В распоряжении государства все еще остались весьма эффективные рычаги, способные поддержать развитие рынка жилья в России
Если рассматривать развитие ситуации в течение вот уже почти двух лет кризиса, легко восстановить последовательность событий. Государство сначала оказало поддержку отдельным предприятиям через кредиты ВЭБа, а также организовало прямую бюджетную помощь и поддержку ЦБ конкретным банкам, а затем предприняло ряд мер, направленных на стимулирование конечного спроса. К ним можно отнести программы субсидирования ставок по автокредитам, программу утилизации старых автомобилей, ряд программ поддержки малого бизнеса и, наконец, некоторые меры по поддержке ипотеки.
К чему сводились государственные меры по поддержке ипотечного рынка?
Во-первых, государство поддержало ипотечных заемщиков, потерявших работу или столкнувшихся с серьезным сокращением доходов. Для этого было создано агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК). Через него на протяжении более года прошло 10 с лишним тысяч заявок от граждан, которые потеряли источник дохода и одновременно жили в квартирах экономического класса. Эта программа не распространялась на людей с большим доходом, с большой площадью и стоимостью квартир.
Программа АРИЖКа сработала. Под нее было задействовано около 5 млрд рублей, причем тысячи семей смогли воспользоваться этим «глотком кислорода» на время неопределенности. Сегодня многие из них уже вернулись или возвращаются в график платежей — после преодоления трудного периода.
Второй мерой, существенно повлиявшей на рынок, стало использование материнского капитала для погашения просроченной или текущей задолженности по ипотечным кредитам. Только ВТБ24, который концентрирует 15% рынка ипотеки, погасил за счет материнского капитала кредиты почти 6 тысяч заемщиков в общем объеме 1,5 млрд рублей. Эта программа оказалась еще более массовой, чем в случае с АРИЖК, а ее эффект для тысяч молодых семей трудно переоценить.
Третьей мерой стала схема рефинансирования ипотечных закладных через ипотечные ценные бумаги, приобретаемые Внешэкономбанком при условии выдачи ипотечного кредита по ставке 11% (рефинансирование ВЭБом по ставке 7%). В общей сложности в 2010–2011 годах объем подобного финансирования должен составить 180 млрд рублей.
После объявления этой программы прошло более полугода, и, хотя заявок банков было подано на 130 млрд рублей, в действительности на сегодня только ВТБ24 предоставляет подобные кредиты. Мы одобрили в общей сложности более полутора тысяч заявок, по факту предоставлено 500 кредитов на сумму более 400 млн рублей. Но в общем масштабе ипотечного рынка, оценивающегося в 1 трлн 150 млрд рублей, это составляет лишь сотые доли процента.
Почему эта программа не заработала и что может сделать государство для оживления рынка ипотеки?
Начну с того, что сам рынок перестал сжиматься в первом квартале 2010-го, и с апреля наблюдается постепенное увеличение общего объема ипотечного рынка. Выдача ипотеки в первом полугодии выросла более чем в два раза по сравнению с 2009 годом. И хотя по объемам она не достигла прошлогоднего уровня, но по количеству выданных кредитов и заявок она увеличивается от месяца к месяцу.
К концу текущего года мы ожидаем выхода общего объема ипотечного портфеля российских банков и АИЖК на уровень от 1 трлн 240 млрд до 1 трлн 250 млрд рублей. То есть ситуация вернется к цифрамконца предкризисного 2008-го, когда еще работала инерция роста ипотечного рынка.
Государственная программа теоретически могла бы заметно поддержать рынок, поскольку, помимо 180 млрд рублей по схеме ВЭБа, через АИЖК и другие инструменты бюджет выделил на стимулирование ипотеки около 250 млрд рублей. Сумма эта весьма значительна для российского рынка и сопоставима с годовым объемом выдачи ипотечных кредитов в 2009–2010 годах.
Почему же схема не заработала?
