Государственная регистрация договора аренды

Если предполагаемый (и обозначенный в договоре) срок аренды квартиры или коммерческой недвижимости более одного года, по закону, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре.

Многие арендодатели предпочитают заключать договор на 11 месяцев, и затем автоматически перезаключать его, но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении. Почему?

Казалось бы, пролонгация соглашения — это простая формальность. Но правда в том, что договор, действующий более года, но не зарегистрированный должным образом, защищает права арендатора и арендодателя только частично (у первого сохраняется обязанность регулярных платежей, а у второй не может просто «выгнать» нанимателя помещения на улицу на том основании, что формально договора «не существует»).

А регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц. Что имеется в виду?

Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. То же самое касается и продажи недвижимости. Если сделка зарегистрирована, речь идет об обременении помещения или квартиры, и объект переходит к новому владельцу уже с арендатором.

Еще регистрация договора аренды просто обязательна, если помещение сдается заведению общепита, или магазину, ведь без копии такой бумаги невозможно получить лицензию на продажу алкоголя.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: какие документы для этого необходимы?

Процедура госрегистрации сделок по аренде недвижимости проходит в МФЦ. И точный перечень бумаг лучше уточнить заранее, позвонив в центр вашего района. Здесь мы приведем основной список бумаг, которые востребованы во всех случаях.

Для всех категорий заявителей (ИП, юрлицо, физлицо) необходимы:

1. Оригиналы договора аренды в трех экземплярах (обратите внимание — необходимы именно оригиналы);
2. Заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);
3. Паспорт заявителя (это может быть как арендатор, так и арендодатель);
4. Документ об уплате пошлины.

С какими нюансами вы можете столкнуться?

В договоре длительной аренды нежилого помещения обязательно указывается его кадастровый номер. Если вы хотите сдать какую-то часть комнаты, кабинета и т. д., но ранее не регистрировали ее в кадастре, нужно составить технический план, пригласив кадастрового инженера (предварительно выбрав его из специального списка, ведь только лицензированные специалисты имеют право производить такие работы).

Если технического плана не будет, в регистрации договора откажут.

Заявитель — компания или ИП

Теперь поговорим об отдельных категориях заявителей.

Если вы юридическое лицо, кроме вышеперечисленных бумаг, вам понадобится:

1. Протокол о назначении директора (если заявление пишет непосредственно руководитель). Если нет, нужна доверенность от имени гендиректора.
2. Устав, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН — на всякий случай. Обычно Росреестр может сам запросить эти сведения у соответствующих ведомств, но запросить эти бумаги в МФЦ у вас могут;
3. Если сделка приносит более 25% от дохода фирмы за весь срок действия соглашения, нужно составить протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки. В случае, если в уставе организации прописано, что нужно одобрять сделки с заинтересованностью, составьте такой протокол (если на другой стороне договора — родственники учредителя), или предоставьте в МФЦ справку, что заинтересованности нет.

Если вы ИП, пакет документов менее внушительный:

1. Если имущество приобреталось в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если вы разведены, предъявите соглашение о разделе имущества.
2. Если объект куплен в ипотеку, возьмите согласие от банка на сдачу ее в аренду.

Для физлиц, сдающих ипотечную недвижимость, тоже потребуется такое согласие.

Как осуществляется регистрация договора аренды нежилого помещения?

Можно подать документы через МФЦ (записаться на прием нужно заранее), как сказано выше, а можно — непосредственно через Росреестр, но только через сайт, удаленно. Это можно сделать, если и у вас, и у второй стороны есть электронная цифровая подпись.

Также можно отправить нотариально заверенные копии документов почтой в Росреестр. И обязательно сопроводить ценное письмо описью вложения.

Срок регистрации договора аренды помещения

Обычно процесс занимает не более 9 рабочих дней. Для регистрации договоров с техническим планов к этому сроку нужно прибавить еще 5 дней.

В каких случаях в регистрации договора аренды помещения могут отказать?

1. Если в документе есть исправления от руки;
2. Если собственник указал условием совершения любых действий личное присутствие, а сделка регистрируется через представителя;
3. Если на недвижимость наложен арест, или банк не дал согласие на ее сдачу.

На устранение недостатков обычно дается до трех месяцев.

Если все сделано правильно, в дальнейшем вы сможете расторгнуть договор досрочно через суд или по соглашению сторон.