Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования^[1] к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.

На сегодняшний день законодательство о долевом строительстве не предъявляет специальных требований к размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц. Уставный капитал компании может составлять 10 000 рублей, а в качестве обеспечения прав дольщиков может быть использован один из доступных способов: страхование, банковская гарантия.

Со следующего года привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия в строительстве станет намного сложнее, так как это потребует соблюдения ряда требований к компании — застройщику.
Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов.

Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.

Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн. рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства. Исходя из этого застройщики по стоимости минимального размера уставного капитала разбиваются на восемь групп^[2]:

1. 2, 5 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 1 500 кв.м.;
2. 4 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 2 500 кв. м.;
3. 10 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 10 000 кв.м.;
4. 40 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 25 000 кв. м.;
5. 150 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 100 000 кв. м.;
6. 400 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 250 000 кв. м.;
7. 800 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 500 000 кв. м.;
8. 1 млрд. руб, если площадь объектов долевого строительства > 500 000 кв. м.

Таким образом, чем больше площадь единовременно строящихся объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, тем выше должен быть размер минимального уставного капитала застройщика. Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.

Для примера, 20-тиэтажный одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв. м., а четырехсекционный дом — уже в 30 000 кв. м. Компании, получившие разрешение на строительство соответствующих объектов, должны иметь уставные капиталы не менее 10 и 150 млн. руб.

Важное уточнение: если застройщик успел зарегистрировать первый договор долевого участия в строительстве по строящемуся объекту до 01.07.2017 г., то увеличивать уставный капитал до указанных выше размеров для завершения строительства этого объекта и заключения последующих договоров с дольщиками в отношении него не нужно.

1. застройщик самостоятельно увеличивает свой уставный капитал до новых размеров и сам несет ответственность по своим обязательствам перед дольщиками;

2. соблюсти новые требования застройщику помогает материнская компания, одновременно выступающая поручителем по его обязательствам перед дольщиками. То есть, минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому законом от 2, 5 млн. руб. до 1 млрд. руб., может быть равна общая стоимость уставных капиталов застройщика и его материнской компании. При этом процентное соотношение их уставных капиталов не имеет значения, равно как и доля участия материнской компании в уставном капитале застройщика. Теоретически, если застройщик создан двумя-тремя учредителями-юридическими лицами, то уставный капитал застройщика может суммироваться с уставными капиталами всех его участников.

   Договор поручительства между застройщиком и материнской компанией подлежит нотариальному удостоверению до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве с дольщиком. По договору поручительства материнская компания обязуется отвечать перед дольщиками по обязательствам застройщика в полном объеме солидарно с застройщиком либо субсидиарно с ним^[4].

   Срок договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока строительства по заключенному с дольщиком договору. Сведения о поручителях доводятся до лица, намеревающегося заключить договор долевого участия в строительстве, а при уступке прав по такому договору права по договору поручительства переходят к новому дольщику^[5].

3. Уставный капитал застройщика суммируется с уставными капиталами сестринских компаний-застройщиков, с которыми материнская компания также заключила договоры поручительства по описанным выше правилам. При этом между застройщиком и его сестринской компанией договор поручительства не может быть заключен.

Подчеркиваем, что уставный капитал застройщика может быть объединен исключительно с уставными капиталами указанных выше материнских и сестринских компаний, а не иными взаимозависимыми компаниями, например, имеющими одинаковых участников-физических лиц.

Помимо соблюдения требований к уставному капиталу застройщики, регистрирующие первые договоры с дольщиками с 01.01.2017 г., и их поручители (материнские компании) также должны отвечать общим условиям финансовой стабильности, направленным на защиту дольщиков^[6]:

• в отношении них не должно быть начато процедуры ликвидации, банкротства; их деятельность не может быть приостановлена решением арбитражного суда;
• застройщик не должен числится в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде государственных (муниципальных) земельных участков;
• застройщик, привлекающий средства дольщиков, не может иметь налоговых недоимок;
• у единоличного исполнительного органа и главного бухгалтера застройщика нет судимости за экономические преступления и в отношении них не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности в сфере строительства / дисквалификации.

Если одно из указанных требований не соблюдается, то застройщик лишается права привлекать средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.

Кроме того, с 1 июля 2017 г. предполагается создание единого реестра застройщиков ^[7], позволяющего покупателям оценить собственный капитал застройщиков, опыт их работы на строительном рынке, уровень их ответственности. Застройщики в свою очередь с 01.01.2017 г. обязаны раскрывать на своем сайте подробнейшую информацию о ^[8]:

• своем финансовом состоянии (обязательные с 01.01.2017 г. ежегодные аудиторские заключения);
• условиях привлечения денежных средств дольщиков и способах обеспечения их прав;
• а также информацию о строящемся объекте вместе с фотографиями.

Новые правила подтверждения финансовой устойчивости компаний — застройщиков приведут к неизбежной корректировке юридической модели реализации девелоперских проектов, в том числе должны быть пересмотрены механизмы обеспечения налоговой и имущественной безопасности бизнеса. Так, однозначно возникнут вопросы:

• допустимости взаимозависимости нескольких компаний, которые могут быть привлечены и к налоговой ответственности;
• способов формирования уставного капитала, при котором неминуемо происходит замораживание части оборотных или внеоборотных активов;
• способов консолидации прибыли и ее инвестирования в новые проекты.

Учитывая неизбежное укрупнение компаний в противовес имевшей место тенденции к дроблению юридических лиц — застройщиков необходимо задуматься о внедрении инструментов прикрытого владения той или иной функциональной частью бизнеса. Это может быть не обязательно компания — застройщик, а, например, компании — подрядчики.

При этом налоговые риски компаний — застройщиков должны быть сведены к минимуму, так как смена компаний становится не такой легкой задачей. Кроме того, как мы помним, в некоторых случаях погашение долгов дочернего общества может быть возложено на материнскую компанию.

Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.

^[1] ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ и отдельные законодательные акты РФ»;

^[2] пп. 1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в редакции ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;

^[3] пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;

^[4] п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;

^[5] пп. 2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;

^[6] п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;

^[7] ст. 23.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ;

^[8] ст. 3.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ.