Проверьте, все ли в порядке с арендой офиса: из-за чего самые частые споры с арендодателем или налоговиками

Арендодатель обратился к бывшему арендатору с иском о взыскании задолженности в сумме 567 тыс. рублей, а также 316 тыс. рублей, необходимых для восстановительного ремонта помещений.

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении иска в полном объеме.

Обстоятельства сложились следующим образом.

30.07.2015 арендодатель получил от арендатора письмо с уведомлением о расторжении с 01.11.2015 договора аренды.

30.10.2015 стороны подписали соглашение о расторжении, согласно которому помещения возвращаются арендодателю от арендатора на основании акта приемки-передачи.

При проведении совместной приемки арендодатель не принял помещения, ссылаясь на то, что в нарушение договора площади не возвращены в исправном состоянии. В этот же день арендодатель составил и вручил арендатору письмо с изложением всех замечаний к помещению и предложением в кратчайшие сроки их устранить.

Однако арендатор с указанными дефектами не согласился.

Тогда собственник обратился в суд, требуя взыскать с арендатора арендную плату  с 01.11.2015 по 30.04.2016 в размере 567 тыс. рублей плюс стоимость ремонта.

Отказывая в удовлетворении первого требования, судьи указали на то, что по состоянию на 30 октября 2015 года помещения были освобождены ответчиком и истцу для подписания был представлен акт сдачи-приемки. Следовательно, оснований для взыскания задолженности по арендной плате за указанный период не имеется.

Что касается наличия недостатков арендованного имущества, то это не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от приемки, не дает ему права требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Что касается ремонта, то, несмотря на условие договора об обязанности арендатора производить текущий ремонт, договор в то же время не содержит условий о периодичности выполнения арендатором такого ремонта.

Отсутствуют в договоре и сведения о состоянии переданных арендодателем нежилых помещениях. При этом согласно акту сдачи-приемки по состоянию на 30.10.2015 с приложением цветных фотографий передаваемые помещения находятся в исправном состоянии и могут использоваться иными арендаторами.

Таким образом, истец не представил доказательств получения им спорных помещений от ответчика в состоянии, отличном или ухудшившемся по сравнению с переданным с учетом нормального износа.

Поэтому требование о взыскании убытков в размере стоимости восстановительного ремонта удовлетворению не подлежит.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

Пример, когда иск о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 600 тыс. рублей был полностью удовлетворен – Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2017 № 302-ЭС17-5647. В этом деле арендатор по условиям договора обязался возмещать арендодателю убытки, связанные с восстановлением технического состояния имущества, пришедшего в аварийное состояние по вине арендатора. При этом суду были представлены доказательства того, что арендатор в нарушение договора без согласия арендодателя смонтировал потолок, стеллажи, установил дополнительные двери, возвел перегородки, оборудовал помещение дополнительными электрическими розетками и выключателями, повредил пожарную и охранную сигнализации при монтаже потолка, демонтировал воздуховод и вентиляцию, повредил ранее смонтированные конструкции. Все это привело к невозможности сдачи помещения в аренду.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и об обязании арендатора освободить нежилое строение.

Требования были обоснованы на том, что строение предоставлено арендатору для размещения магазина непродовольственных товаров.

Однако в ходе проверки было выявлено, что объект ответчиком не используется, на входных воротах и калитке установлены навесные замки. Входная дверь закрыта. Магазина непродовольственных товаров в здании нет.

Истец направил ответчику уведомления о намерении расторгнуть договор аренды, но арендатор сообщил о своем несогласии с выявленными нарушениями, отказавшись расторгать договор и освобождать помещение.

В связи с этим арендодатель обратилось в арбитражный суд.

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении иска в полном объеме.

Суды исходили из следующего.

1. Акты проверок, на которые ссылался истец в подтверждение своих доводов, не являются безусловными доказательствами того, что арендуемое помещение не используется ответчиком для размещения магазина непродовольственных товаров.

Указанные акты составлены без участия законного представителя ответчика. Доказательства извещения ответчика о времени проведения проверки, а также о необходимости обеспечения беспрепятственного доступа представителей арендодателя на объект, отсутствуют.

При этом в актах нет сведений о наличии или отсутствии в арендуемых помещениях мебели, оргтехники, документов, позволяющих сделать вывод о соблюдении или несоблюдении ответчиком разрешенного вида использования арендуемого помещения.

