Рынок недвижимости сейчас спит, но не исключено, что скоро проснется. Снижение количества ипотечных программ и отказ россиян от заграничного отдыха отразились на нем разнонаправленно. Кроме того, обнаружилось огромное количество простаивающих офисных площадей. Как будут вести себя цены на недвижимость в дальнейшем – предмет для большого разговора.
Практически все игроки рынка недвижимости отмечают: после вала продаж в декабре весной наступило затишье. Сейчас продажи идут не так активно, но многие девелоперы и риелторы уверены, что к концу и даже к осени 2015 года ситуация придет в норму. Зато случившееся кризисное затишье застройщики могут использовать себе на пользу, пересмотрев свои устаревшие подходы к архитектуре и дизайну жилья и приноровившись к новым потребностям клиентов.
Первичка: рынок опустошен
«Запросы стали более скромными, 90-е годы с золотом и амбициями ушли в прошлое. Современные молодые покупатели, говорят девелоперы, имеют хороший вкус»
Премиум-рынок жилья в кризис даже оздоровился: цены снизились, и в итоге зашевелились даже те замороженные проекты, на которых уже поставили крест. Предполагается, что процент сделок повысится во втором полугодии 2015 года.
Однако финансовые неурядицы предсказуемо оказали негативное влияние на спрос. Сокращению числа сделок во всех сегментах рынка недвижимости, а более всего в эконом-классе, способствовало, во-первых, повышение ставок по ипотеке, во-вторых, снижение реальных доходов населения. Ипотека серьезно питала рынок. «Более 60% всех сделок в эконом-классе до кризиса проходило с привлечением ипотечных кредитов, в бизнес-классе ипотека составляла порядка 30%, в элитном – не более 10%», – заявила газете ВЗГЛЯД руководитель агентства NVM Business Consulting Наталья Москалева.
В первое полугодие 2015 года спрос на жилую недвижимость в разных сегментах сократился на 30–40% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, отмечает эксперт. «После небольшого снижения ключевой ставки и стабилизации рубля в конце марта появился тренд на увеличение спроса. Но в летний период, как это обычно происходит, рынок стоит. Покупатель занял выжидательную позицию, взяв курс на возможное осеннее снижение цен на первичном рынке и дисконты от застройщиков», – замечает Москалева. Но глобального снижения цен на первичное жилье в ближайшее время не предвидится, ведь себестоимость строительства будет расти, и это окажет влияние на конечную цену для покупателей. А вот навес свободного предложения на вторичном рынке способствует значительной коррекции цен вниз, считает эксперт.
Действительно, в декабре 2014 года случился шквал покупок жилья, люди бросились не только за телевизорами и холодильниками. «Например, мой знакомый риелтор из Ростова говорит, что там были скуплены даже все комнаты в центре города – просто потому, что люди хотели вложить деньги. И на них выросли цены», – приводит пример юрист и основатель сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков. Однако в январе все заглохло, кредиты подорожали, потребительский спрос упал. А продавцы стали придерживать недвижимость, чтобы понять, что происходит с рынком и валютой.
«В декабре 2014 года продажи были выше декабря 2013 года в три раза! – рассказала газете ВЗГЛЯД руководитель департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова. – После этого с января по март было падение, и мне странно, что девелоперы удивляются этому. Спрос вымылся, на дворе кризис, так что ситуация вполне логична».
Вторичка: сплошные эмоции
Вообще, замечает Сергей Вишняков, рынок на вторичке больше подвержен психологии, а не логике. «Сначала люди продавали активно, думали, что грядет крах, какой-то глобальное обрушение. Боялись, что после активного спроса будет резкое падение. Потом ипотека резко схлопнулась, и весной продажи были неактивны. Помогла поддержка государством рынка новостроек, пошла какая-то активность. Государство пообещало субсидировать часть кредитной ставки, то есть банки выдавали физлицам кредиты под 12 процентов, а оставшиеся проценты брало на себя государство», – заявил он в интервью газете ВЗГЛЯД. По его словам, данная система работала с марта по июль, и в это время пошел дополнительный отток на вторичном рынке жилья – покупатель, поддержав себя кредитом, ушел брать первичку. Банки признаются, что господдержка не сильно помогла продажам новостроек.
«В последнее время рынок вторичного жилья ведет себя нестандартно. По привычной статистике, летом должно быть затишье: все разъезжаются по заграницам и дачам. На этот раз все не так. Отдых за границей стал дорог для многих, кого-то вообще не выпускают, и, видимо, такие клиенты пришли на рынок: весь июнь идет спрос. Одновременно с этим продавцы выводят на рынок придержанные зимой и весной варианты. Сейчас многие продавцы предполагают, что дальше будет спад, и пытаются избежать гипотетических потерь в будущем. А покупатели оживились, потому что пытаются реализовать отложенный весной спрос и избежать потерь от дальнейшего возможного падения рубля. Отложенный спрос возник потому, что весной предложение на рынке снизилось, было много неадекватных вариантов с «кривыми» документами или рискованными схемами сделки. Купить что-то нормальное было трудно. Сейчас вариантов больше, они более приличные, поэтому покупатели, которые не смогли купить квартиру весной, делают это сейчас», – подчеркивает эксперт.
