Город принял

СНИЗИВ СТАВКИ АРЕНДЫ НА ГОРОДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, МОСКОВСКОЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО СУМЕЛО НЕ ТОЛЬКО СОХРАНИТЬ ПРЕЖНИХ АРЕНДАТОРОВ, НО И ПРИВЛЕЧЬ НОВЫХ. А ВОТ ИДЕЯ МАССОВОЙ РАСПРОДАЖИ ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ГОРОДУ ОБЪЕКТОВ ЧИНОВНИКОВ ПОКА НЕ ПРИВЛЕКАЕТ: ОЧЕРЕДНЫЕ СКАНДАЛЫ ВОКРУГ ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЙ СЕГОДНЯ НИКОМУ НЕ НУЖНЫ.

В жизни каждой компании наступает день, когда на повестке дня оказывается вопрос о смене офиса. От хорошей жизни или от плохой — второй вопрос. Главное — найти помещение с необходимыми параметрами. И желательно подешевле. Несколько лет назад в таком положении очутилась столичная пекарня «Боско−Л». На площадях, прежде вполне устраивавших менеджмент, стало откровенно тесно. А снимать дорогой офис в сверкающем бизнес−центре небольшой компании было не по карману. Впрочем, выход нашелся: аренда «из−под города». Да, не в центре. Зато офис обошелся по столичным меркам очень недорого.

В 2009 году, когда кризис был уже самом разгаре, правительство Москвы приняло решение снизить ставки аренды в муниципальных объектах. По оценкам генерального директора «Боско−Л» Леонида Мерзона, цены на такую недвижимость упали чуть ли не втрое. В 2010 году ставки опять подросли, однако, по мнению предпринимателя, аренда небольшого офиса у города все равно обходится намного дешевле, чем на открытом рынке.

Многие представители столичного малого и среднего бизнеса подтверждают: арендовать помещения, находящиеся в собственности города, действительно выгодно. Похоже, на этот раз обещания чиновников в самом деле согласуются с реальностью. Мало того, предприниматели уверяют, что и «бумажные» процедуры стали куда более прозрачными, чем 3−5 лет назад. Неужели такое возможно? Самое время разобраться.

Сдаемся!

Руководитель СГУП по продаже имущества города Москвы Владимир Авеков говорит, что сегодня столице принадлежит около 20 млн кв. м коммерческой недвижимости, из которых около 6 млн метров поступает на рынок аренды. Снимают такие помещения преимущественно небольшие и небогатые компании, хотя в борьбе за самые лакомые активы соревнуются порой и весьма крупные игроки. Сами по себе торги на право аренды городских помещений проходят совершенно открыто в здании СГУПа на Большой Полянке.

Корреспондент «Бизнес−журнала» несколько раз посещал такие аукционы. Порой битва за выставленные объекты и правда оказывалась весьма жаркой, но подчас активы уходили за сущие копейки. В самом СГУПе такой разброс объясняют существенными различиями принадлежащих городу помещений: «Иногда у нас выставляются помещения на самых оживленных улицах Москвы, а бывает — полуподвалы на окраине. Естественно, за помещения первого типа идет ожесточенная борьба, тогда как другие менее востребованы арендаторами. Но и такие объекты находят в итоге своих потребителей».

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко отмечает, что предлагаемые городом объекты весьма специфичны, а потому занимают на столичном рынке особую нишу и не составляют конкуренции объектам, находящимся в частном владении.

Проводимые СГУПом аукционы проходят по типовой схеме. Сначала городские чиновники формируют пул объектов, которые планируется сдать в аренду. Затем эти активы проходят независимую оценку, в ходе которой определяется стартовая цена лотов. После этого информация о готовящихся торгах попадает на сайт СГУПа, и назначается дата аукциона. Сведения о лотах должны появиться на сайте СГУПа не менее чем за месяц до начала торгов. Все это время объекты экспонируются на сайте, а будущие участники аукциона имеют полное право посетить их и тщательно осмотреть.

