до уровня квалифицированного юриста. Но о рисках залогодержателей мы уже писали вот в этой статье, не будем повторяться.
Выводы для кредитора
Кредиторы – это наше все! Именно так считает государство, преследуя свои меркантильные интересы по сбору налогов. Именно благодаря государственной поддержке у кредиторов практически нет шансов остаться без своих денег. Тем не менее, многие бизнесмены умудряются проигнорировать огромные возможности законодательства, нанимая для защиты своих интересов юристов широкого профиля, студентов или просто идиотов. Или, что еще безнадежней, пытаются во всем разобраться сами. Хотя куда уж проще: достаточно заключить договор с «Игумнов Групп» и ваша проблема будет решена.
Выводы для должника
Очевидная информация: секретных схем по спасению вас и ваших активов уже не существует. Все возможные шаги известны, прописаны и отражены в судебной практике. Сейчас вопрос может идти только о том, насколько качественно можно внедрить ту или иную схему: учтены ли все подводные камни, хорошо ли прописаны документы, продуманы ли все ходы и возможные действия оппонентов и т.д. Только такая нудная и кропотливая работа может дать хороший результат.
Но если вы ищете волшебные рекомендации из разряда «сделай раз-два-три», способные моментально решить все ваши проблемы, не звоните в «Игумнов Групп», нам нечего вам предложить. Да и вообще, мы не рекомендуем вам заниматься схематозом – это же, наверняка, незаконно!
P.S.
Наша сага по оспариванию сделок из 7 частей подошла к концу. Если вы ничего не поняли, не расстраивайтесь: очевидно, судьба подкидывает вам повод позвонить в «Игумнов Групп». А если вам все ясно как божий день, то мы тем более будем рады видеть вас среди наших клиентов.
Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте igumnov.group.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
__
Игумнов Дмитрий
генеральный директор "Игумнов Групп", эксперт по субсидиарке и защите личных активов, арбитражный управляющий
Специализация: представление интересов предпринимателя в государственных структурах всех уровней при привлечении к субсидиарной ответственности, взыскании ущерба, долгов по поручительству и личным займам. Безопасность личных активов.
Кстати, если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке или защите личных активов, оставьте свой e-mail у нас на сайте. Раз в месяц разбираем одно обращение, даем подробную консультацию и высылаем руководство к действию на e-mail. Только для подписчиков.
Начать дискуссию