Как совершать сделки с недвижимостью с иностранцами из недружественных стран?

Проведение спецоперации и связанные с ним ограничения, вынудили Правительство со 2 марта 2022 ввести особый порядок совершения сделок резидентами с иностранцами из недружественных стран. Такой порядок был установлен указом Президента от 01.03.2022 № 81.

Какие страны являются недружественными?

Список недружественных России стран опубликован в распоряжении Правительства от 04.03.2022 № 430-р.

Так, на сегодняшний день попали под ограничения такие страны, как Андорра, Австралия, Албания, США, Великобритания, Канада, Исландия, Швейцария, Украина, Монако, Новая Зеландия, Япония, Сингапур, Черногория, Норвегия и ряд других стран.

В чем заключается особый порядок сделок с недвижимостью и зачем он введен?

Для совершения сделок с недвижимостью, необходимо получить разрешение специальной комиссии, которая создана Правительством. Специальная правительственная комиссия создана как раз для контроля по осуществлению иностранных инвестиций.

Такие меры преследуют единственную цель — не допустить утечки капитала за рубеж.

В чем заключается порядок сделок для физических лиц?

Физические лица, связанные с недружественными странами, могут беспрепятственно без получения специального разрешения совершать сделки с недвижимостью с резидентами.

Например, у гражданина из США — недружественного государства, имеется в собственности квартира, которая продается резиденту.

По общим правилам, без специального разрешения комиссии физическими лицами из недружественных стран, могут проводиться следующие сделки:

• продажа недвижимого имущества резидентам;

В этом случае деньги по совершенной сделки должны быть зачислены на особый счет типа «С». Такие рублевые счета могут быть открыты банком нерезидентам юридическим лицам.

• покупка недвижимого имущества у резидентов;

Например, иностранец из недружественной страны может купить у резидента квартиру в Москве.

• договор участия в долевом строительстве, а также исполнение обязательства по такому договору, заключенному с резидентом.

Для совершения таких сделок нужно представить пакет документов в Росреестр без всяких дополнительных разрешений.

В чем заключается порядок сделок для компаний?

Для компаний такие послабления, как для физических лиц, не действуют. Для компании нужно получать разрешение на сделку.

Без соответствующего разрешения Росреестр просто не зарегистрирует сделку.

Для того чтобы получить разрешение на проведения сделки, компании необходимо обратиться в Минфин РФ. Заявление можно направить по адресу электронной почты: podcom@minfin.gov.ru. Либо направить по почте или нарочным по адресу: 109097, г. Москва, ул.Ильинка, д. 9, 5 подъезд, каб.121.

Полученное разрешение включается в пакет документов, подаваемых на регистрацию.

Однако в некоторых случаях компании могут обойтись без специального разрешения.

Как работает на практике исключение из правил?

Из приведенного правила есть исключение. Приведем распространенный пример.

Пример

Две российские компании заключили сделку по продаже недвижимости. Продавец — российская компания имеет в составе учредителя иностранную недружественную компанию (прямое участие — 80%), но конечным бенефициаром является российская компания (100%). Нужно ли в данном случае компании получать разрешение Правительственной комиссии?

Понятие «резидент» применяется в значении, используемом в валютном законодательстве. Так, резидентами являются компании, которые созданы по российским законам (официальное разъяснение Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР).

А связь с иностранным государством может определяться, в том числе:

• по месту регистрации;
• по месту ведения предпринимательской деятельности;
• по месту преимущественного получения прибыли от этой деятельности.

В этом примере данная сделка должна осуществляться в особом порядке. Но в указе Президента содержатся исключения, которые позволяют не применять особый порядок, если (п. 12 Указа от 05.03.2022 № 95):

• иностранная компания находится под контролем российской компании или физических лиц;

По условиям нашего примера, конечным бенефициаром является российская компания.

• информация о контроле российской компании представлена налоговикам.

При одновременном выполнении этих условий, при осуществлении сделки с недвижимостью не нужно получать разрешение спецкомиссии.

При подаче пакета документов на регистрацию сделки в Росреестр компания должна представить такое подтверждение. Это может быть:

1. квитанция налоговиков о приеме электронного документа, если документ отправлялся через ЭДО;
2. отметка налоговиков о принятии, если документ был представлен на бумаге;
3. квитанция почты с описью вложения с отметкой почты, если документ направлялся по почте.