Центральная тема

В ИСТОРИЧЕСКОЙ ЧАСТИ МОСКВЫ ЗАПРЕТИЛИ ЛЮБОЕ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. В ТОМ ЧИСЛЕ И ЖИЛИЩНОЕ. НО РАССТРАИВАТЬСЯ ДЕВЕЛОПЕРАМ И ВЛАДЕЛЬЦАМ ПЛОЩАДОК НЕ СТОИТ: МОРАТОРИЙ НЕ ПРОДЕРЖИТСЯ ДОЛГО.

Запрет на строительство жилья в центре Москвы, на мой взгляд, мера вынужденная и временная. Необходимо понять, как должен выглядеть центр мегаполиса, определить объем и плотность высотной застройки, в долгосрочной перспективе отрегулировать инфраструктуру и — понемногу начинать развязывать узел, который завязал бывший мэр города.

В Москве рынок воспринимает элитное жилье исключительно как новое строительство. Это должны быть именно новые дома, с новой инфраструктурой. Тем временем в крупнейших столицах всего мира, в городах со сбалансированной стратегией развития, таких как Лондон, Мадрид или Нью-Йорк, б’ольшая часть строительства связана не с возведением нового жилья, а с реконструкцией существующих зданий. Например, в Нью-Йорке порой сохранение лишь 10% прежнего здания может классифицироваться как реконструкция. Несмотря на то что от оригинального объекта не осталось ни стен, ни перекрытий, ни фундамента. В итоге получается красивое современное здание, по документам, однако, проходящее как реконструированное здание какого-нибудь 1880 года постройки. Все дело в игре терминологии, тесно увязанной с юридическим пространством той или иной страны.

Если рассуждать с точки зрения здравого смысла, то лично мне ясно: полностью строительство жилья в центре Москвы приостановлено не будет. Скорее, мы станем свидетелями заметного сдвига в сторону преобразования существующих зданий. То есть победит логика, которой придерживаются в исторических центрах администрации других мегаполисов мира.

Понятно, что проблему нужно решать. Возьмем в качестве примера новое здание жилого комплекса «Легенда Цветного» (девелопер Capital Group). Это вполне успешный с коммерческой точки зрения проект. Но его посадка и контекстуальность в ткани города вызывает множество вопросов. Рождественка в течение нескольких столетий оставалась нетронутой, сохраняя свой исторический облик. Теперь же стеклянная башня «Легенда Цветного» в конце этой улицы нарушает перспективу и «убивает» окружающую историческую застройку.

Запрет на строительство жилья в центре Москвы — мера вынужденная. Она вызвана тем, что действующее законодательство, которым руководствуется правительство столицы, недостаточно гибко и эффективно, поскольку не позволяет пресекать нарушение (а порой и разрушение) исторического облика города. Значит, требуется мотивировать владельцев ветхих зданий не сносить постройки и возводить на освободившемся месте нечто втрое более крупное, а — постараться отреставрировать объект и сделать его красивым. Таким, каким он был 100–150 лет назад.

В центре Нью-Йорка, Парижа, Лондона уже давно практикуется в основном точечная застройка. Имеется даже термин «выбитый зуб» — на полностью застроенной улице не хватает только одного «квадратика». При этом точечная застройка должна опираться на детально прописанные законы и правила зонирования. Так, как это делается и в европейских столицах, и в Большом Яблоке, где порядок зонирования описан предельно дотошно. Это целые тома нормативов. Зато архитектор, которому поручено реализовать проект на свободном участке, получает исчерпывающую информацию о том, что здесь можно построить — вплоть до назначения здания и его высоты. Весь «конверт» объекта недвижимости.

