ВСЕ, КТО ПОСТОЯННО СЛЕДИТ ЗА ОТЧЕТАМИ КРУПНЫХ КОНСАЛТИНГОВЫХ КОМПАНИЙ, НАВЕРНЯКА ЗАМЕЧАЛИ, ЧТО ПО РЯДУ КЛЮЧЕВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЦИФРЫ СУЩЕСТВЕННО ОТЛИЧАЮТСЯ. ПОРОЙ ЧУТЬ ЛИ НЕ ВДВОЕ.
Досадные ошибки? Нет, системная проблема. В сегменте недвижимости крайне важны базовые показатели. Если данные недостоверны, риски возрастают. Основными показателями такого рода являются объемы поглощения площадей за определенный период времени, уровень ввода коммерческих площадей в эксплуатацию и уровень вакантных площадей на рынке. Именно эти базовые индикаторы у консультантов как раз и не совпадают.
Чтобы понять природу феномена, обратимся к истории. Лет шесть назад пятерка ведущих консультантов в сфере коммерческой недвижимости объединилась в организацию под названием Московский исследовательский форум, который и стал снабжать рынок информацией о том, сколько квадратных метров офисов, торговых помещений и складов построено в том или ином году, а также — какая часть этого объема была поглощена (куплена или арендована) и сколько процентов площадей пустует.
Однако данные этих компаний не отражают полную картину рынка. Во-первых, в своих отчетах они не учитывают сделки, которые совершались либо вовсе без консультантов, либо при участии игроков, по историческим причинам не вошедших в «круг избранных»: некоторых крупных игроков просто не было тогда в России. Выпали из общих сводок сделки как ряда крупных, так и десятков мелких компаний, а также прямые сделки, которые в сумме могут составить еще около 40% от общего объема сделок, заключенных на рынке. Таким образом, существенная часть столичного рынка просто не попадает в поле внимания консультантов «пятерки».
Во-вторых, многие аналитики осознанно искажают статистику рынка, включая в отчеты сделки по продлению уже заключенных договоров аренды, для чего также привлекаются брокеры и консультанты. Например, в кризис высокой популярностью пользовалась услуга по ведению с собственниками переговоров о снижении ставки аренды или продлении договора на новых условиях. По сути, вследствие таких сделок реального движения на рынке не происходит. Но иные консультанты в погоне за результатами учитывают и эти сделки в своих отчетах. Набирается их примерно 20%, что сильно искажает статистику.
В-третьих, некоторые консультанты, мягко говоря, неэтично приписывают себе сделки, к которым не имели никакого отношения. Например, только по итогам 2010 года я видел в отчетах целый ряд таких приписок, суммарно составляющих более 400 тысяч кв. м. Приобретение фондом «РВМ Капитал» бизнес-центра «Домников», состоявшееся напрямую между покупателем и продавцом, но записанное в число «своих» сделок одним из консультантов, — яркий тому пример. Особенно часто нечистоплотные консультанты приписывают себе сделки, которые проводились вовсе без них (или они выполняли лишь вспомогательные функции). В таком случае одна и та же сделка может попасть в отчеты даже нескольких компаний.
Наконец, многие консультанты не хотят проводить черту между сделками по покупке коммерческой недвижимости конечными пользователями и инвестиционными сделками, когда инвестор покупает актив вместе с арендаторами и продолжает развивать уже существующий арендный бизнес.
Все это идет во вред как девелоперам, так и приобретателям коммерческой недвижимости. К примеру, если с учетом всех приписок, задвоенностей и неверных подсчетов объем сделок аренды составил на бумаге 1 млн кв. м, а на практике не превысил 500 тысяч кв. м, то это создает заведомо искаженную картину, на основании которой нельзя принимать ответственные бизнес-решения.
Что делать? Естественно, консультанты так называемой «большой пятерки» на это пойдут неохотно, со скрипом. Ведь при включении в статистику всех сделок их доля рынка будет размываться. Но инициировать дискуссию и бороться за прозрачность рынка аналитики в сфере коммерческой недвижимости — необходимо. Выходом может стать создание независимого органа наподобие СРО, куда будет стекаться аналитическая информация от всех игроков.
И уже он будет выдавать ее рынку, предварительно проанализировав и проверив. Такой орган должен состоять из представителей ведущих компаний, работающих на рынке Москвы, чей ежегодный объем сделок превышает процент погрешности, которой можно пренебречь (скажем, 1–2% от объема сделок в квадратных метрах). Впрочем, случится это лишь тогда, когда девелоперы и журналисты начнут скептически смотреть на недостоверные отчеты консультантов и вдумчиво оценивать реальную картину. Поверьте, это время уже совсем не за горами.
Начать дискуссию