ПРЕДСТАВИТЕЛИ СТОЛИЧНОГО МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА ПОДТВЕРЖДАЮТ: АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА, ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ВЫГОДНО

Для того чтобы принять участие в аукционе, требуется подать заявку на право аренды помещений и внести залог в размере 25% от первоначальной ставки аренды (эта сумма впоследствии возвращается проигравшим и служит в большей степени инструментом, позволяющим отсечь совсем уж случайных претендентов). В ходе торгов представители компаний, подавших заявки, соревнуются друг с другом, увеличивая размер арендной ставки. Победителем становится компания, предложившая самую высокую цену. По словам представителей СГУПа, иногда стартовый уровень удается превысить в 2−3 раза, хотя порой торги останавливаются уже после того, как базовая ставка аренды возрастает по итогам аукциона на 300−500 рублей за метр. Мало того, если то или иное помещение не удается сдать даже по стартовой цене, запускается процедура обратного аукциона — на понижение.

Эксперты столичного рынка коммерческой недвижимости уверены, что сложившаяся система наконец−то позволила сделать рынок аренды городских объектов более прозрачным и открытым для всех желающих.

— Все участники рынка имеют равный доступ к базе предложений города и равные условия, — подтверждает Юрий Тараненко. — Информация о конкурсах и аукционах имеется в открытом доступе, каждый желающий может подать заявку на участие.

Прогресс налицо. Особенно если иметь в виду, что еще несколько лет назад система сдачи и продажи городских помещений оставалась абсолютно «черной», а балом правили спекулянты. Одной из самых распространенных форм «использования» принадлежащих городу активов оказывалась внеконкурсная аренда помещений за символические деньги и на длительный срок, после чего квадратные метры сдавались в субаренду по рыночным ценам, а часть дохода оседала в карманах чиновников. «Перекупщики» встречаются на аукционах и ныне. Однако этот бизнес стал куда менее выгодным. Ведь начальные ставки приблизились к рыночным. Кроме того, СГУП постоянно проводит специальные аукционы, принять участие в которых могут лишь предприятия малого бизнеса (принадлежность к этой группе придется доказать). А это существенно усложнило жизнь спекулянтам.

Курс на прозрачность

В нынешнем виде рынок городской аренды начал развиваться после вступления в силу постановления правительства Москвы № 648−ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, посредством аукциона» от 23 августа 2005 года. Согласно этому документу, все городские помещения должны сдаваться в аренду исключительно по итогам проведения аукционов. Организатором торгов тогда же назначили столичный СГУП по продаже имущества. Поначалу эффект был едва заметен: значительная часть помещений по−прежнему сдавалась в обход СГУПа — в рамках «специальных постановлений», или попросту с «черного хода». Однако под давлением общественности, предпринимательских организаций и СМИ столичные власти вынуждены были предпринять активные действия. Тем более, отсутствие прозрачности в ходе подготовки и заключения подобных сделок лишало бюджет мегаполиса изрядной доли доходов.

По оценкам, около 95% помещений, сдаваемых городом, обретают сегодня «жильцов» по итогам аукционов, устраиваемых СГУПом. Уже в 2008 году сдача городской недвижимости в аренду принесла городу около 18 млрд рублей дохода, хотя еще в 2006−м эта цифра была вдвое ниже при сопоставимом объеме сделок.

Впрочем, росту доходов городского бюджета способствовали не только наведение порядка в сфере аренды муниципальной недвижимости, но и объективные рыночные процессы: цены в этом сегменте до кризиса росли без остановки. Свою лепту внесло и сокращение списка льгот и преференций, которыми чаще всего пользовались аффилированные с чиновниками арендаторы, по бумагам совершенно законно получавшие в свое распоряжение городскую собственность по смехотворным ценам.

В свое время один из предпринимателей, специализировавшихся на субаренде городских помещений, подробно описал корреспонденту «Бизнес−журнала» популярную «схему», использовавшуюся до 2006 года. Прежде всего столоначальники, контролирующие процесс сдачи пустующих городских помещений, предлагали активы «своим». А проще говоря, тем, кто готов был в ответ «поделиться». Неудивительно, что самые лакомые активы быстро находили арендаторов именно таким образом, тогда как предприниматели, жаждавшие получить в пользование недорогие офисные метры, вынуждены были пользоваться услугами таких «посредников» по куда более высоким ценам. И только если желающих снять помещение «неформально» не обнаруживалось, объект выставлялся на открытые торги для всех желающих. Однако уже к 2007 году порочную практику удалось в значительной степени изжить. «Заниматься такими операциями для чиновников стало слишком опасно, — говорит источник «Бизнес− журнала». — Да и действительно «вкусных» помещений почти не осталось».

