Расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Договоры бывают срочными и бессрочными, которые заключаются на неопределенный срок (). Если вы снимаете недвижимость на срок более 11 месяцев, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ в порядке, регламентированном ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года.

Стороны вправе отказаться от бессрочного договора аренды недвижимого имущества в любое время. Нужно предупредить своего партнера за 3 календарных месяца. Для другого имущества срок меньше — 1 месяц (п. 2 ст. 610 ГК). После истечения указанного временного периода договор признается расторгнутым ().

Односторонний отказ недопустим, если в теле документа не содержится прямой оговорки о такой возможности, и у арендатора (или арендодателя) нет веских причин для расторжения договора.

Стороны могут заранее договориться об условиях прекращения срочного договора. В соглашении может содержаться пункт о том, что инициирующая его расторжение сторона обязана выплатить другой стороне компенсацию ().

Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:

• по соглашению сторон;
• через суд.

Важно! Арендатор обязан получить письменный отказ в срок, установленный НПА или договором, или дождаться истечения 30 суток с момента соответствующего письменного запроса ().

Основания для расторжения договора аренды

По  у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п. 2 ст. 450 ГК), в частности:

• чинение препятствий (непредставление) арендатору в пользовании имуществом;
• наличие скрытых недостатков, если такие дефекты нельзя было обнаружить при осмотре (проверке исправности) и они препятствуют полезному пользованию;
• неосуществление капитального ремонта в согласованные или в разумные сроки;
• невозможность дальнейшего пользования объектом из-за его непригодного состояния, возникшего по причине внешних обстоятельств или по вине другой стороны соглашения.

Договор может содержать другие условия, которые признаются «существенными». При выявлении нарушений сторона, наделенная подобным правом, может требовать немедленного расторжения по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК).

Обратите внимание! Освобождение помещения само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Такова позиция ВС РФ (п. 13 письма ВАС № 66 от 11 января 2002 года). Арендная плата продолжит начисляться, а задолженность арендатора — расти.

Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:

• арендную плату за весь период аренды помещения;
• уплату пеней и штрафов в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению;
• компенсацию убытков (упущенной выгоды), если новый арендатор перечисляет меньшую сумму ().

У арендатора должны быть веские причины для отказа, или он заплатит компенсацию (ч. 3 ст. 310 ГК и определение ВС № 305-ЭС15/6784).

Основания для одностороннего расторжения договора содержатся в разделах «Порядок расторжения» или «Заключительные положения». Если оговорки в документе нет, то нужно постараться прийти к мирному соглашению. Суд — это последняя инстанция. Обращение в него уместно только при наличии правового основания, так как истец рискует потратить ресурсы и получить отказ.

Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:

• многократных грубых нарушений (в частности, использование имущества не по его назначению);
• снижения качества недвижимости в период пользования и(или) владения (например, приведение помещения в аварийное состояние);
• невнесения арендной платы в обговоренную дату более двух сроков подряд;
• несогласованной сдачи объекта имущественных прав в субаренду;
• несоблюдения договоренности о капитальном ремонте;
• и так далее.

Если вы сомневаетесь в наличии оснований для расторжения договора аренды, то стоит получить юридическую консультацию. Это позволит арендатору избежать множества трудностей и затрат при обращении в суд.

Соглашение о расторжении договора аренды

Если вам удалось договориться мирно, то нужно заключить соглашение, которое подтвердит факт прекращения ваших обязанностей перед арендодателем. Данный документ также указывает на то, что у сторон расторгаемого соглашения нет претензий друг к другу, и они не возникнут в будущем.

Документ оформляется по аналогии с основным договором и заверяется у нотариуса, после чего регистрируется в Росреестре (через МФЦ).

Ключевыми пунктами соглашения являются:

• дата расторжения арендного договора;
• дата передачи помещения арендодателю;
• сроки возврата депозита и компенсации затрат на ремонтные работы (если подобная выплата полагается);
• срок перечисления задолженности по арендной плате (при ее наличии).

Начисление арендной платы прекратится после того, как арендатор вернет арендодателю помещение по акту и получит от него подпись в своем экземпляре документа. Останется лишь исполнить непогашенные обязательства (если таковые имеются).

Если достигнуть соглашения не получилось

При одностороннем расторжении бессрочного договора нужно уведомить арендодателя за 1-3 месяца до даты его прекращения, в зависимости от типа имущества ().

Алгоритм действий следующий:

1. Составить письменное уведомление с причиной и сроками возврата депозита, а также возмещением за ремонтные работы.
2. Направить арендатору заказное письмо с отметкой о вручении и описью вложения либо вручить уведомление лично под подпись.
3. В назначенный срок вернуть помещение на основании письменного акта.
4. Обратиться в Росреестр для проведения регистрационной процедуры.

Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:

1. Оформить, так называемое, «Соглашение о расторжении» (это обязательный пункт, см. ч. 2 ст. 452 ГК).
2. Направить документ арендодателю аналогичным способом (по закону на ответ ему дается 30 дней, но можно указать и более короткие сроки).
3. Получить официальный отказ или дождаться истечения 30 суток.
4. Собрать доказательства нарушений. Если речь идет об аварийности помещения или несоответствии нормам СанПиН, то требуется экспертиза, а при гибели или порче имущества — справка от МЧС.
5. Составить исковое заявление с подробным объяснением претензий к ответчику и ссылками на законодательные нормы. Подать иск в арбитражный (для юр.лиц) или районный (для физ.лиц) суд. Рекомендуется доверить подготовку документа юристу во избежание ошибок.
6. Оплатить госпошлину и подать документы в судебную инстанцию.
7. Присутствовать на всех заседаниях.
8. Дождаться решения. Оно вступит в силу через 1 месяц после его вынесения. С этого момента договор будет официально признан расторгнутым.
9. Передать решение на регистрацию в Росреестр.
10. Вывезти свое имущество и передать недвижимость арендодателю: обязательно получить от ответчика подпись на акте.

Последствия прекращения договора аренды

В случае успешного решения вопроса, арендодатель вернет арендатору депозит (). Соглашением могут быть предусмотрены другие условия. Например, сумма может пойти в счет компенсации или погашения платы за последний месяц.

Арендодатель компенсирует затраты на ремонтные работы, если ранее дал на их проведение письменное согласие (). В договоре может содержаться оговорка, что деньги за ремонт идут в счет уплаты аренды за первые месяцы: тогда денежные средства остаются у арендодателя.

Если арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи даже после вынесения судом решения о прекращении договора, то это незаконно (). В таких ситуациях нужно выполнить следующие действия:

1. Определить дату возврата недвижимости — назначить встречу с арендатором минимум 2 раза в письменном виде с уведомлением о вручении, чтобы у вас были доказательства обращения.
2. Подписать акт приема-передачи со своей стороны в присутствии свидетелей — третьих (незаинтересованных) лиц.
3. Опечатать и составить акт опечатывания помещения.
4. Отправить акты приема-передачи и опечатывания, а также ключи от помещения арендодателю заказным письмом с отметкой о вручении и описью вложения.