Без базара

Для столичного малого бизнеса красочное и со вкусом поставленное шоу под названием «закрытие Черкизовского рынка» явно стало самым заметным событием ушедшего лета, а то и всего 2009 года. Впрочем, публика поторопилась покинуть зрительный зал, приняв конец первого действия за финал. Самое интересное только начинается.

В беспокойном муравейнике «народной» столичной розницы случился очередной переполох. Беженцы с закрытого «Черкизона» оккупируют все более или менее подходящие им по формату торговые площадки и решительно ассимилируют их, воспроизводя привычные для себя порядки и обычаи. Владельцы крупных вещевых рынков, не имеющие дурной привычки обращать внимание на подобные «издержки производства», наперебой предлагают «пострадавшим» свободные места в аренду. А некоторые девелоперы всерьез подумывают о запуске масштабных проектов, ориентированных на «черкизовских». Все счастливы? Увы, так не бывает. Исконные арендаторы доселе спокойных рынков в ужасе. Да и представители власти такому повороту событий не слишком рады. Как-то не предполагалось, что зараза из вскрытого нарыва с такой скоростью растечется по всему городу. А самое печальное, что военно-полевая хирургия здесь уже бессильна. Проблемы остались, однако купировать их городу теперь придется не «оптом», а, что называется, в розницу. Впрочем, все это очень узнаваемо. Сначала победная войсковая операция, затем — годы на «зачистку».

Понаехали тут

Торговый центр «Москва», что в районе Люблино, до недавних пор считался вполне презентабельным объектом, пусть даже и ориентированным на неизбалованного покупателя. Но после 29 июня, когда столичные власти приняли решение о закрытии Черкизовского рынка, люблинский ТЦ решительно преобразился. Сотни (а некоторые обитатели «Москвы» уверяют, что прямо-таки тысячи) китайских и вьетнамских торговцев, оставшихся без места, буквально оккупировали объект. Уже в первые дни муравьиной миграции у входов в ТЦ громоздились гигантские тюки с товарами. И горы эти с каждым днем росли.

Сегодня в ТЦ «Москва» уже полным-полно торговцев с Черкизовского рынка. Арендаторы-старожилы жалуются, что засилье дешевых товаров убивает их бизнес. Велика ли разница между ветеранами и пришлыми? Видимо, да. В «народной» рознице сложилась своя иерархия и своя система ценностей — система, возможно, даже более сложная, чем в белом и пушистом сегменте торгово-развлекательных центров с концепцией и без.

Те, кто не поместился в «Садоводе» (первом пристанище беглецов) и в упомянутой «Москве», встали в очередь на прописку к владельцам других площадок, в том числе «Лужников» и… балашихинского «Нового Черкизона». Тем временем столичные власти под грамотным нажимом китайской диаспоры, действия которой были подкреплены еще и дипломатическими демаршами, пообещали выделить несколько участков для строительства новых объектов, предназначенных специально для выходцев с Черкизовского рынка. Чиновники, с одной стороны, обещают поддержку лишившимся насиженных мест «легальным предпринимателям», а с другой — уверяют обеспокоенных москвичей, что не допустят появления «Нью-Черкизона» в пределах столицы. Вопрос в том, получится ли у мэрии решить сложную задачку про волков и овец.

Время не ждет

Сегодня в Москве действует 83 «народных» рынка. Много? Если иметь в виду, что десять лет назад их было более двухсот, то — уже не очень. В начале 2000-х столичные власти объявили войну бессистемной торговле, «уродующей» (этот термин звучал весьма часто) облик города и нравы его обитателей. И, надо признать, на этом направлении чиновники действительно добились немалых успехов — на фоне бурного роста благосостояния граждан и их запросов. Сотни мелких и средних рынков были закрыты, часть из них превратилась в современные торговые центры.

Черкизовский был не только последним столпом уходящей эпохи, но и самым крупным вещевым оптово-розничным рынком, дававшим работу, по разным оценкам, от 40 до 100 тысяч человек.

Официальные причины закрытия «Черкизона» хорошо известны: процветающая контрабанда, торговля контрафактными товарами, труд нелегалов. А еще — наркомания, проституция, рэкет, бандитизм. В общем, все, о чем страна пыталась в последние годы забыть. Желательно — навсегда. Что же касается неофициальной версии, то и она не является секретом. Сюжетообразующим элементом здесь оказывается конфликт властей с основным владельцем рынка, Тельманом Исмаиловым.

Впрочем, сейчас важнее уже не причины, а следствия. Некоторые аналитики полагают, что Черкизовский рынок, давно вызывавший раздражение у отцов города и жителей близлежащих районов, был закрыт в самый неудачный момент. Ведь уже в первые месяцы кризиса эксперты от недвижимости заговорили о том, что «народные» форматы торговли теперь снова войдут в моду. И даже отберут часть аудитории у «культурных» торговых центров. Не случайно в подготовленном летом 2009 года компанией Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko исследовании столичного рынка торговой недвижимости изрядная доля внимания была уделена рыночному хозяйству. По данным аналитиков, доля рынков в структуре розничного товарооборота Москвы к концу первого полугодия выросла на 11,2% (с 9,8% в прошлом году до 21%). «В период кризиса население обращается к своим старым потребительским привычкам — покупкам на рынках», — говорится в отчете. Что же касается регионов, то на местах, как и ожидалось, доля рынков выросла в куда большей степени.

