Как отразить в учете аренду земельных участков

Бухгалтерский учет арендованных земельных участков

В общем случае арендатор должен отражать в бухгалтерском учете право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде (ОА). 

Учет права пользования активом

ППА нужно учитывать как внеоборотный актив, аналогично основным средствам и капитальным вложениям (п. 10 ФСБУ 25/2018). Для отражения ППА в бухучете нужно завести отдельный субсчет на счете 08.

Стоимость ППА складывается из следующих величин (п. 13 ФСБУ 25/2018):

1. Первоначальная оценка ОА. 

2. Арендные платежи, которые уплачены до момента передачи предмета аренды, или непосредственно при передаче.

3. Дополнительные затраты арендатора, связанные с предметом аренды. Например, расчистка территории от деревьев и кустарников.

4. Оценочные обязательства арендатора. Например, обязанность демонтировать строения на участке по окончании срока аренды.

Если организация ведет упрощенный бухучет, она может относить дополнительные затраты и оценочные обязательства на текущие расходы. В этом случае ППА будет состоять из первоначальной оценки ОА и авансовых арендных платежей.

Амортизация ППА при аренде земли

ППА нужно амортизировать, за исключением тех случаев, когда аналогичные активы не подлежат амортизации (п. 17 ФСБУ 25/2018).

Такое разъяснение дал ЦБ РФ в п. 9 письма от 24.10.2019 № 17-1-2-6/86. В этом письме Банк России поясняет кредитным организациям нормы МСФО (IFRS) 16, на основе которого разработан ФСБУ 25/2018. Так как вопрос амортизации ППА при аренде земли прямо не урегулирован в ФСБУ 25/2018, то, в соответствии с п. 7.1 ПБУ 1/2008, при выборе способа учета можно использовать нормы МСФО и это письмо ЦБ РФ.

Подарок для наших читателей — запись вебинара по нюансам применения ФСБУ 25/2018. Полтора часа подробного разбора новаций стандарта на конкретных примерах! Автор курса — участник разработки новых ФСБУ и генеральный директор Академии «Регламент» Алексей Иванов. 

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»

нюансы применения от Алексея Иванова

Получите бесплатное видео с экспертным обзором!

Оставьте заявку в форме ниже, и мы вышлем вам запись

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Отправить

Принимаю оферту и даю согласие на сбор персональных данных и их распространение

Учет обязательства по аренде

При признании ОА оценивается по приведенной стоимости будущих арендных платежей — это номинальная сумма всех предстоящих выплат по аренде, продисконтированная по ставке, которая учитывает снижение стоимости денег в будущем. 

Если арендатор ведет упрощенный бухучет, можно оценить ОА как сумму номиналов предстоящих арендных платежей.

Чтобы определить ставку дисконтирования по стандартной схеме, потребуется рассчитать по правилам МСФО справедливую стоимость предмета аренды на момент передачи и на дату окончания срока действия договора. Это может быть сложно, но в п. 15 ФСБУ 25/2018 предусмотрен упрощенный способ. В качестве ставки дисконтирования можно использовать процентную ставку по кредитам или займам, срок которых сопоставим со сроком аренды.

В течение срока действия договора величина ОА изменяется (п. 18–20 ФСБУ 25/2018):

1. Увеличивается на сумму процентов, начисленных по ставке дисконтирования. Они рассчитываются как произведение ОА на начало периода, за который начисляются проценты, и ставки дисконтирования. С приближением срока уплаты приведенная стоимость арендных платежей будет сближаться с номинальной. Проценты учитываются в текущих расходах арендатора.

2. Уменьшается на сумму уплаченных арендных платежей.

Упрощенный порядок бухучета у арендатора

Арендатор имеет право списывать затраты на аренду равномерно, или по иной методике, которая будет соответствовать характеру использования объекта. В том числе он может относить арендные платежи на расходы по мере получения от арендодателя актов об оказании услуг:

Дт 20, 25, 26, 44… Кт 76

Но такой порядок можно использовать только если сделка соответствует следующим условиям (п. 11, 12 ФСБУ 25/2018):

1. Договор аренды не содержит:

• переход к арендатору права собственности на объект;

• право арендатора выкупить объект по цене, которая существенно ниже справедливой стоимости.

2. Арендатор не планирует сдавать объект в субаренду.

3. Выполняется хотя бы одно из следующих условий:

• срок аренды не превышает 12 месяцев;

• рыночная стоимость аналогичного нового объекта аренды не превышает 300 тыс. руб.;

• арендатор имеет право вести упрощенный бухучет.

Налоговый учет арендованных земельных участков

Уменьшение налогов за счет арендных платежей

С точки зрения налогового учета арендные платежи — это расходы арендатора. Поэтому, если использование арендуемого объекта экономически обосновано, арендатор может:

1. Включить арендные платежи в расходы для налога на прибыль, УСН «Доходы минус расходы» или ЕСХН. Для налога на прибыль расходы признаются при получении актов от арендодателя, а для спецрежимов — после оплаты.

2. Принять к вычету НДС, включенный в арендную плату. Для этого арендодатель должен быть плательщиком НДС и выдать арендатору счет-фактуру.

Почему арендатор земли не платит земельный налог

Все пользователи земли, которые платят земельный налог, перечислены в п. 1 ст. 388 НК РФ. Арендаторов земельных участков среди них нет. Кроме того, в п. 2 ст. 388 НК РФ арендаторы прямо указаны в числе лиц, которые не признаются плательщиками земельного налога.

Об этом говорит и ФНС РФ в письме от 21.07.2021 № БС-3-21/5125@.

НДС при аренде государственных и муниципальных земельных участков

В общем случае при аренде государственного или муниципального имущества арендатор должен исполнять обязанности налогового агента по НДС. Это значит, что он должен удержать НДС из суммы дохода арендодателя и перечислить удержанный налог в бюджет (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Однако платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами не облагаются НДС (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Земля является природным ресурсом, а платежи за аренду государственных или муниципальных земель поступают в соответствующие бюджеты. Поэтому удерживать НДС с арендной платы за землю не нужно (письмо Минфина РФ от 04.03.2016 № 03-07-07/12728).

При этом обязанности налогового агента в части заполнения декларации по НДС у арендатора земли остаются. Сведения об аренде нужно указать в разделе 7 декларации, где отражаются операции, не подлежащие обложению НДС.

В графе 1 раздела 7 нужно указать код операции 1010251, а в графе 3 проставить сумму арендной платы. При этом раздел 2 декларации «Сумма налога к уплате в бюджет по данным налогового агента» заполнять не нужно.

ФСБУ 25/2018: как применять самый сложный стандарт

Онлайн-курс Алексея Иванова: лекции, домашки, живые разборы, сертификат

Узнать больше

Реклама: ООО «АКАДЕМИЯ «РЕГЛАМЕНТ», ИНН 7801725668, erid: LjN8Jyibn