Описание ситуации
Представьте, вы являетесь долевым собственником квартиры. И вдруг вам поступает звонок или, более того, к вам в квартиру приезжают неизвестные вам лица и заявляют, что теперь они новые сособственники по договору купли – продажи доли.
Что делать?
Ответ эксперта
Комментирует старший партнер юридической компании «Лекс Альянс» Шершнев Роман.
Убрав переживания и негативные эмоции от сложившейся непредвиденной ситуации рекомендуем вам сконцентрироваться на поиске решения исключительно в правовом поле.
Для начала необходимо разобраться, действительно доля в квартире была продана, ввиду чего рекомендуем вам запросить у данных лиц копии документов, подтверждающих их право собственности (договор купли-продажи доли).
Также параллельно рекомендуем вам самостоятельно запросить выписку из ЕГРН на квартиру, в которой Вы сможете увидеть актуальный список собственников, а также дату регистрации права собственности.
В чем же заключается нарушение ваших прав
Согласно п. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (если движимое имущество – в течение 10 дней), продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Таким образом, если продавец доли не направил в ваш адрес предложение (уведомление) о продаже, было нарушено ваше право преимущественной покупки.
В какой срок обращаться в суд
На основании п. 3 ст. 250 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
С каким требованием обращаться в суд
Важно знать, что вы в этой ситуации не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК.
В суд необходимо обращаться с исковым заявлением именно о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по данному договору купли – продажи, а не о признании данной сделки недействительной.
Какие обстоятельства вам нужно будет доказывать в суде
Первостепенно вам необходимо будет подтвердить, что вы являетесь собственником доли в спорной квартире. Также необходимо будет доказать сам факт нарушения вашего преимущественного права покупки, то есть факт отсутствия направления в ваш адрес надлежащего предложения (сообщения) о покупке данной доли.
Также вам необходимо будет подтвердить свою платежеспособность, а именно внести на депозит суда обеспечительный платеж в размере цены договора купли – продажи.
Это минимальная информация, благодаря которой вы уже сможете сориентироваться в новой и непредвиденной для вас ситуации.
Для более подробных рекомендаций необходимо анализировать каждый конкретный случай индивидуально.
Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!
Будем рады ответить на ваши вопросы.
Реклама: ООО «Лекс Альянс», ИНН 7715480735.
Начать дискуссию