Но… «Массового «бегства» покупательской аудитории из торговых центров на рынки не происходит, — возражает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — И вряд ли его следовало ожидать. Это обусловлено тем, что различия в аудитории профессиональных ТЦ и рынков пролегают не в области цен на товары и услуги, а в области комфортных условий совершения покупки». Кто прав? Короткого и однозначного ответа не обнаруживается. Ведь то, что для одних — благо, для других — проблема.

Пустые сумки

Как личную трагедию закрытие «Черкизона» восприняли не только обитатели этого рынка, но и тысячи предпринимателей из регионов Центральной России. Многие из них использовали Черкизовский рынок в качестве удобной оптовой базы. А базу эту взяли и закрыли.

Предприниматель из Владимира, с которым пообщался на одном из интернет-форумов корреспондент «Бизнес-журнала», крайне недоволен тем, что Черкизовский рынок исчез с деловой карты Москвы именно сейчас: «В последние полгода серьезно вырос спрос на недорогую продукцию, и за товаром на Черкизовский рынок я ездил почти каждую неделю. А после того, как его закрыли, оптовые цены на других рынках сразу же выросли». «Закрытие Черкизовского рынка оставило нас без средств к существованию! — возмущается хозяйка еще одного малого торгового бизнеса. — Нам теперь негде закупать товар, постоянно случаются перебои с поставками».

Не меньше протестов вызывает закрытие «Черкизона» и у тех, кто владел торговыми местами на рынке. «Самое обидное, — жалуется предпринимательница из Москвы Светлана, которая вместе с мужем работала на Черкизовском рынке с 1993 года, — что китайских торговцев тотчас же поддержали их власти, договорившись об обеспечении их работой на высшем уровне. А до нас никому и дела нет. Дескать, крутитесь как хотите».

Все верно. Стоило только властям принять решение о ликвидации гигантской торговой площадки, как в Москву прибыла официальная делегация китайских чиновников, обеспокоенных судьбой 60 тысяч подданных Поднебесной, рискующих остаться без работы. Чиновники столичного правительства пообещали помочь. Правда, лишь тем китайским бизнесменам, которые находились в Москве легально. Но все-таки пообещали. «Нам же никто никаких обещаний не давал, и мы теперь остались без работы», — обижается Светлана.

В конце августа пострадавшие предприниматели даже провели акцию протеста у стен здания, в котором размещается Департамент потребительского рынка Москвы. Для пущей убедительности участники мероприятия вооружились пустыми сумками. «Это символ разрухи на рынке. Мы остались без товара, без денег и без работы», — объяснял смысл акции представитель инициативной группы Леонид Развозжаев.

«Все китайцы и вьетнамцы спокойно перешли на другие рынки Москвы. Самыми незащищенными в этой ситуации остались российские предприниматели», — вынужден был признать в августе главный санитарный врач Геннадий Онищенко. Правда, вся эта самокритика никакого продолжения не имела.

Смена караула

«После закрытия Черкизовского рынка «бегство» арендаторов на другие рынки было очень масштабным. Да оно и сейчас продолжается», — говорит консультант по коммерческой недвижимости компании RRG Александр Болотников. По его словам, основными местами миграции торговцев стали комплексы «Москва», «Лужники» и «Садовод». Владельцы этих площадок неожиданно оказались в весьма выгодном положении. Появилась даже возможность диктовать арендаторам свои условия! Что же, кому война, а кому мать родна.

«Ставки аренды на площади, расположенные в тех комплексах, куда предпочитали переезжать торговцы с Черкизовского, значительно поднялись», — подтверждает руководитель департамента торговой и развлекательной недвижимости компании GVA Sawyer Андрей Васюткин.

По данным предпринимателей, с которыми удалось пообщаться «Бизнес-журналу», ставки аренды в этих объектах выросли на 50-200%! Мало того, пересмотр тарифов затронул как беглецов, так и старожилов. «В августе мне объявили, что теперь я буду платить не 100 тысяч рублей за место, как раньше, а 170 тысяч! — возмущается предпринимательница из ТЦ «Москва», попросившая не называть ее имени. — Аргументируется это тем, что желающих снять мою точку по таким ценам пруд пруди, а нести даже потенциальные убытки владельцы не намерены». Многие прежние арендаторы, как говорят источники «Бизнес-журнала», уже покинули «Москву», уступив места китайским торговцам с «Черкизона», готовым на любые условия аренды.

— Ничего удивительного, ведь они торгуют полулегальной продукцией и не платят большую часть налогов, — сетует еще один арендатор ТЦ «Москва», недавно принявший решение покинуть объект. — Мы же на таких условиях аренды работать не можем, иначе просто разоримся.

