Туда, где нас нет

ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА ЗАРУБЕЖНЫЕ ИНВЕСТОРЫ ПЕРЕСТАЛИ ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ В РОССИЙСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. ЗА ВЫСОКОЙ ДОХОДНОСТЬЮ ОНИ ИДУТ ТЕПЕРЬ НА РЫНОК ВЬЕТНАМА, А ЗА НАДЕЖНОСТЬЮ — В ГЕРМАНИЮ. КТО И ЗАЧЕМ В ТАКОМ СЛУЧАЕ ПОКУПАЕТ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ В МОСКВЕ?

До кризиса высокая доходность вложений в объекты коммерческой недвижимости на территории России, да и в целом бурно растущий рынок оказывались весомыми аргументами для иностранных инвесторов. Однако за последние два года ситуация кардинально изменилась. Надежды на то, что девелоперы и банки (получившие в уплату долгов значительное количество непрофильных для себя активов) начнут продавать такие объекты с существенным дисконтом, не оправдались. В результате многие зарубежные инвестфонды были вынуждены приостановить программы развития на российском рынке. Результат не замедлил сказаться: соотношение инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости изменилось в пользу российских игроков. 85% сделок в 2010 году было совершено отечественными инвесторами, и лишь 15% пришлось на иностранцев.

В недвижимость делового назначения ныне вкладываются по большей части фонды, использующие для осуществления сделок привлеченный капитал в размере $100-300 млн, а также промышленные группы и частные инвесторы, оперирующие суммами от $20 до $50 млн. Показательные цифры. Ведь до начала глобальной рецессии и суммы покупок, и количество активных инвесторов были куда выше.

Все эти итоги легко списать на всеразрушающий кризис, если бы не одно «но»: позиция иностранных инвесторов изменилась не на короткое время, а очень надолго. Если не навсегда. Все исследования и личные наблюдения свидетельствуют о том, что зарубежные инвесторы теряют интерес к российскому рынку. Примечателен также тот факт, что их активность заметно снизилась даже по сравнению с прошлым годом, и без того оказавшимся не особенно продуктивным.

Уровень доходности объекта, который готовы предложить собственники на текущий момент, явно не соответствует ожиданиям международных инвесторов, сопоставляющих возможный доход и уровень риска. Вот почему инвесторы идут теперь за доходностью на рынок недвижимости Вьетнама. А за стабильностью — на рынок Германии. До кризиса высокая привлекательность российского рынка была обусловлена как раз тем, что риски здесь были ниже, чем во Вьетнаме, а доходность находилась на сопоставимом уровне. Сегодня же уровень доходности объектов не компенсирует имеющиеся страновые риски, что и отпугивает иностранные инвестфонды.

Главный критерий западных фондов для инвестирования в кризисный период — это минимизация рисков. Инвесторам требуются объекты самого высокого качества, спрос на которые через несколько лет гарантированно сохранится. Обычно речь идет об офисах класса А. В связи с более высокими страновыми рисками по сравнению с развитыми рынками Европы ожидаемая доходность объекта класса A в России должна быть значительно выше, чем на аналогичное здание в Европе. Иначе инвесторы предпочтут вкладывать средства в более понятный и прозрачный рынок.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ ОСТАЕТСЯ СПЕКУЛЯТИВНЫМ. ПЕРЕМЕНЫ НАЧНУТСЯ ЛИШЬ ТОГДА, КОГДА ПОЯВИТСЯ ТОТ УРОВЕНЬ ДОХОДНОСТИ, КОТОРЫЙ СМОЖЕТ СТИМУЛИРОВАТЬ НАЧАЛО НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Увы, сегодня российский рынок коммерческой недвижимости оправдать такие ожидания не может в силу объективных причин. Большинство объектов, которые представлены в этом сегменте, продаются с уровнем доходности около 10%, а то и ниже. Но если принять в расчет качество объектов, то выясняется: для инвесторов такой уровень доходности не является привлекательным, и согласиться с подобными цифрами они готовы лишь в том случае, когда речь идет о приобретении действительно качественного объекта. А таких предложений на рынке сейчас не более десяти. Если же говорить об объектах, которые подходят институциональным инвесторам, то их обнаруживается всего семь–восемь (среди них наиболее привлекательными являются офисный центр «Белая площадь» от Capital Group и «Ducat Place-3» от Hines).

