Банкротство

Банкротство застройщика

Когда инвестор-дольщик покупает жилье у строительной компании, он заключает с ней договор долевого участия. По нему покупатель приобретает квартиру, пока строится дом. Но оформить ее в собственность можно только после ввода дома в эксплуатацию. Бывает, что у застройщика возникли финансовые трудности, и он не может выполнить обязательства перед дольщиками.

Признаки скорого банкротства застройщика

Банкротство может наступить по различным причинам:

  • повышение цен на строительные материалы или услуги подрядчиков;

  • снижение покупательской способности;

  • расходы на выплаты по судебным решениям, например, в случае, когда застройщик задерживает сдачу дома, и дольщики обращаются в суд.

Эти трудности могут привести к приостановке строительства и дополнительным финансовым издержкам. В случае неудачи в привлечении необходимых средств застройщика объявляют банкротом.

Вот несколько признаков, на которые стоит обратить внимание дольщику:

1. Остановка строительства. В обычных условиях работы идут без перерыва — на стройке всегда есть рабочие и техника, и застройщику невыгодно прерывать процесс. Поэтому важно следить за ходом строительства, например, посещая объект или отслеживая информацию в единой системе жилищного строительства. 

2. Истекающий срок разрешения на строительство или других необходимых документов. Проверить статус документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.

3. Отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта.

4. Отсутствие аккредитации крупных банков для предоставления ипотечных кредитов. Банки внимательно относятся к выбору девелоперов и проектов, которым они предоставляют финансирование.

Если застройщик не соблюдает заявленные этапы строительства и работы на стройплощадке прекращены, важно сначала обратиться к нему с вопросами. При отсутствии обратной связи о проблеме нужно сообщить в единый реестр проблемных объектов и провести проверку на возможное банкротство.

Процедура банкротства застройщика

Если застройщик не соблюдает обязательств, то обратиться в арбитражный суд для признания его банкротом могут и банк, который финансирует строительство, и другие кредиторы и контролирующие органы.

Процесс банкротства юридических лиц обычно включает несколько этапов. Сначала суд проводит процедуру наблюдения для оценки финансового положения компании. После этого дело либо закрывается, либо начинается конкурсное производство, что означает признание должника банкротом.

Для застройщиков данный процесс упрощается: нет этапа наблюдения и финансового восстановления — суд сразу вводит конкурсное производство. Назначается конкурсный управляющий, чья основная задача — определить список кредиторов, размер их требований и порядок их удовлетворения. Среди кредиторов могут быть не только дольщики, но и поставщики, подрядчики, государственные органы и банки.

Имущество застройщика реализуется, а полученные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами. Согласно закону, конкурсное производство продолжается год, но может быть продлено судом еще на 6 месяцев.

Если конкурсный управляющий находит возможность восстановления финансовой устойчивости застройщика, проводится собрание кредиторов. На нем обсуждают возможность обращения в арбитражный суд с просьбой о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению. Суд рассматривает данную просьбу, назначает внешнего управляющего и передает ему управление компанией для завершения строительства дома.

Также дело о банкротстве может быть закрыто, если должник и кредиторы достигли соглашения, например, о возврате долгов в течение определенного периода. В таком случае заключается мировое соглашение — юридически обязательный документ, который завершает процесс по делу.

Поможем бизнесу оценить перспективы банкротства: проведем финансовый анализ, дадим правовую оценку сделок, выявим риски и определим размер ответственности.

Записаться на консультацию

Как узнать, что застройщик — банкрот

От срока, в который вы узнаете о банкротстве застройщика, зависит вероятность утраты денег и квартиры. Есть несколько источников для получения такой информации:

1. От конкурсного управляющего. В соответствии с законом управляющий обязан уведомить дольщиков о начале процедуры банкротства в течение 15 дней после своего назначения. Однако на практике это происходит лишь в случае, если застройщик представил управляющему данные о своих дольщиках. Поэтому при возникновении подозрений о банкротстве застройщика следите за ситуацией самостоятельно, не ожидая официального уведомления.

2. В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будут указаны следующие детали: название застройщика, его адрес и ИНН, арбитражный суд, рассматривающий дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и начале конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, а также информация о конкурсном управляющем.

3. Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротстве рассматриваются арбитражными судами и заносятся в специальную электронную картотеку. В ней содержится информация не только по завершенным, но и по делам, которые находятся на рассмотрении в арбитражных судах Российской Федерации.