2. Довод о том, что наличие навесных замков на входных воротах и калитке арендуемого помещения свидетельствует о неиспользовании помещения либо препятствии арендодателю к доступу на объект в целях контроля его использования и состояния, отклоняется.

Согласно договору аренды на арендатора возложена обязанность по обеспечению сохранности объекта и принятию мер по предотвращению угроз разрушения или повреждения объекта.

Таким образом, наличие навесных замков на входных воротах и калитке свидетельствуют о принятии мер по обеспечению сохранности объекта. При этом каких-либо обязанностей арендатора относительно прилегающей территории договор аренды не содержит.

3. Договор аренды не содержит условий о степени и порядке использования ответчиком арендуемого помещения.

При этом ответчиком представлены документы, свидетельствующие об использовании арендуемого помещения (договор электроснабжения, договор холодного водоснабжения и водоотведения, акты сдачи-приемки оказанных услуг к ним и счета-фактуры, договор подряда. налоговую декларацию предпринимателя за 2015 год, доказательства исполнения обязанности по уплате налогов), которые в совокупности опровергают доводы истца о том, что арендуемое ответчиком помещение не используется.

Факт внесения ответчиком арендной платы в порядке и сроки, установленные договором, арендодателем не отрицается.

Кроме того, факт использования помещения подтверждается показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля, который подтвердил, что ответчик ведет деятельность в магазине, поскольку свидетель приобретал в нем товар.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 310-ЭС17-6036

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к бывшему арендатору о взыскании неустойки в размере 12,5 млн рублей в связи с досрочным расторжением договора.

В иске пояснялось, что арендатор направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Затем помещения были возвращены по акту приема-передачи.

Однако в нарушение пункта договора арендатор не уплатил неустойку в связи с односторонним отказом от исполнения договора, в сумме, равной арендной плате за 2 месяца.

Сначала суды отказали в иске, решив, что реализация права на односторонний отказ от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде неустойки/штрафа.

Однако дело было направлено на новое рассмотрение, и судьи, руководствуясь ст. 310, 329, 421, 450, 619, 620 ГК РФ, а также разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пришли к выводу об обоснованности иска.

Суды исходили из следующего:

•  стороны при заключении договора аренды определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при досрочном отказе от договора — в размере, равном сумме арендной платы по договору за 2 месяца;
•  договор аренды подписан ответчиком без замечаний и возражений;
•  ошибочная квалификация такой компенсации в качестве штрафа не изменяет ее сути, которая состоит в том, чтобы сторона без объяснения причин могла досрочно отказаться от договора, компенсировав другой стороны негативные последствия такого отказа;
•  поскольку условие о размере штрафа не связано с неисполнением денежных обязательств сторон и арендатор не представил доказательств несоразмерности согласованной сторонами компенсации последствиям отказа от исполнения арендного обязательства, основания для ее снижения по правилам ст. 333 ГК РФ отсутствуют.

ВС РФ отметил, что эти выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 и Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016) от 13.04.2016.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 02.06.2017 № 305-ЭС16-10194

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

Налоговая инспекция обвинила официального дилера автомобилей Porsche в России в получении необоснованной налоговой выгоды.

Инспекцию не устроило то, что компания арендовала помещение, затем расторгла договор, а потом заключила договор субаренды этого же помещения.

По мнению инспекторов, тем самым компания намеренно увеличила размер арендной платы с целью получить в большем размере вычеты по НДС и списать большие суммы в расходы по налогу на прибыль.

Ссылаясь на это, ИФНС доначислила налоги на общую сумму 15 млн рублей.

Компания обратилась в суд, но первые три инстанции поддержали инспекцию.

Верховный Суд РФ решил, что они ошиблись.

Высшие судьи обратили внимание на доводы компании:

•  договор аренды был расторгнут в связи с тем, что помещение перестало отвечать требованиям, необходимым для заключения нового дилерского соглашения. После этого собственник заключил договор аренды с другой фирмой и с ее участием построил новое здание. Это позволило компании заключить долгосрочные договоры субаренды помещений в новом здании с указанной фирмой;
•  инспекция не оценила и не оспорила сложившиеся субарендные отношения с позиции экономической целесообразности, рациональности и эффективности. Ссылаясь на то, что субарендные отношения привели к увеличению стоимости арендной платы, ИФНС и суды не указали, каким образом эти отношения привели к получению участниками этих отношений необоснованной налоговой выгоды;
•  само по себе то обстоятельство, что в рамках обычной предпринимательской деятельности по субарендным отношениям стоимость субарендной платы всегда превышает стоимость арендной платы, не может рассматриваться как обстоятельство, влекущее негативные последствия для участников таких отношений;
•  правильность применения сторонами арендных и субарендных отношений цен по заключенным договорам инспекцией не проверялась. При этом инспекция не оспорила то, что между участниками арендных и субарендных отношений отсутствует взаимозависимость, а фирма-арендатор имела основные средства, персонал, производила соответствующие выплаты (зарплату, коммунальные платежи и т.д.), то есть не являлась фирмой-однодневкой.

