Офисная недостаточность

На днях позвонил старый знакомый и проинформировал: он уволился. Вынужденно. Хотя и добровольно. Оказалось, вполне типичная история. До недавнего времени он работал в приличной столичной компании и был вполне доволен жизнью. Однако в начале года акционеры решили вдруг сменить «прописку», разделив компанию на два офиса. Один, представительский, остался в центре. Второй, вспомогательный, переехал за границу московской кольцевой автодороги. Держать весь штат в офисном центре, где стоимость аренды метра площади в год зашкаливает за тысячу долларов, стало слишком накладно. Экономия была достигнута, однако часть персонала покинула компанию: ездить неудобно.

Ставки аренды на офисную недвижимость в российских мегаполисах будто с цепи сорвались. Как отмечает региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько, в 2007 году в Москве наблюдался самый высокий начиная с 1999 года прирост средних базовых арендных ставок для офисных помещений классов А и В, составивший 35–40%. Не стоят на месте и региональные рынки: ставки аренды на помещения класса А и В выросли на 20–30% по сравнению с 2006 годом.

Правда, директор департамента консалтинга «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Айдар Галлеев призывает осторожно относиться к этим цифрам, поскольку рост арендных ставок на 40% обусловлен ослаблением курса доллара, тогда как реальное подорожание составляет 60%. Но от этого не легче.

В 2008 году эксперты ожидают дальнейшего повышения арендных ставок в Москве «в пределах инфляции», а в регионах — в диапазоне от 10 до 40%. А значит, поиск вариантов снижения офисных издержек остается актуальной задачей.

Наступление нового века столица встретила не только салютом и народными гуляниями, но и бурным всплеском на рынке офисной недвижимости. Именно тогда как грибы после дождя из земли полезли новые бизнес−центры класса А и В. Не отставали владельцы бывших НИИ и заводов, решительно взявшиеся за перепрофилирование помещений в менее пафосные комплексы класса С. А через пять лет то же самое началось в регионах.

Значительная часть региональных компаний до сих пор стремится найти помещения «подешевле», а не «получше». В большинстве «миллионников» вводятся в эксплуатацию очередные офисные центры. Такие проекты все чаще реализуют столичные девелоперы, одновременно задавая новые ценовые ориентиры. Как следствие, паника (пока, впрочем, легкая) в связи с постоянным ростом ставок аренды ощущается уже почти во всех региональных центрах. Чем это может закончиться — легко увидеть на примере столицы.

Стоимость аренды коммерческих площадей в бизнес−центрах Москвы уже опережает реальные возможности арендаторов. По оценкам, в среднем на одного сотрудника столичной компании сегодня приходится по четыре-пять квадратных метров офисной площади, а в престижных бизнес−центрах класса А — шесть−семь метров. За одно человеко−место» в офисных центрах класса А столичные компании платят сегодня 6 250 долларов в год, в помещениях класса В — 4 250 долларов. Впрочем, и это еще не достоверные цифры. Если принять во внимание площади общего пользования, то в среднем на человека будет приходиться уже около 10 квадратных метров. А это более 10 тысяч долларов за одного сотрудника, работающего в офисе класса А, и восемь с половиной тысяч — в классе В.

— Для крупных компаний, занимающих значительную долю на рынке, арендная ставка не играет принципиальной роли, — справедливо отмечает директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов. — Но малый и средний бизнес ощущает повышение ставок куда более остро.

— Да, рост арендных ставок бьет по малому бизнесу, — подтверждает коммерческий директор NAI Global Владимир Журавлев. — Эти компании очень чувствительны к любым повышениям цен. Иногда это приводит к тому, что бизнес просто перестает быть прибыльным.

Что же, образ чудища нарисован весьма подробно. Осталось понять, как с ним бороться.

Все−таки правы были те предприниматели, которые лет пять–семь назад инвестировали в приобретение офисных помещений. Тогда подобные шаги выглядели чуть ли не расточительством. Однако история быстро рассудила по−своему. Те, кто купил офисы, сумели застраховать себя от роста арендных ставок.

