Мы уже рассказали, как выяснить, что застройщик — банкрот, и что лучше у него просить — материальную компенсацию или недвижимость. Переходим к следующим шагам.
Включаемся в РТК застройщика-банкрота
Чтобы вас включили в РТК, необходимо направить управляющему заявление с соответствующим требованием. Шаблоны таких заявлений есть в открытом доступе. А если некогда искать, оставьте свои данные в форме ниже, и мы пришлем вам пример заявления на электронную почту:
Полезные материалы от «Игумнов Групп»
Из нашей рассылки вы узнаете больше о субсидиарке, банкротстве и защите активов
Получить документы
К заявлению нужно приложить копии основного договора и документов, подтверждающих его оплату.
Что сойдет за основной договор?
Основным договором считаются следующие документы:
ДДУ (договор долевого участия);
Договор купли-продажи;
Предварительные договоры долевого участия или купли-продажи;
Любой другой документ (в том числе и дополнения к договорам), в котором зафиксировано, что застройщик должен вам передать конкретное помещение в оговоренный срок, и вы за это помещение внесли оплату;
Если у вас на руках есть акт об исполнении обязательств между вами и застройщиком, такой документ тоже стоит приложить к заявлению о включении в РТК.
Важно!
Управляющему направляйте копии документов, а не оригиналы. Если на копии нет печати банка/юридического лица, на каждой странице от руки поставьте дату, подпись и напишите «Копия верна».
Если для включения в РТК вы будете направлять управляющему дополнения к договорам, то стоит вспомнить, был ли оригинальный договор зарегистрирован в Росреестре. Если да, то допник тоже нужно будет там зарегистрировать.
Как подтвердить оплату?
Доказательством являются платёжки, по которым видно, что деньги переводились застройщику. Соберите все платежные документы, которые у вас есть, в том числе квитанции и ипотечный договор (если вы его заключали).
А теперь разберем частные ситуации.
Недвижимость была куплена за наличные
Есть риск, что конкурсный управляющий усомнится в факте оплаты и откажется включать ваши требования в РТК. Особенно если средства до застройщика в итоге не дошли. В таком случае вам придется доказывать, что у вас действительно была нужная сумма в момент расчета с застройщиком по договору.
Жилье приобреталось в рассрочку, но сумма не была выплачена полностью
В таком случае вы можете требовать от застройщика только деньги в размере внесенной вами суммы. Квартиру получить не выйдет.
Жилье было приобретено в ипотеку
Вы можете включить в свои требования к застройщику всю стоимость ипотечной недвижимости и претендовать как на нее «в натуре», так и на денежную выплату. Единственное, банкротство застройщика не равно прекращение обязательств по ипотечному договору (банку денег за жилье должны вы, а не обанкротившаяся строительная компания). То есть ежемесячные платежи вносить придется, даже если строительство вашего дома заморозили.
И еще один момент. Если в итоге всем дольщикам будет решено выдать денежную компенсацию вместо недвижимости, ипотечные проценты в ее размер не войдут. Но вы сможете попытаться их получить через взыскание убытков.
Жилье приобретено по переуступке или договору цессии
Если первый дольщик всё оплатил застройщику, то по Закону о банкротстве для включения в РТК вам достаточно передать управляющему договор переуступки (сам первичный договор не требуется).
Однако рекомендуем приложить к заявлению заверенные копии ДДУ, акта, заключенного между вами и изначальным дольщиком, а также платежного документа за вашу недвижимость. Из этого списка платежка, подтверждающая оплату первичного договора, – самое главное. Без нее управляющий может не включить вас в реестр требований кредиторов.
Жилье приобреталось несколькими лицами
Подавайте заявление от имени всех участников сделки и укажите данные по каждому: ФИО, регистрацию, кому какая доля принадлежит.
Одно лицо приобрело несколько квартир
Либо включайте все объекты недвижимости в одно заявление, либо делайте для каждой квартиры/машиноместа отдельное. Здесь как вам удобнее. Прилагать к документам агентские договоры с риелторами не нужно.
Дополнительные документы
Кроме копий основного договора и платежек, к заявлению о включении в РТК прикладываем копию паспорта. Плюс, если у вас с застройщиком были судебные разбирательства, добавляем копии документов по делу (это может быть решение суда, исполнительный лист и прочее).
Кому и когда отдавать все эти бумаги?