Итак, российский рынок инвестиций в коммерческую недвижимость радикально изменил свои очертания, а зарубежные инвесторы перестали питать иллюзии. До определенного момента (уже после начала кризиса) рынок ждал дисконта на объекты, продаваемые банками и девелоперами (так называемые distress-assets). Однако сделок такого типа, за исключением объектов, ранее принадлежавших Kopernik Group и проданных Альфа-Банком в 2009 году, на рынке практически не было. Банки (кстати, не только в России, но и за рубежом, за исключением США) активно недвижимость на рынок вообще не выставляли. Причины ясны. Продажа объектов ниже стоимости залога невыгодна для банков. Причем не только по сугубо коммерческим соображениям.

Что дальше? Главным условием привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости для иностранных инвесторов является наличие на нем прежде всего профессиональных участников. Таковыми в первую очередь могут стать российские пенсионные фонды и страховые компании. Когда вырастет уровень спроса со стороны таких игроков, когда они начнут диктовать свои условия всему сегменту, когда появится качественный продукт, предназначенный для инвестиций, — возрастет и ликвидность рынка. Попробуйте сегодня найти покупателя на пул объектов размером 300 тысяч кв. м! Для этого может не хватить и года.

Зато российские инвесторы ныне стали проявлять к недвижимости куда больший интерес. Разве что низкое количество инвестиционных сделок не дает возможности говорить о возрождении рынка. Несмотря на очень высокую активность за последнее полугодие, большинство сделок совершено конечными покупателями, которые в результате роста сырьевого рынка обзавелись повышенной ликвидностью и пытаются спасти деньги от инфляции или просто выгодно покупают себе офис. Практически 80% сделок на рынке в течение этого года приходилось на покупку помещений «для себя».

Так, например, компания «Транснефть» приобрела бизнес-центр на Красной Пресне за $45 млн, ЛУКОЙЛ купил у инвестиционной компании London & Regional Properties (L&RP) бизнес-центр «Уланский» неподалеку от своей штаб-квартиры за $37 млн, бизнес-центр «Волна» был приобретен СОГАЗом, деловой центр в Настасьинском переулке достался «Финаму», а БЦ на Малой Дмитровке — ОАО «РусГидро». Это только самые крупные сделки, которые происходили на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Но тенденцию к покупке офисов для собственных нужд они иллюстрируют весьма наглядно.

ПРИ СЛОЖНОЙ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ И УБЫЛИ НАСЕЛЕНИЯ, ВЕДУЩЕЙ К СОКРАЩЕНИЮ ЧИСЛА ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ РАБОТНИКОВ, ВЗРЫВНОЙ РОСТ СПРОСА НА ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ НЕВОЗМОЖЕН В ПРИНЦИПЕ

Возможно, только приобретение Horus Capital компанией Lenmar Capital Inc, подконтрольной акционеру ФК «Открытие» Борису Минцу, может считаться инвестиционной сделкой и свидетельствовать об изменении настроений на рынке. Но говорить о смене тренда можно будет только после серии подобных сделок. А это уже скорее вопрос финансовой ликвидности российского рынка и состояния мировой макроэкономики в целом.

Российские инвесторы готовы рассматривать объекты, которые требуют приложения усилий для увеличения доходности. Такие площадки обычно требуют реконцепции или нуждаются в замене пула арендаторов — а значит, должны продаваться с дисконтом. В свою очередь наши оппортунистические инвесторы рассматривают объекты с 15-процентной текущей доходностью и четким планом действий, которые приведут к росту доходности до 20% за календарный год. Чаще всего это торговые объекты, но подобных предложений на рынке практически нет.

Рынок недвижимости в России остается спекулятивным. Перемены начнутся лишь тогда, когда появится тот уровень доходности, который сможет стимулировать начало нового строительства. А это, в свою очередь, зависит от цен на нефть, уровня потребительских расходов (которые связаны с активностью бизнеса), активности бюджетных расходов, притока инвестиций из-за рубежа и других макроэкономических факторов. Драйвером же, разумеется, будет выступать потребительский спрос. Первым восстановится ритейл. Затем — сегмент складской недвижимости. И только потом — офисы.