Может быть, еще не поздно сделать то же самое? Не факт. По крайней мере для наименее защищенной части арендаторов приобретение площадей в бизнес−центрах по нынешним ценам (да и в условиях очевидного дефицита предложений о продаже) не выглядит разумным решением проблемы. Если в начале 2000−х офисное помещение в Москве можно было купить по цене в одну−две тысячи долларов за квадратный метр, то сейчас, по данным аналитиков Colliers, стоимость продажи офисов класса А колеблется от 7 до 12 тысяч за метр, а в классе В — от 5,5 до 8 тысяч. Изъять такие деньги из оборота небольшие компании чаще всего не в состоянии, а ипотека коммерческой недвижимости в России, как известно, буксует.

Но что еще хуже — постоянный рост ставок аренды делает предпринимателей все более зависимыми от прихотей арендодателей.

— В сложившейся рыночной ситуации арендодатели используют любую возможность для повышения ставок, — говорит директор отдела офисной недвижимости компании DTZ Елена Колесникова. — Часто — исходя из субъективных, совершенно оппортунистических представлений о рынке. В таких случаях несогласным с подобной практикой арендаторам остается искать правды в суде, оспаривая правомерность действий арендодателя. В конце концов, все положения об изменении ставок должны быть прописаны в договоре.

Впрочем, все понимают, чем закончится попытка надавить на арендодателя в суде. К тому же даже самый правильный, дотошно составленный договор аренды не спасает арендаторов.

— Продолжающийся рост ставок аренды и цен на продающиеся офисы повышает издержки компаний−арендаторов, — говорит аналитик компании Russian Research Group Андрей Двойных. — А это, в свою очередь, обычно приводит к увеличению стоимости товаров или услуг. Если же повышать цену на выпускаемый предприятием товар или услугу не позволяет конкуренция, остается только сокращать издержки. Например, за счет переезда в другой, более дешевый офис.

В Москве и Петербурге смена «прописки» небольшими фирмами давно приобрела массовый характер. Как правило, переезд осуществляется в удаленные от центра здания или в объекты менее высокого класса. «Децентрализация столичного рынка станет одним из основных лейтмотивов 2008 года, — уверена президент ИГ SESEGAG Ирина Жарова−Райт. — Центры деловой активности будут формироваться в районах деловых центров «Москва−Сити», Nagatino i−land в Нагатинской пойме, в зоне Белорусского и Павелецкого вокзалов. А в пределах МКАД продолжится строительство бизнес−парков, которые станут альтернативой офисам в центре. Схожая ситуация будет складываться и в Санкт−Петербурге».

Разумеется, офисы на окраине подходят далеко не всем. Зато компании, решившиеся на этот шаг, существенно экономят. «В Москве базовые ставки аренды на окраинах и за МКАД для класса А обычно вдвое ниже, чем в центре, — объясняет начальник отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин. — Согласитесь, есть разница между 500–550 долларами за квадратный метр в год — и 900–1 200!»

На окраинах Москвы и за пределами Кольцевой дороги действительно ведется массовое строительство бизнес−парков, по качеству ничуть не уступающих офисным помещениям в центре столицы. Однако в регионах, за исключением разве что Петербурга, доступные по цене бизнес−парки почти не строят.

Директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Роман Соков уверен, что появление качественных офисных объектов на окраинах столицы сопровождается ростом спроса на них. Однако многие компании лишены возможности отправиться в вынужденную ссылку целиком: приходится искать представительский офис в центре, а на окраину отправлять бэк−офис — колл−центры, отдел ИТ, бухгалтеров и прочих функциональных специалистов, в чьи обязанности не входит постоянное общение с клиентами, для которых местоположение офиса играет определяющую роль.

Такое разделение позволяет «сохранить лицо», одновременно снизив арендное бремя. И все−таки чудес не бывает. Возможно, придется примириться с увольнением части сотрудников. Да и управление децентрализованной компанией требует определенных усилий.