На мой взгляд, этому есть несколько объяснений. Первое. В программе содержится жесткое ограничение, позволяющее распространять ее только на новостройки. Это пожелание государства естественно с точки зрения направленности на оживление нового строительства. Но здесь интересы государства и гражданина расходятся. В период кризиса и потенциальные владельцы ипотеки (или будущих квартир), и сами банки с большой осторожностью относятся к строящемуся жилью. Ведь все мы были свидетелями банкротств и серьезных финансовых проблем целого ряда девелоперов. Это вылилось в трудности с получением титула собственности, с завершением строительства и с четкой фиксацией своих прав для десятков тысяч людей по всей стране. А тысячи подобных случаев не получили пока своего юридического разрешения. Люди платят по кредитам или не могут вернуть обратно выплаченные средства, а дома, в которые они должны были переехать, не достраиваются. Это видят не только попавшие в подобную ситуацию граждане, но и их соседи, родственники, знакомые. Результатом стало резкое падение спроса на первичное жилье.
К примеру, ВТБ24 до кризиса предоставлял 23–25 процентов (в штуках) ипотечных кредитов на приобретение нового жилья — будь то многоквартирные дома или индивидуальное жилищное строительство. Сегодня же мы выдаем на новостройки не более 7–8 процентов новых кредитов — даже уже на растущем рынке.
В период кризиса и потенциальные владельцы будущих квартир, и банки с большой осторожностью относятся к строящемуся жилью
Такова объективная реальность. Только возвращение застройщиков и клиентов в русло 214-го федерального закона (требующего заключения официального договора о долевом участии в строительстве, которое регистрируется и гарантируется государством), а также введение экономических механизмов гарантий завершения строительства и снижение цен на новое строительство способны переломить сложившуюся рыночную ситуацию.
Пока этого не произошло, госпрограмма будет работать «мимо рынка», «мимо» основного спроса клиентов.
Среди остальных причин слабого спроса на кредиты в рамках госпрограммы могу отметить долгие сроки согласования необходимых документов под программу между ведомствами и ВЭБом, отсутствие у целого ряда игроков рынка опыта секьюритизации ипотечных активов и выпуска ипотечных ценных бумаг, которые должны стать основой для долгосрочного финансирования со стороны ВЭБа, и др.
Что изменит сложившуюся ситуацию?
Государство может поддержать уже растущий ипотечный рынок, скорректировав программу господдержки. Прежде всего, мы предлагаем распространить ее не только на новое строительство, но и на вторичный рынок, сохранив все те ограничения по общей площади квартиры, стоимости, доходу семей и эффективной ставке, которые содержатся в сегодняшней программе. Это сразу даст заметное увеличение спроса на подобного рода кредиты и стимулирует развитие ипотечного рынка, а с ним в конечном счете и само жилищное строительство.
Во-вторых, необходимо продлить действие целого ряда механизмов поддержки заемщиков, попавших в сложную ситуацию. Часть из них сумела найти работу, но еще тысячи не могут даже по прошествии года–полутора вернуться в нормальный график платежей. Прекращение поддержки со стороны АРИЖК в данной ситуации повлечет их дефолт, потерю объекта ипотеки и утрату надежды на улучшение жилищных условий.
Кроме того, государству необходимо продолжить усилия по развитию самого жилищного строительства, по увеличению предложения относительно недорогого и нового жилья. Поскольку весь ввод в строй объектов в 2009–2010 годах базируется на проектах, заложенных еще три–пять лет назад, предложение жилья будет сокращаться — что не способствует дальнейшему снижению цен.
Государство также могло бы предпринять целенаправленные усилия — с помощью как федерального, так и регионального бюджетов — для снижения (но не обнуления) первоначального взноса на приобретение жилья. Сам его размер (как и стоимость квартиры) более важен для заемщика, чем ставка по ипотечному кредиту. Поэтому усилия, направленные на расширение предложения жилья и сокращение первоначального взноса, имеют для людей еще большее значение, чем размер ипотечной ставки.
Почему бы не снизить первоначальный взнос до нуля? Потому, что заемщик должен накопить на него определенную сумму, демонстрируя самому себе и кредитору возможность обслуживания и погашения полученного ипотечного кредита.
Реализация всех этих мер, на мой взгляд, могла бы существенно оживить рынок ипотеки в стране.
Начать дискуссию