Кто заказчик музыки, и кто за неё реально заплатит?

27 ноября прошлого года правительством Москвы было принято постановление № 670-ПП, утвердившее результаты государственной кадастровой оценки московских земель (17 видов участков в разрезе административных округов). Документ на полторы тысячи страниц. Бизнес не сразу и сообразил, какие последствия будет иметь для арендаторов городской земли этот нормативно-правовой акт.

Между тем в результате данного решения её кадастровая стоимость выросла в 2 и более раз. Существенно увеличились и привязанные к «кадастру» ставки арендной платы для различных категорий арендаторов, о чем последние стали получать уведомления с начала текущего года. Ситуация долго тлела «под ковром» или под сенью процедуры арбитражных судов, пока осенью ни выплеснулась на страницы СМИ: «аутсайдеры» (проигравшие больше других) стали возмущаться публично. Бенефициары (если таковые вдруг тоже появились) пока скромно молчат.

Между тем логика московских властей прозрачна и понятна, определяющие эту логику факторы – тем более.

Москва - город для богатых

Фактор первый. Публично это не декларируется, но фактическая политика просматривается: Москва – город для богатых. Соответственно, в духе этого настраиваются и инструменты: кто не способен платить (бизнес или граждане), экономически должен быть отсечен от московского ареала.

Фактор второй. В столичном бюджете уже обнаружились проблемы и вот-вот возникнут дефицитные прорехи. О выпадающих доходах московской городской «кубышки» после ухода «бюджетообразующих» компаний (например, Газпрома) в экономическом и неэкономическом окружении московского мэра (вокруг Раковой, Шаронова, Решетникова) заговорили еще полтора-два года назад. Правда, тогда это обсуждалась в разрезе более трудоемкого, а потому и «экзотического» поиска дополнительных источников бюджетного дохода: например, выявить всех собственников жилья в пределах Бульварного (Садового) кольца, задорого и недекларируемо сдающих свои квартиры в аренду богатым  иностранцам или соотечественникам (априори предполагалось, что таковых с «жадными очами» - «тьмы, и тьмы, и тьмы»), и обложить их соответствующей ставкой. Но идея не была применена на практике, ибо требовала кропотливости и множества хлопот, а механизмов ее реализации так и не нашлось. С тех же, кто на виду и кого можно пересчитать по головам, взять что-то всегда легче.

Мы уже много лет оперируем понятием «рыночная стоимость земли». Но по большому счету этой рыночной стоимости  нет. Цена лишь тогда становится рыночной, когда сам объект находится в обороте (классическая купля-продажа – частный продавец договаривается с частным покупателем и заключается сделка). Этого рынка в Москве нет. Основная часть московской земли частной не является. Тем более, в нашем случае речь идет об аренде, а собственность – городская (при этом никогда, если не считать дореволюционные времена, не покупалась и не продавалась). Так что как ни обзови – главное в печь не сажай. Как цену ни обозначь: кадастровая ли (как оценка, заказанная собственником-властью), рыночная ли (как заказанная предпринимателем-арендатором) она все равно будет потолочной. Особо стоить отметить, что у нас в России «кадастровая стоимость» получила свою собственную, отличную от «рыночной» сущность, «развитие» которой было доведено до абсурда.

В конце прошлого года у московского правительства был некий «аналогичный» опыт повышения ставок арендной платы за городские помещения. Было понятно: тут рынок сложился и повышать плату придётся (при том, что такое увеличение также было суррогатным решением, надо было выводить эту собственность в частный оборот, продавать). Сюжет, между тем несколько месяцев прорабатывался в рамках процедуры оценки регулирующего воздействия, делались многочисленные расчеты, проводились количественные опросы. Решение о повышении в итоге было принято, но оно было взвешенное (эволюционный рост) и, в целом, учитывало интересы различных категорий арендаторов.

Зарабатывать на повышенной «норме» прибыли

 В случае же с кадастровой стоимостью и привязанными к ней ставками аренды – рубанули, что называется, не подумав, «на глазок», ибо реальная оценка чересчур затратна. На каждое действие будет противодействие, а на желание московских властей таким образом наполнить бюджет – естественное желание бизнеса сопротивляться. Конечно, для развития гражданского общества последнее хорошо: защита конкретных экономических интересов структурирует и консолидирует общественные группы – протестную Декларацию землепользователей уже подписала пара тысяч предпринимателей-арендаторов. Но вот для экономических интересов бизнеса такое «развитие гражданского общества» и накладно, и ущербно.

Тем не менее, поезд по одной из процедур уже ушёл: как бы ни пытались сегодня арендаторы отстаивать свои интересы внутри исполнительной власти Москвы и оспаривать там результаты кадастровой «оценки», впереди тоннеля будет только тупик. В текущей ситуации ни один чиновник из исполнительной власти (хоть ответственный, хоть безответственный) ни за что не пойдет на то, чтобы «снизить» стоимость кадастровой оценки – себе дороже станет. Реальность такова, что всем обиженным и оскорблённым надо идти в сад. Точнее, в суд, что многие уже и сделали. Возникает, конечно, классический вопрос «а судьи кто? за древностию лет к свободной мысли их вражда непримирима, сужденья черпают из забытых газет…», однако от того, чтобы идти к горе, Магомеду никуда не деться. Основной аргумент, к которому можно апеллировать – п.3 статьи 66 Земельного Кодекса:  «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Предприниматели, столкнувшись с резким ростом арендной платы, бросились заказывать собственную оценку «рыночной стоимости» земли, где расположена их коммерческая недвижимость (есть несколько разных методов ее определения). И, поимев свой отчет об оценке (а рыночная стоимость чудесным образом во всех случаях оказалась намного ниже кадастровой, иногда – в несколько раз), устремили свои взоры и поступь в сторону третьей власти.  Судебной практики пока не сложилось. Возможно, конкретные судьи «придерживают» решения, ожидая, куда подует ветер или какие «пожелания» или прямые указания придут сверху, а становиться первопроходцем в череде вынесения «беспрецедентных прецедентов» никому особо не хочется.

Понятно, что каждый тянет одеяло на себя: власть, заказывая «кадастровую» оценку, смотрит вверх («все выше, и выше, и выше…»). Арендаторы, заказывая «рыночную», - вниз.  Кто платит, тот и заказывает музыку в исполнении оценщиков. Однако, компромисс с бизнесом власти искать придется (пусть даже в рамках её судебной ветви). Понятно, что многие промзоны, как чёрная дыра, живущая за счет теневой сдачи в субаренду огромных и «льготных» площадей складам, автомастерским, оптовке. Но с этим надо разбираться, исследовать, проводить оценку регулирующего воздействия, чтобы принять выверенный документ. Иначе получится, что на каком-то этапе значительная часть бизнеса (в том числе производственного) перенесет свои площадки подальше от Москвы (тенденция уже просматривается), а сфера, например, мелких бытовых услуг пересядет на квартиры (что происходит с мини-парикмахерскими – люди, наработав клиентуру, стригут на дому).

Плательщиков от этого не прибавится.

Впрочем, возможно, и это тоже в логике московских властей: зарабатывать не на массе, а на повышенной «норме» прибыли.