Что же касается цен, как ни странно, на вторичном рынке жилья они не упали, а немного поднялись. «В мае средняя стоимость квадрата была в районе 182 тысяч рублей, на сегодня – в районе 188 тысяч. Да, может быть, это последний рывок, и июль-август будут совсем тусклыми. Кстати, в прошлом году все тоже ждали падения рынка – вроде бы все деньги уже потрачены. Но случился октябрь, и оказалось, что у людей деньги есть, они начали все скупать в массовом порядке. По итогам прошлой осени цены на некоторые комнаты в Москве выросли до 30%! Сейчас рынок, естественно, отыгрывает этот нестандартный рост. Естественно, цены сейчас будут выравниваться, приходить в какое-то нормальное состояние», – резюмировал Вишняков.
Аренда: свобода выбора
В конце минувшего года риелторы замечали, что рынок аренды ведет себя не очень адекватно. То арендаторы не могли снять жилье по приемлемой цене, то арендодатели жаловались, что не могут сдать квартиру. Сейчас этот сектор стабилизировался. «Все, что было куплено в декабре 2014 года, сейчас выставлено на рынок аренды, – объясняет ситуацию Вишняков. – Растет конкуренция, цены падают, наконец, стало меньше желающих снять жилье. Есть возможность снять квартиру недорого и даже повыбирать». Причина, полагает эксперт, в том числе в отъезде из столицы определенной части иногородних граждан: в кризис люди потеряли работу в Москве и стали возвращаться назад в свои города. «Есть примеры, когда люди, имеющие неплохой бизнес в Москве, снимают здесь квартиру на нескольких человек, люди пытаются сокращать издержки. Вообще, расслоение покупательской аудитории очень большое», – говорит эксперт.
Что касается офисной недвижимости, сейчас пустуют до 20% площадей, которые обычно сдаются в аренду. Глава «НДВ-групп» Александр Хрусталев в беседе с корреспондентом газеты ВЗГЛЯД заметил, что «года через два продажи офисной недвижимости и вовсе остановятся». Он полагает, что российские предприниматели должны подумать над развитием новых технологичных бизнесов, когда офисы, возможно, уже не будут так необходимы (как, собственно, происходит, например, в Восточной Азии).
Хороший вкус и угроза «гетто»
Девелоперам стоит думать не только об удачных продажах, но и о перспективе, советует Татьяна Шарова. «Сейчас основной риск – перенасыщение рынка единообразными архитектурными концепциями, планировочными решениями. Результаты нынешней деятельности будут видны года через два, когда на рынок может выйти огромное количество одинаковых проектов, с похожими площадями и планировками, вот о чем стоит беспокоиться», – считает эксперт. Необходимо уже сейчас создавать продукт нового качества, не возводя бесконечно похожие «улицы Строителей», в которых запутался герой фильма «Ирония судьбы». Кстати, сейчас для борьбы с однообразием есть все условия: идет разработка комплексных проектов, когда продумывается не только планировка квартир и дома, но и вся инфраструктура вокруг. Как уже отмечали столичные власти, цель – сделать город более удобным, чтобы человек мог жить, работать и отдыхать в одном месте, не тратя свое время на передвижение в пробках. Эта тенденция, по словам Шаровой, наблюдается и в элитном сегменте, и в бизнес-классе, и в эконом-вариантах. Еще одна тенденция – совмещение в одном проекте жилья эконом- и бизнес-класса. Девелоперы сами против резкого разделения эконом-проектов и бизнес-жилья, это может создать в городе своеобразные «гетто», такого допустить нельзя.
Еще один тренд рынка недвижимости – поворот клиента к жилью меньшей площади. Сейчас самые ликвидные продукты – студии от 27 до 33 кв. м, 1-комнатные от 38 до 44 м, «двушки» от 55 до 67 м, «трешки» от 73 до 85 м. Уже нет любителей грандиозности жилья, которые покупали квартиры в 300 квадратов, нынешний клиент ограничивается максимум 100-110 квадратами. Частично это объясняется изменяющимся стилем жизни: горожане перестали жить большими семьями, предпочитают разъезжаться, покупать отдельное жилье для выросших детей или для стареющих родителей, а для этого большие площади ни к чему.
