Российский рынок жилищного строительства ждет очередное законодательное переформатирование. Как всегда, усилия законодателей имели целью защиту интересов частных соинвесторов (дольщиков). Побочными же эффектами станут «зачистка» рынка от небольших застройщиков и дополнительное финансовое бремя, которое ляжет на девелоперов.
Привлечение средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ) — самый распространенный способ финансирования жилищного строительства. Более 80% домов в России возводится на деньги дольщиков. Не удивительно, что эта сфера всегда была объектом пристального внимания и регулирующих органов, и участников рынка. Минувшим летом закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» получил новую, уже тринадцатую по счету редакцию. Нововведения вступят в силу с 1 января 2017 года. Они довольно серьезные, поэтому кардинально изменят ситуацию на первичном рынке жилья. При этом некоторые поправки до сих пор вызывают споры в профессиональном сообществе.
Ничего страшного
Ряд изменений в основной документ, регулирующий рынок жилищного строительства в стране, девелоперы, опрошенные «Бизнес-журналом», называют полезными. В частности, ни у кого нет претензий к блоку поправок, связанных с повышением информационной открытости процесса долевого строительства. Так, для обеспечения прозрачности деятельности застройщиков последних обязали расширить размещаемую на сайтах информацию о каждом строящемся объекте. Теперь потенциальные дольщики смогут легко узнать о финансовом состоянии застройщика, ходе строительства и т. д. Будет также создан единый реестр застройщиков, привлекающих средства граждан на основании ДДУ. «Повышение уровня информационной открытости можно только приветствовать, — говорит президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. — Большинство застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ, уже сегодня предоставляют своим клиентам исчерпывающую документацию по своим новостройкам, потому что это помогает им быстрее принять решение о покупке». Сейчас большинство покупателей квартир не очень активно пользуются своим правом требовать информацию об объекте строительства и о самом девелопере, считает гендиректор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец, поэтому предложенная мера дополнительно защитит их: «Есть застройщики, которые привыкли игнорировать требования инициативных покупателей предоставить какую-либо нестандартную документацию по проекту. Усиление законодательных требований позволит снять эту проблему. Добросовестных девелоперов бо́льшая прозрачность не пугает: им скрывать нечего».
Одна из новых поправок в 2014-ФЗ вводит понятие целевого использования средств дольщиков и устанавливает, на что именно застройщик имеет право их расходовать. Помимо очевидных позиций, связанных со строительством объекта, в перечень включили также возведение объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы) и инженерно-технических сооружений, предусмотренных проектной декларацией.
Деньги не проблема
Еще одна новелла от законодателей — это «привязка» размера уставного капитала компании к объему возводимого ею жилья. Таким образом государство собирается убрать с рынка компании, которые строят многоквартирные дома и при этом имеют минимально возможный уставной капитал в 10 тыс. рублей. Теперь закон предусматривает девять «порогов» определения минимального размера уставных средств застройщика. Так, небольшая компания, которая строит до 1 500 кв. метров, должна иметь УК не менее 2,5 млн рублей. Крупный застройщик с пакетом незавершенных проектов свыше 500 тыс. «квадратов» — минимум 1,5 млрд рублей. «Для финансово устойчивых девелоперов это не составляет проблемы, — говорит управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Чтобы вы понимали: полтора миллиарда рублей — это один дом из четырех подъездов высотой в 17 этажей. Крупные застройщики смогут «заморозить» такую сумму в уставной капитал. Главное, чтобы на повышение уставного капитала дали хотя бы полгода, потому что дополнительные средства нужно где-то взять». По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, предложенная мера, скорее всего, приведет к сокращению количества строительных компаний, но коснется это в первую очередь ненадежных, мелких застройщиков, которые и при спокойном рынке могли столкнуться с финансовыми проблемами. Жалеть об этом не стоит, соглашается с коллегой Ильшат Нигматуллин («Гранель»): «Не может застройщик, у которого за душой всего один экскаватор и больше никаких активов, брать на себя ответственность по достройке крупного объекта недвижимости перед многочисленными дольщиками». А такое сейчас случается часто.