В ЦЕНТРЕ НЬЮ-ЙОРКА, ПАРИЖА, ЛОНДОНА УЖЕ ДАВНО ПРАКТИКУЕТСЯ В ОСНОВНОМ ТОЧЕЧНАЯ ЗАСТРОЙКА. ИМЕЕТСЯ ДАЖЕ СПЕЦИАЛЬНЫЙ ТЕРМИН — «ВЫБИТЫЙ ЗУБ»

Зная заранее, какие из свободных участков и как именно будут застраиваться, муниципальные власти могут заблаговременно решать вопросы инфраструктуры. Хочется надеяться, что новый мэр Москвы приостановил строительство в центре города именно с целью создания баланса между развитием инфраструктуры и планами будущей застройки. Если это так, меры, безусловно, правильные.

Вызовет ли запрет невероятные (как полагают некоторые эксперты) центробежные силы, направленные в сторону периферии города? Полагаю, вилы эти будут более умеренными, чем принято сегодня считать. И не думаю, что элитное жилье перестанет появляться в центре Москвы. Скорее, его создадут на базе реконструированных зданий.

Запрет строительства в центре, на мой взгляд, не скажется слишком уж ощутимо и на рынке недвижимости столицы. Ведь если территорию, расположенную внутри Садового кольца, сравнить с лентой шириной 10 километров, протянутой вдоль МКАД, пространство в центре окажется раз в 50 меньше. Поэтому запрещение застройки исторической части Москвы не приведет к столь резкому повышению стоимости земли, как видится ныне. Да, временный ажиотаж вполне возможен. Но не более того. Если разобраться, земли вокруг Москвы очень много. Да и предложение пока значительно превышает спрос.

Девелоперы, не успевшие получить разрешение на строительство в центре, наверняка понесут убытки. Надеюсь, не очень большие. Когда в том же Нью-Йорке принимают подобные законы, всегда назначают определенный промежуток времени, когда закон просто анонсируется, а уж затем принимается и начинает действовать. Таким образом обеспечивается защита интересов инвесторов, которые иначе могут оказаться в весьма двусмысленном положении. Как правило, от момента утверждения закона до его вступления в силу проходит не менее двух лет. За это время девелоперы успевают тем или иным способом решить свои проблемы. У нас же пока все иначе: сегодня принимают закон, а завтра он уже работает. Эту практику, полагаю, также следует менять.

Скажется ли запрет на строительство жилья в центре столицы на стоимости коммерческой недвижимости? Откровенно говоря, фактический спрос на офисы и торговую недвижимость формируется «параллельно» ситуации, складывающейся на девелоперском рынке. Девелоперы — это один рынок со своими законами, своей экономикой. Арендаторы — другой рынок, со своими правилами. И вовсе не обязательно спрос на торговые площади начнет расти потому, что ритейлеры, например, испугаются запрета на строительство торговых центров в Москве. Обычно розничные компании ориентируются на параметры, которые задает принятая ими бизнес-модель. Если она удачна, ритейлер будет расти. Если нет — затормозит развитие. При этом связь с рынком недвижимости не оказывается прямой.

А вот строительство офисов в историческом центре, на мой взгляд, давно пора было запретить. Их возведение логично только в таких районах, как Москва-Сити, либо — на удалении от центра. Ведь офисы создают огромное напряжение трафика, так что центр Москвы становится просто не управляемым.

Не случайно, например, в Па­риже новые офисы в центре давно не строят. Да, в исторических частях зарубежных столиц все еще размещено немало офисных зданий. Но невозможно представить, чтобы ежегодно здесь анонсировалось возведение миллионов квадратных метров конторской недвижимости. В итоге новые объекты появляются, скорее, в качестве исключения. И только после того как будут взвешены все «за» и «против». Башня «Леденхолл Билдинг» высотой 224 м в лондонском Сити, спроектированная итальянским архитектором Ренцо Пьяно, будет построена. Однако этот необычный 47-этажный небоскреб, который англичане уже прозвали «теркой для сыра» (The Cheese Grater), добавляет городу колорита и значительного влияния на экологию центра не оказывает.

Когда новые власти Москвы почувствуют, что ситуация с инфраструктурой в центре меняется к лучшему, появятся послабления к запрету на строительство. Такие, например, как разрешение строительства на пустом участке нового здания — при условии, что оно не осложнит транспортную ситуацию.