4. Через Федресурс. Информация об участвующих в процессе банкротства застройщиках предоставляется конкурсным управляющим, включая данные о должнике, решения суда, результаты собрания кредиторов, информацию об инвентаризации имущества должника и проведении торгов.

Куда обратиться при банкротстве застройщика

Как только поступает информация о банкротстве застройщика, важно приступить к действиям незамедлительно. Сначала дольщику следует внести свои требования в специальный реестр кредиторов, который открывается в день объявления о банкротстве и начале конкурсного процесса, а закрывается через два месяца после этой даты.

Исключение из этого срока возможно только при наличии серьезной причины: тяжелое заболевание, длительная командировка или служба в армии. Подтверждение таких обстоятельств потребуется в суде.

Для включения своих требований в реестр дольщик должен подать заявление конкурсному управляющему, который передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: получить обратно свои средства или претендовать на недвижимость.

Реестр кредиторов

Реестр обязательств кредиторов — это документ, содержащий информацию о лицах, которым должен застройщик, и их требованиях по взысканию задолженности. В этот список могут включаться:

  • дольщики; 

  • поставщики;

  • подрядчики; 

  • государственные учреждения;

  • банки. 

Составление реестра осуществляется на основании решения арбитражного суда. Если требования были заявлены после закрытия реестра, суд рассмотрит их, однако вероятность получить компенсацию невелика, так как требования кредиторов, которые подались позднее, удовлетворяются в последнюю очередь.

Специалисты КСК ГРУПП сопровождают банкротство юридических лиц. Мы помогаем обеим сторонам: должник получит гарантии защиты от негативных последствий при ликвидации с долгами, а кредитор — стопроцентную выплату заявленных претензий либо моральное удовлетворение по закону.

Очередность удовлетворения требований кредиторов

Сначала удовлетворяются требования по текущим платежам, которые не включены в реестр требований кредиторов. Эти платежи включают судебные издержки по делу о банкротстве, оплату гонораров конкурсному управляющему и оплату услуг лиц, нанятых в соответствии с законодательством о банкротстве.

Затем удовлетворяются требования из реестра кредиторов в следующем порядке:

1. Компенсации физическим лицам, которым был причинен вред здоровью во время работы у застройщика.

2. Расчеты с сотрудниками застройщика.

3. Выплаты дольщикам по ДДУ, компенсации по требованиям фонда защиты дольщиков и возмещение действительного ущерба, а также штрафы, неустойки и компенсации морального вреда.

4. Расчеты с остальными кредиторами, такими как банки.

Преимущество дольщиков перед остальными кредиторами заключается в возможности выбора между денежными выплатами и самим жильем. В отличие от других кредиторов, которые имеют право только на денежную компенсацию.

Если застройщик объявляется банкротом, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и уведомить об этом застройщика. В этом случае дольщик может предъявить денежные требования, которые удовлетворяются в третьей очереди. Важно понимать, что в случае нехватки средств у застройщика на удовлетворение всех кредиторов, право на жилье у дольщика пропадает. Если другой застройщик завершит строительство дома, расторгнутый договор дольщика уже не будет иметь силы для требования своей квартиры.

Как определяют размер требования дольщика

При расчете суммы возмещения учитываются расходы дольщика по контракту и реальный экономический ущерб.

Реальный ущерб определяется как разница между суммой, уплаченной дольщиком за квартиру, и текущей рыночной стоимостью квартиры на момент введения первого этапа процедуры банкротства. Если дольщик внес только часть стоимости, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме. Даже при снижении рыночной цены квартиры, требования к возмещению не могут быть ниже суммы, уплаченной за нее.

Оценку рыночной стоимости квартир проводит эксперт, назначенный конкурсным управляющим за счет застройщика. Затем конкурсный управляющий представляет отчет об оценке дольщику и в арбитражный суд. В случае несогласия с размером требования дольщик имеет право обжаловать его в арбитражном суде, предоставив, например, альтернативную оценку.

Неустойка при банкротстве застройщика

В случае задержки со сдачей дома, согласно законодательству, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку. Размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры.

Долг должен быть выплачен, если деньги по ДДУ поступили от дольщика к застройщику непосредственно. Однако, если вы приобрели квартиру по договору долевого участия с использованием счета-эскроу, неустойку вы не получите. В этом случае застройщик не располагал данными средствами, следовательно, нет оснований для выплаты неустойки.