Собрать и отправить перечисленные выше документы нужно в течение 45 дней с момента, когда здесь появилась информация о том, что ваш застройщик обанкротился.
Бумаги направляем на адрес конкурсного управляющего, который можно найти на сайте ЕФРСБ, в объявлении о банкротстве застройщика в «Коммерсанте», или в уведомлении от управляющего (если оно вам пришло).
Документы можно направить любым способом. Но только под опись и с возможностью отследить отправление. После того как управляющий их получит, он должен включить ваши требования в реестр в течение 15 рабочих дней.
Не успели включиться в реестр требований кредиторов?
Не беда. Срок можно восстановить в судебном порядке, направив соответствующее заявление. Его с великой долей вероятности удовлетворят, если вы покупали недвижимость не в коммерческих целях, а чтобы в ней жить.
Вас включили в реестр требований кредиторов
Самое сложное позади. Теперь ваше право получить недвижимость или денежную компенсацию за нее подтверждено. Только нужно понимать: включение в РТК не гарантирует, что вам в итоге квартиру/деньги отдадут. То есть право вы имеете, а дальше все зависит от того, как банкротство застройщика пройдет и что будет с недостроем (читайте первую часть статьи).
Во включении вам отказали полностью или частично
Это еще не конец. Вы можете оспорить решение управляющего в арбитражном суде. Обратиться туда нужно в течение 15 рабочих дней с момента, когда вы получили от управляющего отказ.
В заявлении укажите, в чем был не прав ваш конкурсный. Приложите те же документы, которые высылали управляющему, плюс его отказ во включении. А затем направьте все эти бумаги в суд.
После того как ваше заявление примут, назначат заседание. На нем вам предстоит доказать свое право включиться в реестр требований кредиторов. Если все пройдет хорошо, вы получите определение о включении в РТК (обязательно сохраните этот документ, чтобы он был у вас под рукой).
Как стать собственником квартиры без включения в реестр
Это возможно, если строительная компания до банкротства успела сдать дом в эксплуатацию и передать вам жилье по акту. В таком случае вы можете оформить собственность на квартиру в обход процедуры с РТК.
Делается это в судебном порядке. Без решения суда Росреестр вам в регистрации откажет.
Что делать после включения в РТК?
Все, что зависит от вас напрямую, вы уже выполнили, включив свои требования в реестр. Теперь остается следить за процессом, проверять действия управляющего, участвовать в собраниях кредиторов и молиться.
Что же касается судьбы ваших требований, тут есть три варианта развития событий:
В самом идеальном случае дом достроят и квартиры раздадут.
Дом не достроят и требования всех кредиторов переведут в денежные.
В худшем случае и достройку, и компенсацию признают нецелесообразными. Тогда начнется обычная процедура банкротства, в которой вы как кредитор третьей очереди через несколько лет можете получить какой-то процент от своих вложений в жилье (а можете и совсем ничего не получить).
Итого
Обязательно включайтесь в реестр требований кредиторов. Это все, что вы можете сделать, чтобы получить шанс выбить из застройщика-банкрота свою недвижимость или деньги за нее.
Важно вовремя подать заявление о включении в РТК и собрать доказательства, что деньги застройщику вы передали. Но даже если что-то пойдет не так, срок включения в реестр можно восстановить, как и доказать факт оплаты в судебном порядке.
Если конкурсный управляющий игнорирует вас или ведет себя неправомерно, не стесняйтесь обращаться в арбитражный суд.
Тщательно изучайте документы, полученные от управляющего и из суда. Если обнаружите ошибки, тут же требуйте их исправить.
В статье разобраны главные трудности, которые вас ждут, если застройщик обанкротится. Если ваш случай особенный и вы не знаете, как действовать, обращайтесь. Поможем во всем разобраться.
P.S. В полной версии статьи рассказали, как хитро решить вопрос с пропуском срока включения в РТК, а еще разобрали множество частных ситуаций (например, как заставить управляющего работать или как поменять свои требования с квартиры на деньги).
Информация в статье актуальна на дату публикации на сайте igumnov.group.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
_______
Материал подготовил Игумнов Дмитрий, сооснователь, генеральный директор «Игумнов Групп», арбитражный управляющий.
Специализация: практик в сфере банкротства, защиты личных активов и корпоративных конфликтов.
Реклама: ООО «Игумнов Групп», ИНН 9726017402, erid: LjN8KVaiu
Начать дискуссию