Схема приобретения квартиры в кредит проста: банк кредитует заемщика-покупателя, а покупатель приобретает право собственности на жилье с обременением. Если заемщик не погасит кредит и проценты, то банк может реализовать квартиру и погасить образовавшиеся долги.
Какие нюансы нужно учитывать при возврате денег за ипотечную квартиру?
Приобретая ипотечное жилье, физическое лицо имеет право на имущественный вычет. Имущественный вычет предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости.
Вернуть деньги можно не только по расходам на приобретение жилья и ипотечным процентам, но и по другим расходам, которые связаны с покупкой жилья.
Размер вычета ограничен предельной суммой. При покупке или строительстве жилья, земельного участка можно вернуть 260 тыс. рублей налога: 2 млн рублей х 13%. В случае ипотечного кредитования дополнительно можно взять вычет по банковским процентам — 390 тыс. рублей налога: 3 млн рублей х 13% (пп. 3, пп. 4 п. 1 ст. 220 НК).
Таким образом, максимальный размер вычета составляет — 5 млн рублей, а соответствующий ему возврат налога — 650 тыс. рублей.
Когда возникает право на имущественный вычет?
Имущественным вычетом можно воспользоваться при покупке недвижимости, в т. ч. при строительстве индивидуального жилого дома. Тогда право на возврат возникает с момента государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости.
Если физическим лицом приобретена земля под индивидуальное жилищное строительство, то право на возврат налога возникает с момента государственной регистрации права на жилищный дом, расположенный на этом участке.
А с 1 января 2022 можно получить вычет и в отношении объектов долевого строительства. Право на вычет возникает с момента передачи долевого жилья застройщиков и принятии его участником. Такая передача оформляется актом или иным документом застройщика. Физическое лицо может обратиться за имущественным вычетом с даты государственной регистрации права собственности.
Когда не получится воспользоваться имущественным вычетом?
Вычет не может взять нерезидент РФ, поскольку ставка НДФЛ в отношении их доходов — 30%. А получить имущественный вычет могут граждане, доходы которых облагаются по ставке НДФЛ 13% либо 15% (п. 1 ст. 224 НК, письмо Минфина от 12.02.2021 № 03-04-05/9701).
Так же имущественный вычет нельзя получить, если ипотечный кредит покрывается за счет средств материнского капитала, за счет средств работодателей, выплат из бюджета.
Нельзя получить вычет, если покупка жилья была приобретена у взаимозависимых лиц, к которым относятся: дети, родители, супруги, сестры, братья, опекуны, подопечные (ст. 105.1 НК, письмо ФНС от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648). В этом случае налоговики откажут в вычетах на само жилье и на проценты по кредиту.
Пенсионеры и лица, не имеющие налогооблагаемых доходов, так же не могут претендовать на вычет.
Но в отношении пенсионеров предусмотрена особенность. Неиспользованный остаток вычета может взять в прошлых налоговых периодах, но не позже трех лет (п. 10 ст. 220 НК, письма Минфина от 28.05.2021 № 03-04-05/41630, ФНС от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648).
Имущественным вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. Повторное заявление вычета в другой налоговой инспекции чревато негативными последствиями для налогоплательщика. Необоснованно полученные деньги из бюджета рассматриваются как неосновательное обогащение.
Получил вычет по ипотеке — и чуть не получил уголовный срок
Уже несколько лет отдельными категориями граждан жилье приобретается по так называемой военной ипотеке.
Так, один из военнослужащих приобрел квартиру по ипотечному кредиту, который был оплачен за счет бюджета. Мужчина ни копейки не затратил собственных денег. Однако решил воспользоваться имущественным вычетом в максимальном размере. Приобретенная квартира стоила более 2 млн рублей, а ранее уплаченного НДФЛ не хватало для возмещения из бюджета единовременно 260 тыс. рублей. Поэтому имущественный вычет был растянут на 2 года. При этом мужчина лично сдавал декларации 3-НДФЛ за соответствующие периоды и получал деньги.
Впоследствии налоговики установили, что вычет неправомерен и обратились в суд. В этой истории были неоднократные апелляции, мужчину приговорили к уголовному сроку (ст. 159 УК), который не отменил даже Верховный суд. При этом мужчина вернул полученные деньги и заявлял о том, что не знал о невозможности получения вычета в такой ситуации.
И только судьи КС отменили уголовный приговор (постановление КС от 04.03.2021 № 5-П). Ведь налоговики на протяжении двух лет принимали декларации, проверяли представленные документы и могли уже на декларационной стадии отказать в вычете. Представленные документы были достоверными и нефальсифицированными. Поэтому гражданином не были совершены действия «специально направленные на создание условий для принятия налоговым органом неверного решения в пользу налогоплательщика» (постановление КС от 22.07.2020 № 38-П).
Тем не менее, рассчитывать на то, что все пройдет мирно и гладко нельзя. Налоговики все равно взыщут деньги как неосновательное обогащение (п. 17 приложения к письму ФНС от 29.06.2017 № СА-4-7/12540@).
Начать дискуссию