Для получения неустойки необходимо рассчитать ее сумму и обратиться к застройщику с требованием ее уплаты. В случае отказа или неполучения ответа следует обратиться в суд.

Требования к застройщику о выплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств рассматриваются судом и заносятся в список денежных претензий. Кроме того, возможно требование возмещения ущерба, компенсации морального вреда, судебных издержек и уплаты штрафа в размере 50% от неустойки.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

При возникновении ситуации банкротства застройщика обязательства по ипотеке все равно остаются в силе, так как отношения с банком не зависят от финансового положения девелопера.

В случае ухудшения вашего финансового положения целесообразно немедленно обратиться в банк для обсуждения возможности отсрочки платежей по ипотеке или иных способов снижения финансовой нагрузки. 

Если у вас есть ипотечный кредит, вероятно, ваш договор долевого участия предусматривает залог права требования дольщика. Это означает, что при возмещении ваших денежных претензий сумма, которая вам должна быть выплачена, будет полностью направлена на погашение вашего кредитного обязательства перед банком. Если остаток по кредиту невелик, часть возмещения будет использована для его погашения, а оставшаяся сумма будет возвращена вам.

Признание права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика

Если дом уже принят в эксплуатацию, дольщику необходимо обратиться с ходатайством о признании своего права собственности на квартиру в арбитражный суд.

Идеальным вариантом является тот случай, когда дольщик уже подписал акт приема-передачи с застройщиком до его банкротства. В этой ситуации суд принимает решение о признании права собственности, за что дольщику придется уплатить госпошлину. После этого с решением суда можно обратиться в Росреестр для оформления права собственности.

Если дольщик не успел подписать акт приема-передачи, право собственности может быть признано судом, когда более трети квартир дома уже оформлены в собственность или если соблюдаются следующие условия:

  1. Если стоимость передаваемых квартир превышает общую сумму реестровых требований дольщиков более чем на 5%, необходимо получить согласие более ¾ кредиторов четвертой очереди или компенсировать данное превышение.

  2. Если оставшегося имущества после передачи квартир недостаточно для погашения текущих платежей и требований первой и второй очереди, необходимо компенсировать сумму превышения.

  3. Если дом или квартира находится в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками, например, при наличии ипотеки, потребуется согласие банка на регистрацию права собственности или внесение на депозитный счет арбитражного суда 60% от обязательств перед банком.

Количество жилых помещений должно быть достаточным, чтобы удовлетворить запросы всех желающих получить квартиры.

Договор с КСК ГРУПП при банкротстве — гарантия компетентного решения всех вопросов, связанных с защитой прав кредиторов. 

Получить консультацию

Что будет с нежилыми помещениями при банкротстве стройфирмы

Если дольщик заключил договор долевого участия на нежилое помещение площадью до семи квадратных метров или на парковочное место, необходимо представить пакет документов конкурсному управляющему для внесения соответствующих требований в реестр по тем же основаниям, что и для жилых помещений.

Если площадь нежилого помещения превышает семь квадратных метров, требования по таким объектам подлежат включению в реестр в форме денежных сумм. Для этого следует обратиться в арбитражный суд, который рассматривает вопросы, связанные с процедурой банкротства.

Сумма денежного требования за парковочное место или нежилое помещение определяется исключительно в размере задолженности и включается в четвертую очередь реестра.

Как вернуть деньги или квартиру/помещение

Для получения выплаты необходимо, чтобы денежные требования были внесены в реестр кредиторов. Очень важно учитывать, каким образом были организованы расчеты с застройщиком.

В случае невнесения взносов в фонд или частичной оплаты по договорам долевого участия на строительство выплаты происходят по очередности: сначала удовлетворяются требования по договорам и фактический ущерб, затем производятся выплаты неустоек, штрафов и других финансовых санкций, распределяемых в третьей очереди. Часто в этом случае средств должника недостаточно для удовлетворения всех кредиторов.

В случае регулярной оплаты взносов в фонд, для получения возмещения необходимо зарегистрироваться на выплату и подать соответствующее заявление в фонд защиты интересов дольщиков. При этом потребуются паспортные данные и выписка из реестра требований, которую можно получить у конкурсного управляющего. После подачи документов компенсационный фонд выплачивает возмещение в течение 10 дней на счет, открытый в банке «Дом-РФ».