«Сегодня нередко встречаются горе-застройщики, которые строят свои объекты вообще без инвестиций — с продаж, — рассказывает директор по девелопменту компании «РКС-девелопмент» Александр Лефель. — То есть их бизнес полностью зависит от колебаний рынка: стоит встать продажам квартир — тут же страдают темпы и качество строительства. Отсюда долгострои, нарушение сроков сдачи, ценовой демпинг. Это мешает всем участникам рынка и создает высокие риски для покупателей. Строительство жилья — капиталоемкий бизнес. И новые требования к уставному капиталу позволят оздоровить рынок и расчистят дорогу реальным, добросовестным застройщикам».
Заслон из банков
Предметом бурных обсуждений в среде девелоперов стала поправка в 214-ФЗ, которая касается возможного участия банков в схеме долевого строительства. Она предусматривает, что в банке, с которым застройщик заключит договор о проектном финансировании строительства объекта, для дольщиков будут открываться специальные эскроу-счета, где и будут храниться их средства вплоть до подписания акта приема-передачи достроенной квартиры. Тем временем само строительство будет вестись за счет кредита, выдаваемого застройщику банком. «По большому счету банк сейчас и так является посредником между покупателем квартиры и застройщиком, — отмечает генеральный директор компании
«Ривер Парк» Лариса Швецова. — Нововведение заключается лишь в расширении возможностей банков по контролю процесса строительства. Таким образом создается «заслон» от недобросовестных девелоперов, которые затягивают строительство или вовсе его не ведут, присвоив средства клиентов. Однако я думаю, что банки пока сами не готовы к такому расширению функционала: им придется содержать штат оценщиков, которые будут определять, насколько интенсивно идет строительство. Пока что у них нет таких специалистов».
Подобная схема финансирования долевого строительства изначально, еще на этапе обсуждения вызывала много вопросов у участников рынка. «Были опасения, — говорит гендиректор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик, — что на фоне неразвитой системы обеспечения обязательств застройщиков (таких как страхование ответственности и поручительства банков) введение эскроу-счетов станет безальтернативной формой осуществления долевого строительства. Банки смогут повышать ставки по целевым кредитам, что в итоге скажется на рентабельности проекта и приведет к повышению стоимости квадратного метра жилья. Чтобы избежать такой ситуации, в закон все же была введена норма, устанавливающая начисление процентов на денежные средства, размещенные на счетах эскроу, что ставит банки в рыночные условия».
При этом законодатели уже не раз подчеркивали, что схема работы с эскроу-счетами является альтернативной, а не обязательной. «Застройщик вправе отказаться работать по ней, — подчеркивает Ильшат Нигматуллин. — Тем не менее в существующих экономических условиях, когда ведется санация банковской системы, причем лицензий лишаются банки первого эшелона, такой механизм вызывает много вопросов. В частности, непонятно, как будут возвращаться средства дольщиков в случае потери лицензии или банкротства». Отсутствует и понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика, который привлекал средства дольщиков через счета эскроу.
Главный бенефициар схемы финансирования с применением эскроу — банки. Судите сами. Сначала банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу в 3% и выше. Затем ипотечник переводит эти средства на эскроу-счета. И потом за счет этих же средств банк кредитует — на этот раз застройщика.
Подушка безопасности
Самой спорной мерой в пакете поправок стало создание специального компенсационного фонда, который должен прийти на смену так и не оправдавшей себя системе страхования договоров долевого участия.
«Государственный компенсационный фонд задуман как механизм для завершения недостроенных объектов, своего рода «касса взаимопомощи», — объясняет Александр Лефель («РКС-девелопмент»). — У действующего сегодня страхования ответственности застройщика перед дольщиком много недостатков, но главный в том, что страхование дает дольщикам только возможность вернуть вложенные деньги в случае банкротства застройщика. Однако дольщику нужна квартира, а не деньги. Да и банкротство — процесс длительный, с множеством заинтересованных лиц. При наступлении страхового случая дольщик деньги свои увидит очень нескоро. Но самый простой способ исполнить обязательства перед дольщиками — достроить объект и передать им квартиры. Это и должно делаться за счет средств фонда. В целом идея здравая, но в каком виде она будет окончательно реализована, пока не понятно».