По имеющимся данным, аренда места в ТЦ «Москва» обходится сегодня торговцам в сумму от 200 до 400 тысяч рублей в месяц (в зависимости от этажа и места). Выросли ставки аренды и на рынке «Садовод», и в ТЦ «Лужники» (цены доходят до 200 и 500 тысяч рублей за место соответственно). А ведь до закрытия Черкизовского рынка цены здесь были в полтора–два раза ниже. В стремлении привлечь выходцев с «Черкизона» владельцы самых популярных торговых центров начали выдавливать прежних арендаторов. Ведь «черкизовские» готовы платить намного больше, лишь бы снова начать торговать.

В отделе аренды ТЦ «Москва» «Бизнес-журналу» подтвердили, что некоторой части торговцев с Черкизовского рынка действительно удалось арендовать места, однако ни о каком засилье китайских торговцев говорить не следует. Информацию о двукратном росте ставок аренды и попытках вытеснить прежних арендаторов в администрации объекта также опровергли. Связаться с представителями «Лужников» и «Садовода» не удалось. Подтверждений роста ставок, поступающих от независимых источников, достаточно. Однако, судя по всему, скоро ситуация может вернуться в прежнее русло. «Арендодатели попали «в волну», и на сумасшедшем спросе первых дней после закрытия Черкизовского подняли ставки, — говорит Александр Болотников. — Но думаю, что эта ситуация — временная, и после официального определения места для «бывших черкизовцев» ставки стабилизируются и снизятся до первоначальных». Однако спрос все еще сильно превышает предложение. «Учитывая, что Черкизовский рынок был самым большим на территории Москвы, вряд ли другие непродовольственные рынки смогли вместить в себя всех торговцев, потерявших места», — говорит Андрей Васюткин.

Труднее всего пришлось оптовикам. «У розничных торговцев ситуация не такая напряженная: они ищут и снимают площади в локальных районных торговых комплексах и продолжают свою работу, — уверяет Александр Болотников. — Основная сложность связана именно с оптовиками, так как торговать в обычных помещениях они не могут. Их деятельность подразумевает особые требования к инфраструктуре, главное из которых — наличие парковки для грузового транспорта».

Учитывая довольно жесткий контроль со стороны властей («Москва», «Садовод» и другие пристанища «беженцев» находятся ныне под прицелом контролеров), места для размещения выходцев с «Черкизона» в Москве оказалось не так уж много. Не случайно компания «Рынок недвижимости», владеющая рынком в Балашихе, уже объявила о своем намерении в ближайшее время привлечь на новые площади арендаторов, прежде торговавших на Черкизовском. Шутки ради (да и в маркетинговых целях) объект даже назвали «Новым Черкизовским». Пока, правда, открытие новых павильонов откладывается, но в компании уверяют, что уже скоро эти площади будут заселены предпринимателями, занимающимися оптовой и розничной торговлей.

Об амбициозных планах реализации ряда проектов объявили и китайские инвесторы. Так, корпорация «Цзинь юань» и Российско-китайский центр торгово-экономического сотрудничества договорились с ИПГ «Евразия» о создании сети торгово-логистических комплексов, которые также частично будут предназначены для торговцев из Китая, ранее торговавших на Черкизовском рынке. В совместный проект компании намерены вложить 1 млрд долларов.

Тем временем столичные власти после переговоров с Российско-китайским центром торгово-экономического сотрудничества приняли решение выделить два участка площадью 40 и 60 га вне районов массовой жилой застройки для размещения торгового и логистического комплекса для выходцев из Поднебесной. Одним из этих участков, по информации консультантов рынка недвижимости, может стать проект «Косинская Плаза» в Вешняках, который недавно продала компания AFI Development.

Интерес китайских инвесторов объясним. Ущерб для экономики Китая и частных предпринимателей из Поднебесной от закрытия Черкизовского рынка может превысить 2 млрд долларов, как уверял ранее СМИ президент Ассоциации выходцев из провинции Чжэцзян Ни Цзисян.

— Для китайских инвесторов крайне остро стоит задача найти каналы сбыта собственной продукции — причем в первую очередь оптовые, — анализирует Андрей Васюткин. — Если малые российские предприниматели с Черкизовского, торговавшие в розницу, наверняка смогут найти места в существующих комплексах и рынках, то для тех же китайских предпринимателей необходимы намного большие пространства для организации оптового сбыта и сохранения сложившихся торгово-производственных цепочек. Поэтому так сильно активизировались китайские инвесторы. Особенно привлекательными в этом смысле выглядят перспективы проектов, нацеленных на оптовую торговлю. Такие комплексы будут приносить доход и арендодателям, и собственникам земли, и самим арендаторам».

Закрытие Черкизовского рынка, какими бы ни были его причины, привело к мощнейшим тектоническим сдвигам в самом нижнем, «народном» слое оптовой и розничной торговли столицы. Со стороны, а уж тем более на фоне «серьезных» проблем «цивилизованного бизнеса» все это выглядит бурей в стакане воды. Вот только стакан этот оказался слишком велик. Мало того, разбив сосуд, столичные власти не решили большинства проблем, искоренить которые планировалось вместе с «Черкизоном».