В случае, если расчеты производились через эскроу-счет, необходимо подать заявление в Росреестр о расторжении договора долевого участия односторонним порядком.

Росреестр обязан разместить информацию о расторжении договора в Единой информационной системе жилищного строительства в течение 5 рабочих дней с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. Банк получает эти данные из системы и закрывает эскроу-счет, после чего средства возвращаются дольщику в соответствии с регистрацией расторжения договора.

В реестр требований можно будет включить претензии по неустойке и убыткам.

Изменения в законодательстве о банкротстве застройщиков

Для решения проблем, с которыми сталкиваются обманутые дольщики, правительство вносит изменения в законы, регулирующие долевое строительство и банкротство застройщиков. Вот основные изменения, внесенные в 2019 году. 

Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ о долевом строительстве были ужесточены требования к застройщикам. Теперь:

  • Для каждого строительного объекта требуется отдельное разрешение, в отличие от предыдущей практики, когда одно разрешение могло распространяться на несколько объектов.

  • Изменились финансовые требования: застройщик обязан иметь на своем счете не менее 10% от общего фонда строительства.

  • Банковские операции застройщика подвергаются строгому контролю.

С 1 июля 2019 года застройщики стали обязаны использовать эскроу-счета и отказаться от договоров долевого участия. На этих счетах хранятся средства покупателей до ввода дома в эксплуатацию, и до этого момента застройщик не имеет к ним доступа. В случае прекращения строительства, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги из банка. 

По закону 175-ФЗ финансирование строительства осуществляется либо за счет заемных средств, либо за счет собственных средств застройщика.

Новостройки, которым уже было выдано разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, продолжат продавать квартиры по прежней схеме. Это возможно при условии, что застройщик подтвердит выполнение следующих требований, независимо от даты выдачи разрешения на строительство:

1. Имеется оценка степени завершенности конструктивных элементов дома.

2. Документально подтверждено, что продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений по заключенным договорам долевого участия.

Степень завершенности строительства подтверждается затратами, фактически понесенными на строительство.

Бухгалтерский и налоговый консалтинг

Помогаем в решении сложных вопросов!

Запишитесь на консультацию

Заполните форму и мы свяжемся с вами:

Принимаю оферту и даю согласие на сбор персональных данных и их распространение

Реклама: ООО «КСК», ИНН: 7725685410, erid: LjN8JuvEo

🔍 Узнайте то, чего нет в интернете!

💼 Главбух на УСН
Экспертные лайфхаки и методы, проверенные практикой.
💰 4 200 ₽ 15 950 ₽

📊 Работа с ЭДО
Легко настроите самые используемые системы ЭДО в компании
💰 4 200 ₽ 15 990 ₽

🎓 Профессия бухгалтер с нуля
Секреты профессионалов для старта карьеры.
💰 4 200 ₽ 19 900 ₽

🚀 Знания, которые вы не "нагуглите"! Начните обучение сейчас!

Каталог курсов

Начать дискуссию


Похожие материалы

Плата за поручительство перед банком облагается страховыми взносами

Если человек выступает поручителем перед банком по кредиту компании, то на вознаграждение за такое поручительство надо начислять страховые взносы.

За два дня самозапрет на оформление кредита подключили почти 2 млн человек

Средний возраст пользователей, которые установили самозапрет на Госуслугах, — 53 года.

НДФЛ

Ремонт в квартире не уменьшает базу по НДФЛ при ее продаже

При продаже квартиры для НДФЛ можно учесть расходы на ее покупку, но не на ремонт.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
АУСН

5 марта лица, применяющие АУСН, должны представить сведения за февраль

До 5 марта лица, применяющие АУСН, должны представить в ИФНС сведения за февраль 2025 года.

5 марта лица, применяющие АУСН, должны представить сведения за февраль

За выращивание лососевых рыб будут давать государственные субсидии

Предпринимателям, которые выращивают красную рыбу, возместят расходы на питомники, помещения и оборудование.

УСН

Доход ИП от продажи имущества идет по УСН, если оно для бизнеса и в ЕГРИП есть нужные коды ОКВЭД

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, заявленный ИП в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.

Благотворительное пожертвование для ИП

Подскажите, пожалуйста, как будет верно. Ип на УСН Д6, занимается курсами робототехники для школьников, планирует сопровождать команду на соревнования. Оплатить...

Читать полностью

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Так на какие статьи в письме ссылаются? Гранты есть в пп.14 п.1 ст.251 НК, даже если её применить к ИП, то никак не получается. Потому что ООО...