«Для нас как застройщиков важно понять, какие банки привлекут к работе по новой схеме, где будут храниться де нежные средства фонда, — говорит Ильшат Нигматуллин. — Практика отзыва лицензий стала привычной в нашей стране, поэтому финансовую организацию нужно выбирать осторожно. Разумеется, подконтрольные государству банки внушают больше доверия».
В свою очередь, президент Национального объединения застройщиков жилья, глава корпорации «Баркли» Леонид Казинец обращает внимание на то, что задуманный фонд не станет «подушкой безопасности» для всех подряд застройщиков. «Да, отчислений будет достаточно, чтобы в дальнейшем санировать вновь возникающие недострои без привлечения бюджетных денег, — поясняет эксперт. — Но фонд не будет компенсировать проекты, которые накопились за прошедшие годы. Эти проблемы должны закрывать страховые компании».
О положительном эффекте от внедрения компенсационного долевого фонда говорит и Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ»: «Условия, которые озвучены на данном этапе, не предполагают дополнительной нагрузки на девелоперов. Расходы на компенсационный фонд планируются на том же уровне, что и существующие затраты на обязательное страхование. Следовательно, существенного влияния на конечную цену на жилье нововведение не окажет, а системный подход и продуманная схема функционирования компенсационного фонда — это дополнительная защита дольщиков и гарантия стабильности всей строительной отрасли в будущем».
А вот директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов, наоборот, считает, что это все же может стать дополнительным финансовым обременением, которое в ближайшее время ляжет в основном на застройщиков, так как повышение цен для покупателей сейчас вряд ли возможно. «Любое подорожание может привести к резкому падению и без того невысокого спроса, — уточняет Пантелеймонов. — Поэтому даже в успешных проектах, которые хорошо продаются, застройщики не рискуют повышать цены, иначе покупатели уйдут к конкурентам».
«Сегодня застройщики отчисляют страховым компаниям по 1–2% от цены каждого договора долевого участия, — напоминает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — На практике эти суммы изначально закладываются девелоперами в стоимость квартиры. Согласно принятому закону, институт обязательного страхования ответственности застройщика упраздняется и его место занимает государственный компенсационный фонд. В законе четко прописано, что размер отчислений от каждого ДДУ не должен превышать 1%. Поэтому никакого изменения цен покупатели не почувствуют, во всяком случае в первое время после начала работы фонда, который появится, как предполагается, в начале 2017 года. В то же время отмечу, что конкретные механизмы работы фонда пока не определены и будут разрабатываться осенью на уровне правительства РФ».
Мария Литинецкая, Управляющий партнер «Метриум групп»
Подавляющее большинство покупок в новостройках проходят по договорам долевого участия, так как покупатели квартир уже давно осознали, что это наиболее надежный и безопасный способ вложения в строительство. Доля сделок через жилищно-строительные кооперативы или по традиционным договорам купли- продажи не превышает 5–10%. Если девелоперы и прибегают к другим способам реализации квартир, помимо ДДУ, тов основном в качестве временной меры.
Даниил Селедчик, Генеральный директор компании «Эталон-Инвест»
Строительному сообществу необходим определенный переходный период, чтобы организационно под- готовиться к новым законодательным изменениям. Повышение информационной открытости застройщиков напрямую связано с репутацией компании и создает условия для добросовестной конкуренции, что в итоге ведет к повышению уровня доверия потребителей и росту покупательной способности.
Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «Миц»
Новый механизм с размещением средств на эскроу-счетах может быть альтернативным инструментом в части защиты прав имущества дольщиков, однако вместе с тем может усложнить процедуру работы. Это может стать причиной роста расходов девелоперов, что в итоге скажется на стоимости конечного продукта.
Начать дискуссию