— Погоня за экономией на офисном пространстве может вылиться в текучку кадров и переформирование штата, — рассуждает Владимир Журавлев. — Однако даже крупные корпорации активно переводят свои бэк-офисы в бизнес−центры на окраине Москвы и в ближайшем Подмосковье. А некоторые компании смело переезжают из центра в полном составе — вместе с представительским отделом. О сумасшедшей стоимости аренды в столице знают все, так что почти никто не считает такой вариант «непрестижным».

Другой, более консервативный способ сэкономить на аренде — применение технологии open space. В условиях свободной планировки рабочие места размещаются на значительной площади. Никаких коридоров и кабинетов — этих рассадников тумбочек, шкафчиков, чайных столиков и макулатуры, занимающих место и ежегодно сжирающих десятки, а порой и сотни тысяч долларов!

По оценкам Владимира Журавлева, open space помогает экономить не менее 20% площадей, а руководитель департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова указывает, что использование свободной планировки с низким коридорным коэффициентом дает возможность снизить общие затраты на аренду в пределах 3–5%. Но и этот метод вряд ли можно считать универсальным. Как минимум open space подходит далеко не всем компаниям. «Повышенный шумовой фон и отсутствие конфиденциальности не позволяет использовать такую организацию пространства для работы юристов и бухгалтеров, а также тех специалистов, которые должны концентрироваться на точной и ответственной работе», — разводит руками Журавлев.

Еще один метод снижения офисных затрат связан с использованием технологий телекомьютинга — удаленной работы специалистов на дому. Но в России такой вариант пока не слишком популярен. «Для некоторых компаний перевод части сотрудников за пределы офиса вполне возможен, — признает Роман Чепцов. — Однако такие работники должны быть не слишком тесно связаны с процессом работы».

Что значит «не слишком тесно»? Елена Колесникова (DTZ) поясняет: «Необходимость живого общения между сотрудниками и департаментами, а также слабые телекоммуникационные возможности в жилом секторе делают вопрос организации работы на дому довольно сложным. Чаще мы видим такую организацию бизнеса у небольших компаний». А Ирина Жарова−Райт уверена, что перевод части сотрудников на работу за пределы офиса и вовсе лишен целесообразности: владелец компании будет не в состоянии контролировать процесс, что незамедлительно скажется на результатах. Вот почему на домашний режим Жарова−Райт рекомендует переводить разве что специалистов творческих специальностей, программистов и «креативщиков».

Здесь, однако, можно поспорить. Широкополосная связь в последние годы драматически подешевела, так что в подавляющем большинстве городских квартир не трудно обеспечить постоянный доступ в Интернет. Что же касается организации труда удаленных работников, то эффективность любого сотрудника оценивается по фактическим результатам. К тому же на рынке ИТ доступны средства организации групповой работы, использование которых стирает грань между присутствием сотрудников дома за компьютером и в офисе.

Еще один путь сокращения затрат на аренду офиса — вахтовый метод работы, когда одно и то же место делится между несколькими сотрудниками, работающими по заранее утвержденному графику. Такой вариант хорош как для компаний, сотрудники которых часто бывают в командировках, так и для тех предприятий, где типовые деловые процессы могут быть организованы «в противофазе».

Рост арендных ставок на офисную недвижимость в крупнейших городах страны даже самые сдержанные аналитики все чаще именуют «безумным». Однако в ближайшие годы падения спроса на помещения в престижных бизнес−центрах класса А не ожидается. Не лучше обстоят дела и в более демократичных комплексах. Да, часть компаний найдет варианты подешевле. Но их место тут же займут другие арендаторы — те, кого назначаемые владельцами помещений цены устраивают. «Все равно останутся арендаторы, которым просто необходимо находиться в центре города, — подтверждает Елена Колесникова. — Юристы, консультанты, финансовые и банковские структуры не поедут на периферию. Вот на них−то в первую очередь и рассчитаны новые дорогие проекты в Москве». Как, впрочем, в Санкт−Петербурге и других «миллионниках».

Стоит ли искать пути экономии? Разумеется. Некоторые из них «Бизнес−журнал» подробно обсуждает в этой теме номера. Главное — выбрать тот вариант, который приведет к наименьшим негативным последствиям для компании. Ведь, сэкономив на офисе, можно потерять куда больше.