Банкротство застройщика: самые частые вопросы

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2016 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

Основные причины банкротства строительных компаний

Единичные случаи «подставных» банкротств недобросовестных организаций заставляют граждан мерить одним аршином всех застройщиков. Но застройщик застройщику рознь: мошенники, безусловно, не дремлют, но благонадежных компаний на строительном рынке – подавляющее большинство. И если первые выводят активы и ликвидируются намеренно, то последние, в силу разных обстоятельств, сталкиваются с предпринимательскими рисками и трудноразрешимыми финансовыми проблемами.

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

Освещенные в СМИ примеры неудачных банкротств некоторых компаний, их полного разорения, и даже уголовного преследования руководителей и контролирующих лиц прочно «запечатлелись» в умах бизнес-представителей. Поэтому, застройщики стараются избежать банкротства и ищут все новые и новые источники финансирования. Привлечение инвестиций – это, действительно, выход. Но только не на кабальных условиях. Инвесторы во времена экономической нестабильности крайне осторожны, и если вкладываются, несмотря на многочисленные риски, то так, чтобы эти риски были оправданы.

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

Банкротство дает возможность:

• сохранить контроль над компанией;
• обезопасить ценные финансовые активы;
• «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
• пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
• получить мораторий на требования кредиторов;
• освободиться от арестов на имущество;
• приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Если дольщики и другие кредиторы первыми заявят о банкротстве застройщика, контроль над организацией может перейти в руки «недружественных» лиц, а его руководство – быть полностью отстраненным от управления компанией.

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Планируя банкротство, нужно определиться со стратегией. Возможны два по сути противоположных пути: ликвидация компании с исключением из ЕГРЮЛ либо реанимация ее деятельности (восстановление платежеспособности) в ходе проведения восстановительных процедур банкротства – путем привлечения инвестиций, мер, направленных на рационализацию производства, реструктуризацию кредиторской задолженности и т.д.

Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

К нюансам банкротства застройщиков можно отнести:

• особые нормы защиты интересов дольщиков;
• возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
• преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
• возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Что вправе требовать дольщики?

Дольщики могут требовать:

• деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

• причитающиеся им жилые помещения.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

Погашение требований дольщиков в процедуре банкротства может быть произведено одним из следующих способов:

1. Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
2. Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
3. С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Требующие возврата вложенных денежных средств дольщики-физические лица получат свои кровные только в третью очередь. Преимущественным правом получения компенсаций наделены работники организации-должника, а также лица, которым застройщик причинил вред жизни или здоровью. Случается, что после выплаты заработных плат и выходных пособий сотрудникам банкрота, денежных средств на полную оплату требований дольщиков уже не хватает.

Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

Руководители, учредители и прочие контролирующие лица застройщика могут быть привлечены к субсидиарной ответственности, которая предусматривает расчет личными деньгами и имуществом по долгам организации, административной ответственности в виде неподъемных штрафов, а также уголовной ответственности за нарушения закона о банкротстве с максимальной мерой наказания — 6 лет лишения свободы.

На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.