В 2008 году даже отъявленные скептики, уверенные, что коррупцию в сфере аренды муниципального имущества не изжить никогда, вынуждены были признать: появился полноценный рынок городского имущества, причем рынок достаточно прозрачный и цивилизованный.

Как показал последовавший глобальный кризис, предпринятая реформа оказалась весьма своевременной.

Дешевле только даром

В роли арендодателя Москва сегодня ничем не отличается от действующего в рыночных условиях ленд−лорда, экспериментирующего на ниве антикризисного ценообразования. Уже в начале кризиса столичные власти осознали: городская недвижимость, учитывая ее не самое высокое качество, может составлять конкуренцию другим объектам и приносить доход лишь в том случае, если будет предлагаться на максимально выгодных условиях. В итоге ставки были снижены как на уже арендуемые предпринимателями помещения, так и на объекты, выставляемые на торги.

По данным СГУП по продаже имущества, средние ставки в начале 2009 года снизились с 6 тысяч рублей в год за квадратный метр до 3,8 тысячи. «Если бы мы не пошли на такой шаг, — поясняют в СГУПе, — многие арендаторы просто переметнулись бы к другим арендодателям, предлагающим офисы и торговые помещения по заниженным ценам».

Кроме того, часть компаний по−прежнему арендует помещения у города по особым ставкам. К категории «льготников» относятся малый бизнес, предприятия оптового звена, реализующие плодоовощную продукцию, адвокатские фирмы, входящие в Адвокатскую палату города Москвы и не менее 30% услуг оказывающие жителям города бесплатно, а также образовательные организации, фирмы культурно−спортивного профиля и др. Для таких предприятий проводятся специальные торги, принять участие в которых могут либо компании малого бизнеса, либо предприятия конкретной группы.

В результате снижения арендных ставок городу удалось сохранить прежних арендаторов и привлечь новых. «Если помещение удовлетворяет всем необходимым условиям будущего арендатора, а тот к тому же может воспользоваться льготой, то выбор будет сделан, скорее всего, в пользу городского помещения», — полагает эксперт−аналитик GVA Sawyer Елена Просветова. Впрочем, Просветова делает оговорку: сравнивать городские помещения и бизнес−центры высокого класса не совсем корректно, поскольку речь идет все−таки о принципиально разных сегментах. Да и о разных аудиториях арендаторов.

В 2010 году, как отмечают опрошенные «Бизнес−журналом» столичные предприниматели, фактические ставки аренды несколько подросли. Минимальная стартовая цена на аренду городских помещений на 2010 год установлена в размере 1 200 рублей за квадратный метр, однако в ходе торгов итоговая цена зачастую вырастает в несколько раз. «Ставка аренды по итогам аукциона может достигать от 4 тысяч до 22 тысяч рублей за метр с учетом НДС», — подсчитывает Елена Просветова. Разумеется, лучшую цену участники торгов дают за качественные объекты, расположенные в центре, на оживленных улицах, тогда как снять помещения на окраине или во дворах можно на условиях, близких к стартовым. Тем временем на открытом рынке коммерческой аренды минимальные ставки в офисном сегменте составляют 150−200 долларов за квадратный метр в год, а на торговые помещения — от 300 долларов.

В СГУП по продаже имущества утверждают, что спрос на городские помещения за время кризиса почти не упал, а на аукционах за выставленные помещения нередко разворачивается ожесточенная борьба. Проанализировав результаты торгов, публикуемые на сайте СГУПа, можно найти подтверждения этим доводам. Так что же, «городская» аренда действительно стала для предпринимателей, пытающихся снять недорогие площади под офис или магазин, спасением от кризиса? Похоже, как минимум на одном из направлений поддержки малого бизнеса властям все−таки удалось добиться явного прогресса. Но долго ли будет продолжаться благолепие?

Большая распродажа

Есть опасения, что столичные предприниматели пользуются относительно дешевой городской арендой последний год. Еще в 2003 году был принят закон №159−ФЗ «О местном самоуправлении», согласно которому к 1 января 2009 года всю принадлежащую муниципалитетам недвижимость, не используемую ими для выполнения представительских функций, следовало продать частным структурам. Но региональные власти — и в первую очередь московские — сознательно «проваливали» реализацию этого закона. В итоге сроки последней распродажи были перенесены на 1 июля 2010 года.