Читать полностью

Елене Блиновской дали реальный срок за уклонение от уплаты налогов, отмывание денег и незаконный оборот средств платежей. 🙅‍♀️«Ночной бухгалтер» № 1882

Блогеру Елене Блиновской дали срок пять лет колонии общего режима и штраф в 1 млн рублей. В течение 4-х лет ей запретили заниматься коммерческой деятельностью.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
Банкротство

Кабмин начал реформировать процедуру банкротства

Правительство уточнит, когда должны появляться сведения в реестре о банкротстве, а также даст участникам СВО право обращаться за внесудебным банкротством.

⚡️ Итоги дня: ЦБ будет искать сообщник мошенников среди сотрудников банка, а по воскресеньям могут запретить продажу алкоголя

Подготовили обзор главных событий дня — 3 марта 2025 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

6
Обучение для бухгалтеров

Какие новые КС нужно использовать для заполнения уведомления по НДФЛ

Сегодня, 3 марта, крайний срок сдачи уведомления по ЕНП на НДФЛ за период с 23.02.2025 по 28.02.2025. Рассказываем, какие изменения 2025 года надо учесть, чтобы сдать отчет без ошибок.

Какие новые КС нужно использовать для заполнения уведомления по НДФЛ

Весенняя акция к 8 марта! Онлайн-курсы по 4 200 рублей

Пока мужчины выбирают тюльпаны и мимозы, мы решили собрать букеты, которые никогда не завянут и будут всегда радовать. Составьте свой букет знаний из онлайн-курсов со скидкой! До 4 марта вы можете купить самые свежие онлайн-курсы по 4 200 рублей. Поторопитесь — букеты разбирают на глазах!

Для налога на имущество по объекту общепита учитывают всю его площадь

Налогом на имущество по кадастровой стоимости облагаются помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых по ЕГРН или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания либо которые фактически используются для этих целей.

Проверки

Отели должны получить свидетельство о классификации до 1 сентября

Сайты для туристов не смогут публиковать информацию о гостиницах и других средствах размещения, которые не получили классификацию.

Отпуска

Минтруд объяснил, потеряет ли сотрудник стаж для отпуска при смене должности

Отработанное время будут учитывать при переходе на новую должность, но только у того же самого работодателя. Если устроиться в другую компанию, то отпуск придется «заработать» заново.

Рестораторов пока что не будут наказывать за несоблюдение новых правил работы с ККТ

Чтобы кафе могли печатать чеки до расчета с клиентом, нужно перенастроить программу, но обновления еще не прошли тесты. Поэтому ФНС пока что не будет штрафовать предпринимателей за неправильную работу с кассой.

Судебная практика. Возмещение расходов на перелет в место командировки раньше ее начала не облагается взносами на травматизм

Сотрудник купил билет на субботу, при этом согласно приказу командировка начиналась с понедельника. Компания ему возместила расходы, но СФР стал настаивать на уплате взносов на травматизм. Суд встал на сторону компании и признал требование фонда необоснованным.

Судебная практика. Возмещение расходов на перелет в место командировки раньше ее начала не облагается взносами на травматизм

При возврате импортированного товара будет ставка НДС 0% как при экспорте

При ввозе товаров из стран ЕАЭС надо заплатить таможенный НДС. Но если товар оказался бракованным, после его возврата надо скорректировать декларацию и заявление о ввозе, убрав оттуда возвращенный товар. Для товара надлежащего качества это правило не работает.

Изменение данных ЕГРЮЛ по клиенту: появление сведений о недостоверности директора

Появление отметки о недостоверности директора в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) — что это значит, чем это грозит и какие шаги следует предпринять?

Изменение данных ЕГРЮЛ по клиенту: появление сведений о недостоверности директора

Владельцев квартир обяжут делиться информацией об арендаторах

Для безопасности жителей многоквартирного дома собственников могут обязать сообщать в МВД и управляющие компании о сдаче жилья в аренду.

3

Интересные материалы

ООО заключило договор с контрагентом из Казахстана: что будет с налогами

Если ООО заключает договор для предоставления услуг с помощью собственного ПО, то нужно учесть нюансы уплаты НДС при электронных услугах. Разбираемся, кто исчисляет и уплачивает НДС и что будет с налогом на доходы.

ООО заключило договор с контрагентом из Казахстана: что будет с налогами