Процедуру признания договора купли-продажи недействительным может инициировать как одна из сторон договора, так и заинтересованные лица. Если с продавцом и покупателем все ясно, то с заинтересованными лицами сложнее.
На практике не всегда понятно, кто именно может считать себя заинтересованным лицом.
Признание супругой/супругом договора купли-продажи недействительным
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения купли-продажи квартиры необходимо нотариальное согласие супруга. В случае, если такое согласие в установленном порядке не получено, супруг, не участвовавший в договоре, вправе признать сделку недействительной.
Признание недействительным договора купли-продажи доли квартиры другими участниками долевой собственности
Участник общей долевой собственности, решив продать свою долю, должен первым делом предложить ее в письменной форме другим участникам и только в случае отказа выставлять ее на продажу сторонним лицам (ст. 250 ГК). Если же продавец этого не сделал, участники долевой собственности могут признать договор недействительным.
При оформлении сделки купли-продажи доли стороннему покупателю нужно подтвердить нежелание участников общей долевой собственности выкупать продаваемую долю. Отказ участников долевой собственности от выкупа нужно удостоверить у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы.
На практике получить такой отказ удается не всегда. Зачастую другие участники долевой собственности подолгу тянут с ответом, хотя по закону им на раздумья отведен всего один месяц с момента получения уведомления о планируемой продаже. Если в течение месяца ответа от них продавец не получит, у него появится право продажи доли сторонним лицам.
Однако в последующие три месяца другие собственники, обладающие преимущественным правом выкупа, могут оспорить сделку купли-продажи по причине несоблюдения установленной процедуры продажи.
В связи с этим важен вопрос, каким образом продавцу лучше всего уведомить других собственников о продаже своей доли. Проще всего направить по почте заказное письмо с уведомлением и описью вложения, но это не всегда работает, т.к. есть риск, что дольщики письмо не получат, и тогда суд сможет признать сделку недействительной.
Надежнее всего передать уведомление лично, получив расписку, содержащую дату получения и подпись лица, которому уведомление вручено. Если нет уверенности в том, что другие дольщики согласятся добровольно расписаться в получении такого «письма счастья», лучше обратиться к нотариусу.
Законом предусмотрена процедура нотариального уведомления дольщиков посредством направления вызова в нотариальную контору. Если дольщики не откликнутся на вызов, нотариус выдаст продавцу соответствующее свидетельство, которое станет достоверным подтверждением того, что все необходимые действия для уведомления дольщиков продавец произвел.
Признание недействительным договора купли-продажи квартиры наследником умершего собственника
Нередки ситуации, когда договор купли-продажи квартиры заключается от лица наследника недавно умершего гражданина, бывшего собственником этой квартиры, а спустя непродолжительное время вдруг объявляется новый наследник, который тоже жаждет вступить в свои права. Такой наследник является заинтересованным лицом и вправе обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным.
Интересно, что к наследникам относятся даже дети наследодателя, зачатые при его жизни и родившиеся живыми уже после его смерти. В этом случае раздел наследства и отчуждение какой-либо его части могут быть осуществлены только после рождения такого наследника.
Кроме того, ст. 1149 ГК определен круг лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Все они также вправе оспорить договор купли-продажи, если их права на квартиру не были учтены.
Признание недействительным договора купли-продажи иными лицами
Законом установлены и другие категории заинтересованных лиц:
опекуны и попечители несовершеннолетних детей, чьи права были нарушены свершившейся продажей;
граждане, не являющиеся собственниками, но обладающие правом пользования квартирой в силу действия завещательного отказа;
зарегистрированные в квартире, но не имеющие прав собственников родственники продавца и т. п.
Например, суд может признать договор купли-продажи квартиры по требованию бывшего ее жильца, находившегося в момент продажи в местах лишения свободы, если его родственники выселили его в этот период, приватизировали квартиру и затем продали ее. Если же квартира на момент продажи находилась в собственности лица, находящегося в заключении, теоретически сделка может пройти и успешно, без последствий, особенно если заручиться собственноручной подписью владельца на всех документах, воспользовавшись правом посещения его в месте отбывания наказания.
Виды недействительных договоров
Недействительными можно признать ничтожные и оспоримые договоры.
Ничтожные договоры являются таковыми с момента их подписания. Факт их недействительности не требует особых доказательств, поскольку нарушения, допущенные при их заключении, настолько существенны, что исключают возможность двоякого подхода к правовому статусу этих договоров (пример – договор купли-продажи квартиры, заключенный с несовершеннолетним).
Недействительность оспоримых договоров не так неоднозначна. Ее необходимо подтверждать специальными доказательствами, правильно оценить которые может только суд. Например, вопрос о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного под воздействием угроз или запугиваний, остается открытым, пока суд не установит, действительно ли имели место такие угрозы.
Сроки обращения в суд
В соответствии со ст. 181 ГК срок исковой давности по искам о признании ничтожных договоров купли-продажи квартиры недействительными составляет три года (заинтересованные лица могут обращаться в суд в течение 10 лет со дня, когда они узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки), а по искам, связанным с признанием оспоримых договоров недействительными, – один год.
Последствия признания договора недействительным
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным влечет за собой возврат к первоначальному положению сторон. Другими словами, покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец – деньги, полученные за продажу.
Но не всегда это возможно. Например, что делать, если покупатель уже успел въехать в приобретенную им квартиру и сделать в ней ремонт? Последствия признания договора недействительным могут сильно различаться в зависимости от того, что послужило причиной такого признания.
Если судом будет установлено, что покупатель, осуществивший ремонт, ранее заставил продавца заключить договор купли-продажи под влиянием угроз и запугиваний, то высока вероятность того, что суд рассмотрим вопрос с компенсацией расходов, понесенных в связи с ремонтом, не в пользу покупателя.
Комментарии
1Исходя из описанных в заметке проблем, ориентироваться необходимо на срок исковой давности в 1 год, так как ничтожность сделки в приведенных примерах не просматривается.