Владельцы московских бизнес-центров говорят о дефиците офисов и повышают ставки аренды. Не придется ли уже завтра их снижать?
После 2008 года, когда в России официально признали начало кризиса, ставки аренды на офисные помещения откатились на уровень 2004-го. Правда, случилось это не сразу: поначалу арендодатели были непреклонны, а некоторые и вовсе пытались поднять цены. Итог оказался предсказуем: к лету 2009 года ставки пришлось урезать почти вдвое, но несмотря на это 2 млн кв. м офисной недвижимости в столице пустовало. Арендаторы активно искали по рынку предложения с наименьшей ценой и легко находили их. Другие воспользовались тем, что в тот момент на рынок стали массово выходить начатые еще до кризиса объекты, владельцы которых оказались весьма сговорчивыми, поскольку им нужно было отдавать взятые ранее кредиты, и брали помещения по дешевке. Некоторые — даже в собственность, поскольку офисы подешевели в полтора раза.
Словом, в первый кризисный год в сфере офисной недвижимости наступила «эпоха арендатора» во всей красе. «С началом негативных явлений в экономике бизнес существенно снизил свои запросы относительно объемов и цен на офисные площади, временно свернув программы расширения и обновления офисов, выход на московский рынок региональных и западных компаний приостановился, что и привело к снижению спроса на офисы», — поясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
В 2010 году ценовая конъюнктура для арендаторов ухудшилась: спрос на офисы и ставки начали расти. Как признают участники рынка недвижимости, уже с 2011 года в контракты на аренду снова начали включать пункты о повышении ставок, а про скидки и торг можно было забыть.
Сейчас, под отдаленную канонаду нового мирового кризиса, не пора ли арендаторам начинать выбивать для себя более выгодные условия аренды на год 2012-й? Тем более что именно в декабре традиционно перезаключаются договоры аренды. Между тем многие девелоперы и консультанты мало того что отрицают саму возможность нового кризиса, так еще и пытаются убедить всех заинтересованных, что, даже если он случится, его последствия для рынка недвижимости будут не в пример мягче. Их аргумент: кризис то ли будет, то ли нет, а дефицит офисных площадей надвигается точно.
«Сейчас уже реально можно говорить о дефиците предложения, который в дальнейшем будет лишь усиливаться», — полагает партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. Цифры подтверждают значительное сокращение предложения. До кризиса в Москве ежегодно строилось в среднем около 1,5 млн кв. м офисной недвижимости, а в 2008 году и вовсе был поставлен рекорд — 2,2 млн. Нынешние поступления гораздо скромнее. По прогнозам Colliers International, в 2011-м будет введено не более 870 тыс. кв. м офисных площадей; такие же темпы ввода сохранятся и в следующем году. Это не столько наследие прошлого кризиса, сколько результат курса московской мэрии на сокращение числа новых строек. Так, столичные власти остановили возведение в Москве более 7 млн кв. м коммерческой недвижимости, из которых, по данным префектуры ЦАО, миллион приходился на офисные здания в центре — то есть там, где они наиболее востребованы.
Непременный спутник дефицита — рост ставок. Отчасти он уже происходит: по разным оценкам, с начала 2011 года цены на офисную недвижимость выросли на 5–15% в зависимости от сегмента, а уровень вакантных площадей снизился до 10–15% с кризисных 20–25%. И все же нынешний объем последних еще слишком велик, чтобы говорить об окончательном выходе офисного рынка из кризиса.