Последним аргументом стало то, что представители ИФНС в судебном заседании в Верховном Суде РФ не смогли пояснить, каким образом наличие субарендных отношений могло привести к негативным последствиям для бюджета при исполнении всеми указанными лицами налоговых обязательств. Более того, на причинение ущерба бюджету инспекция даже не ссылалась.

Судебные акты нижестоящих судов были отменены и дело направлено на новое рассмотрение с учетом вышеизложенного.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 15.06.2017 № 305-КГ16-19927

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

Еще один интересный случай спора арендатора с налоговой инспекцией разобран в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 08.06.2017 № Ф05-7768/2017. Но уже, к сожалению, не в пользу организации: судьи согласились с инспекцией в том, что если компания съезжает из арендуемого офиса, оставляя в нем ею установленные окна и кондиционеры, то тем самым она передает арендодателю неотделимые улучшения, а значит, происходит безвозмездная реализация, с которой компания должна заплатить НДС.

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с иском к бывшему арендодателю о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченного обществом штрафа за односторонний отказ от договора – 43 млн рублей.

Иску предшествовали следующие обстоятельства.

Стороны заключили арендное соглашение на 15 лет и общество внесло предоплату – постоянную часть арендной платы за все годы – почти 60 млн рублей.

Договор предусматривал, что в случае его досрочного расторжения уплаченная арендатором сумма удерживается арендодателем в качестве штрафа, за вычетом периода аренды.

Спустя 4 года общество известило собственника об одностороннем отказе от исполнения договора и возвратило помещения.

По мнению общества, неиспользованная им и удержанная арендодателем сумма по сути является неустойкой, которая явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и с учетом разъяснений ВАС РФ о применении в качестве критерия соразмерности неустойки двукратной учетной ставки Банка России подлежит снижению до чуть более 4 млн рублей.

Суды первой и апелляционной инстанций согласились с тем, что удержанная ответчиком сумма подлежит снижению, но не на основании ст. 333 ГК РФ, поскольку но не является ни неустойкой, ни задатком, ни платой за отказ от договора.

Данная сумма является штрафом за отказ от договора, то есть компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора, и которая направлена на компенсацию арендодателем потерь, связанных с досрочным расторжением арендатором договора.

Однако наличие такого условия само по себе не должно обеспечивать возможность имущественного обогащения одной из сторон сделки в размере, не обеспечивающем компенсацию негативных имущественных последствий вследствие прекращения договора, нарушать баланс прав и имущественных интересов сторон договора.

Сам факт наличия у ответчика права на удержание части произведенной арендной платы не освобождает его от обязанности действовать разумно и добросовестно, как то предписывает ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Определяя размер компенсации, суды приняли во внимание длительный срок действия договора аренды, на который обе стороны рассчитывали в целях получения соответствующих доходов, оплаты арендатором всей суммы постоянной арендной платы.

Судьи также учли непродолжительный период неиспользования спорных площадей после прекращения договора, передачу их арендодателем в аренду другому лицу уже через полгода с момента его прекращения.

Исходя из данного подхода, суды присудили к возврату обществу только часть суммы – 7,6 млн рублей.

Арбитражный суд округа не согласился с этим, отменил решения коллег и отказала обществу в иске. Арбитры указали, что согласованная сторонами при заключении договора сумма компенсации, которая должна быть выплачена арендодателю в случае реализации арендатором права на отказ от исполнения договора, с учетом ст. 309, 310, 421 ГК РФ не может быть произвольно уменьшена судом.

Обе стороны договора являются крупными субъектами предпринимательской деятельности, которые осуществляют деятельность на свой риск, могут и должны оценить возможность наступления отрицательных последствий.

Верховный Суд РФ внял жалобе общества и отправил дело в Судебную коллегию на пересмотр.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 26.05.2017 № 309-эс17-1058

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

22 июня 2017 года Верховный Суд РФ вынес решение, объявив резолютивную часть: судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Таким образом, аргументация высших судей будет известна после обнародования определения в полном объеме, но уже сейчас можно сказать, что ВС РФ усомнился в обоснованности позиции как частичного удовлетворения иска, так и отказала в его удовлетворении. Другими словами, приоритет  отдан позиции истца-арендатора.