НЕЗАВИСИМЫЕ ЭКСПЕРТЫ ТРЕБУЮТ, ЧТОБЫ СТОЛИЧНОЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕРЕСТАЛО ВЫСТУПАТЬ В РОЛИ АРЕНДОДАТЕЛЯ. НО У ЧИНОВНИКОВ ИМЕЮТСЯ СВОИ АРГУМЕНТЫ

Московские власти крайне неохотно распродают принадлежащую городу недвижимость, объясняя это тем, что непрофильные активы позволяют чиновникам более эффективно удовлетворять потребности населения районов в услугах сервисных предприятий. Как следствие, в Москве ежегодно продается не более 70 тысяч квадратных метров коммерческих площадей.

— Предположим, — объясняла ранее «Бизнес−журналу» заместитель главы Департамента потребительского рынка и услуг Лариса Коржнева, — в каком−то районе не хватает предприятий общепита. Если у города имеются свои помещения, их можно тут же выставить на конкурс с пометкой «Только под общественное питание» и сразу же  компенсировать дефицит. Если у нас таких помещений не будет, нам придется идти на поклон к коммерсантам. А это уже совсем другая история. Поэтому продавать помещения можно только в тех округах, где все благополучно, а предприятия потребительского рынка представлены в достаточном объеме.

По словам Коржневой, городу нужно контролировать определенный пул помещений, чтобы оперативно влиять на ситуацию в округах. Необходимость сохранить городские помещения объясняется также заботой о малом бизнесе, который выступает основным арендатором такой недвижимости. Да и Владимир Авеков неоднократно заявлял, что наличие в собственности у города помещений позволяет ежегодно пополнять бюджет за счет арендных платежей, тогда как продажа приносит лишь единовременные поступления. «Город не против продажи. Просто Москва пытается вести сбалансированную политику в этом отношении, — говорил полтора года назад «Бизнес−журналу» Авеков. — Это, конечно, живые деньги, но продавать все помещения в столице пока рано».

Имеется и еще один аргумент, который выдвигают противники распродажи муниципальной недвижимости. Речь идет о самой процедуре. Согласно законодательству, город имеет право распродавать недвижимость только на аукционах, победителем которых признается компания, предложившая за лот наивысшую цену. Защитники интересов малого бизнеса уверяют, что если городская недвижимость будет реализовываться таким образом, все помещения, арендуемые сегодня малым бизнесом, достанутся крупным компаниям и перекупщикам, а добросовестные арендаторы из числа малых компаний останутся за бортом. Ведь малые предприятия просто не смогут предложить за помещения столько денег, сколько крупные спекулянты. Впрочем, эта проблема отчасти была решена внесением поправок, предусматривающих преимущественное право выкупа этих помещений добросовестными арендаторами.

Участники рынка недвижимости считают, что аргументы, приводимые столичными чиновниками, во многом надуманны, а главная причина нежелания продавать такие активы кроется в самой системе управления госсобственностью.

Эксперт рынка недвижимости Денис Габа уверен, что город должен полностью избавиться от имеющейся у него собственности, поскольку это противоречит целям и задачам власти как таковой, а кроме того, серьез− но деформирует конкурентную среду на рынке: «Во всем мире задача муниципалитетов — создание комфортных условий для ведения бизнеса в городе, а не непосредственное участие в роли субъекта предпринимательской деятельности. Ни в одной другой стране мира власть не владеет таким количеством недвижимости. Чиновники обязаны выступать в роли регулятора, но для этого они должны быть над схваткой, а не становиться ее участниками». Согласен с ним лидер профсоюза «Лига Свободы» Владлен Максимов: «Если чиновники участвуют в каком−то бизнесе, они автоматически поддерживают свои карманные структуры, а для остальных игроков это оборачивается серьезными проблемами или необходимостью давать взятки».

Однако выставлять все помещения на большую распродажу столичные чиновники пока не спешат. Вероятно, и определенные законодательством сроки избавления от «лишней» муниципальной собственности будут снова передвинуты. Так что, по оценкам экспертов, нынешняя система аренды столичной собственности будет действовать еще в течение нескольких лет. Что в условиях затянувшегося кризиса как раз неплохо.