«Дефицита офисных площадей в ближайшие два–три года в Москве не ожидается, а снижение объема новых строек укрепляет спрос на помещения лишь в центре города», — настаивает заместитель гендиректора группы «Эспро» Вячеслав Юрченко. Именно поэтому ставки аренды на офисные центры в Москве хоть и выросли относительно 2009 года на 30–40%, но до сих пор даже близко не подошли к докризисным показателям. «В Москве ставки аренды сейчас на 40% ниже пиковых — $750 за кв. м в год для класса А против $1,4 тыс. в 2008-м», — говорит заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. При этом, по словам экспертов, в Москве продолжает пустовать примерно 1,5 млн кв. м только качественных помещений (классы А и В), еще больше свободно в сегменте бизнес-центров класса С и внеклассовых объектов. «Это приводит к тому, что у арендаторов реально есть выбор, — отмечает коммерческий директор компании NA Group Евгений Данилов. — Поэтому если какие-то собственники слишком сильно поднимают цены, то арендаторы просто находят других застройщиков». К тому же еще во время кризиса многие арендаторы офисных центров высокого класса перебрались в более дешевые объекты и возвращаться назад не собираются. Поэтому в целом по рынку избыточность предложения, сформировавшаяся в период кризиса, все еще существует. «Московский рынок еще не успел переварить появившийся за время кризиса значительный объем новых помещений», — поясняет руководитель отдела офисной недвижимости Colliers International Ольга Побуковская.
Сейчас спрос и предложение находятся в состоянии равновесия без сильных отклонений, резюмирует партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. Равновесие — это такое положение, которое очень сложно установить, но очень легко нарушить. Куда качнутся качели ставок — все-таки зависит от мировой экономической ситуации. Девелоперы-оптимисты (среди таковых удивительно много тех, кому в ближайшее время понадобится сдавать построенные комплексы в аренду) возможность кризиса отметают напрочь. Пессимисты (их меньшинство) ожидают обрушения ставок уже в 2012 году. «Во время ослабления деловой активности компании стараются сокращать расходы, увольняют часть сотрудников и поэтому не нуждаются в лишних площадях, — говорит региональный директор Jones Lang LaSalle Валентин Стобецкий. — В связи с этим спрос на офисные помещения резко снижается». Именно поэтому в кризис рынок жилья и падает меньше, и отрастает быстрее, чем офисный: квартиры нужны людям постоянно, а вот от офиса многие компании могут либо отказаться, либо переехать в более дешевый объект.
«Повторение спада на рынке недвижимости, как в 2008-м, маловероятно, — возражает предвестникам офисного апокалипсиса Алексей Богданов из S.A. Ricci. — Большинство участников рынка извлекли уроки и придерживаются консервативной политики, при этом банки очень осторожны в кредитовании девелоперских проектов».
За последние три года владельцы недвижимости действительно успели многому научиться (а те, кто плохо затвердил урок, уже отдали свой бизнес за долги банкам). Но это не значит, что арендаторам не следует пытать счастья на переговорах с собственниками. Наличие пустующих помещений в офисном центре — первый и самый яркий сигнал о том, что собственника вполне можно «уломать» на скидку. В основном изобилие пустующих офисных блоков сейчас встречается либо в объектах, которые только недавно вышли на рынок, либо в офисных «муравейниках», либо в зданиях с не самым удобным местоположением. Хорошей почвой для переговоров о снижении цены может стать и выезд из занимаемого арендатором здания именитого соседа: потеряв крупного арендатора и столкнувшись с необходимостью сдавать занимаемые им площади по новой, лендлорды обычно становятся более сговорчивыми.
Кроме того, перед началом торга полезно изучить финансовое положение владельцев здания, если такая возможность имеется. Например, наличие непогашенных кредитов или целого ряда недостроенных проектов вполне может сделать девелопера более податливым. Кроме того, при аренде нового офиса или расширении существующего можно получить скидку, если компания интересуется крупным объемом, который не так-то просто сдать на открытом рынке. Вкупе все эти аргументы вполне способны «раскачать» девелопера и заставить его уступить хотя бы немного. А в будущем, если вдруг кризиса избежать не удастся, к переговорам можно вернуться с новыми аргументами в руках. В конце концов, готовиться к финансовым неурядицам следует не только девелоперам, но и самим арендаторам.
Начать дискуссию