Организация — арендатор земельного участка обратилась с иском к администрации города с требованиями признать за ней право собственности на незавершенный объект строительства, а договор аренды признать действующим бессрочно.

Компания пояснила, что в 2009 году заключила договор аренды земельного участка под строительство автостоянки сроком на 1 год. Однако возвести объект в срок не успела.

Договор несколько раз продлялся, но в 2015 году в очередной пролонгации организации было отказано.

Между тем на участке возведен фундамент из бетона строительным объемом 27 куб. м., на площади 67 кв. м., и организация планирует завершить строительство.

В связи с этим она и обратилась с таким иском.

Администрация указала, что в настоящее время п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ не предусмотрено право арендаторов на продление договоров аренды без проведения торгов, за исключением указанных законом случаев. Для земельных участков, предоставленных под строительство автостоянки, такие исключения не установлены, в связи с чем спорный земельный участок подлежит выставлению на торги. Ссылаясь на это, администрация заявила встречный иск об обязании организации возвратить земельный участок.

Суды первой и апелляционной инстанции вынесли решение в пользу администрации.

Арбитры сослались на то, что в соответствии с п. 21 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

В данном же случае право собственности организации на расположенные на спорном участке фундамент и канализационные сети в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем предусмотренные ст. 39.6 ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ основания для предоставления обществу спорного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют.

Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с арендатором договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, арендодатель правомерно отказался от спорного договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это не может быть квалифицировано как злоупотребление правом.

Верховный Суд РФ поддержал эту позицию.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 19.05.2017 № 305-ЭС17-2608

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

Арендодатель – департамент земельных и имущественных отношений края обратился к компании-арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере около 700 тыс. рублей, возникшей в связи с увеличением кадастровой стоимости земель.

Суды удовлетворили иск, но Верховный Суд РФ решил, что они ошиблись.

Отменяя судебные акты и направляя дело на пересмотр, высшие судьи объяснили следующее.

При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

Если такой акт не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения кадастровой оценки, то арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности или право государственной собственности на который не разграничено, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017) от 16.02.2017).

Соответственно, при наличии в соответствующем нормативном правовом акте порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости расчет арендной платы осуществляется на основании этого порядка.

В данном случае согласно договору аренды земельного участка арендная плата подлежала исчислению как раз в соответствии с таким порядком, утвержденным постановлением администрации края.

В нем же оговорено, что в случае изменения кадастровой стоимости участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В данном случае постановление, утвердившее кадастровую стоимость, вступило с законную силу 01.01.2016.

Следовательно, в силу указанного порядка кадастровая стоимость подлежит применению только со следующего года, то есть с 01.01.2017, а не с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, как ошибочно посчитали администрация и суды.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 30.05.2017 № 303-ЭС17-360, А51-4056/2016

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"

Комитет по управлению имуществом городского округа подал иск к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за 2015 год.

Общество возразило, что в этот период не использовало земельный участок по целевому назначению, поскольку ранее выданное обществу разрешение на строительство не действовало – оно было отменено самой же администрацией города. Впоследствии суд вынес решение о том, что действия администрации были незаконны.

Суд первой инстанции на этом основании отказал в удовлетворении заявленных комитетом требований.

Однако апелляционный суд отменил это решение и удовлетворил иск, руководствуясь ст. 309, 310, п. 1 ст. 614 ГК РФ, исходя из согласованных сторонами условий договора аренды, а также из того, что договор являлся действующим и арендодатель не препятствовал арендатору в использовании земельного участка.

Судьи пришли к выводу, что согласно условиям договора неиспользование участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы, а незаконность отмены разрешения на строительство свидетельствует о наличии у ответчика права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании с виновного лица убытков. Однако это не означает освобождения его от обязательства, принятого на себя по договору аренды.

Кроме того, невозможность осуществлять строительство на спорном земельном участке не означает невозможность использования такого участка по его целевому назначению. Ведь компания не лишена возможности производить работы, не требующие получения разрешения (например, подготовительные, исследовательские, геодезические работы).

Выводы суда апелляционной инстанции поддержали суд округа и Верховный Суд РФ.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 15.05.2017 № 305-ЭС17-4176

Документ включен в СПС "Консультант Плюс"