Это касается всех секторов недвижимости. Клиент стал больше думать о функциональности жилья. Если раньше покупателей элитной недвижимости привлекала, скажем, сложная архитектурная форма здания и квартир, то сейчас к такому «выпендрежу» покупатель остыл: оказалось, это неудобно (мало окон, неправильная форма комнат, дороже ремонт – и так далее). От вычурности фасадов застройщики, чувствуя настрой клиентов, постепенно будут уходить. Почти нет желающих купить дом с невероятной архитектурой в стиле ампир, запросы стали более скромными, 90-е годы с золотом и амбициями ушли в прошлое. Современные молодые покупатели, говорят девелоперы, имеют хороший вкус.
Клиенты «с претензией», конечно, иногда встречаются. Но, рассказывает замгендиректора компании URBAN group Леонард Блинов, квартиры необычных форматов – это, скорее, не объект инвестиций, а возможность самовыражения покупателя, приобретаются они для себя, а не для последующей продажи или сдачи в аренду. Спросом пользуются двухэтажные или двухуровневые квартиры, мансарды, эколофты, круглые квартиры и даже квартиры на мосту. «Есть и совершенно новый формат «хобби-квартиры». Это популярно, например, в Германии. В такой квартире много нежилого многофункционального пространства – к жилому помещению присоединяется большое темное помещение без окон, его продают клиенту вполовину стоимости, чаще такие квартиры строятся на первых этажах. В них жильцам удобно создавать для себя музыкальную или театральную студии, мастерские, спортзал, библиотеку или кабинет», – заявил Блинов газете ВЗГЛЯД.
Еще один тренд: в случае подбора покупки под себя клиенты предпочитают заехать и жить сразу, поэтому все чаще и чаще выбирают вариант с отделкой. «Сейчас вообще покупают количество комнат, а не квадратные метры. Не хотят делать перепланировку, самостоятельно делать перегородки. Доминирующим сегментом рынка в ближайшие годы будут квартиры с уже правильной планировкой, готовые, – заявил архитектор, управляющий партнер компании Porter Architects, соучредитель девелоперской компании HWD Саша Лукич газете ВЗГЛЯД. – В мире вообще не нанимают дизайнеров для эконом-класса, это неразумно. В квартире обычно уже сделаны полы, плитка, белые стены, максимум, что нужно сделать, – это покрасить стены или поклеить обои». О чем еще нужно подумать застройщикам, с точки зрения эксперта-архитектора, так это о внутреннем пространстве жилья. Правильнее придумывать планировку квартир будущего дома с расстановки мебели, возможного свободного и функционального пространства вокруг, затем все это обносить на чертеже стенами, потом встраивать квартиры в структуру дома и «насаживать» на это фасад здания. Кстати, в этом случае неиспользуемой площади квартиры будет всего 5–7%, а не 3%. Важные тренды: балкон в квартире нужен, если он функционален, то есть большой, чтобы можно было поставить там садовую мебель, а не в качестве кладовки. Зато внутри квартиры обязательно нужны места для хранения, в том числе места для хранения велосипедов – это нынешний лайфстайл, подчеркивает Саша Лукич. А в санузлах должны быть продуманные места для сантехники и стиральной машины.
Отставить панику
Сейчас многие покупатели на рынке жилья занимают так называемую выжидательную позицию в надежде на очень значительную коррекцию цен осенью в сторону снижения. Но надо быть объективными: несмотря на кризис, рублевые цены все равно будут расти, необходимо учитывать и инфляционные индексы, и рост себестоимости строительства, и удорожание стоимости кредитов для незавершенного строительствa объектов. Наталья Москалева советует не делать продаж и покупок в сфере недвижимости на эмоциональном фоне, при панических настроениях. «Подходите взвешенно к выбору объекта. В приоритете должны быть объекты, готовые к сдаче или на финальных стадиях строительства от застройщиков, чья репутация была доказана годами активной деятельности, а также девелоперов, которые имеют финансирование от крупнейших российских банков. Обратите также внимание на дополнительные скидки и рассрочки от продавцов недвижимости, в летний период они могут составлять от 10 до 25%», – подчеркивает она. А вот рассматривать в качестве инвестиции слишком дешевое жилье в отдаленном районе эксперт не советует – его в дальнейшем будет сложно реализовать или сдавать в аренду.
«Рынок постепенно стабилизируется. По моим ощущениям, июль будет живой и, возможно, сделок на вторичном рынке недвижимости будет больше, чем обычно. Загородная же недвижимость сейчас продается очень плохо, для основной аудитории покупателей это не предмет первой необходимости. Скорее клиенты готовы вкладываться в квартиру», – говорит Сергей Вишняков.
«Сейчас мы закрываем второй квартал нынешнего года, и можно сказать про апрель-июнь – продажи снизились процентов на 40, это в целом по рынку. Но ничего ужасного, как было в кризис 2008 года, не происходит, – считает Татьяна Шарова. – Тогда обвал произошел молниеносно, и никто к этому не был готов. Сейчас мы были готовы к кризису, и он более затяжной и растянутый. По нашим прогнозам, осенью рынок начнет себя чувствовать поувереннее».
Начать дискуссию