Банкротство

Банкротство застройщика: самые частые вопросы

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.
Банкротство застройщика: самые частые вопросы

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2016 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

Основные причины банкротства строительных компаний

Единичные случаи «подставных» банкротств недобросовестных организаций заставляют граждан мерить одним аршином всех застройщиков. Но застройщик застройщику рознь: мошенники, безусловно, не дремлют, но благонадежных компаний на строительном рынке – подавляющее большинство. И если первые выводят активы и ликвидируются намеренно, то последние, в силу разных обстоятельств, сталкиваются с предпринимательскими рисками и трудноразрешимыми финансовыми проблемами.

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

Освещенные в СМИ примеры неудачных банкротств некоторых компаний, их полного разорения, и даже уголовного преследования руководителей и контролирующих лиц прочно «запечатлелись» в умах бизнес-представителей. Поэтому, застройщики стараются избежать банкротства и ищут все новые и новые источники финансирования. Привлечение инвестиций – это, действительно, выход. Но только не на кабальных условиях. Инвесторы во времена экономической нестабильности крайне осторожны, и если вкладываются, несмотря на многочисленные риски, то так, чтобы эти риски были оправданы.

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

Банкротство дает возможность:

  • сохранить контроль над компанией;
  • обезопасить ценные финансовые активы;
  • «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
  • пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
  • получить мораторий на требования кредиторов;
  • освободиться от арестов на имущество;
  • приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Если дольщики и другие кредиторы первыми заявят о банкротстве застройщика, контроль над организацией может перейти в руки «недружественных» лиц, а его руководство – быть полностью отстраненным от управления компанией.

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Планируя банкротство, нужно определиться со стратегией. Возможны два по сути противоположных пути: ликвидация компании с исключением из ЕГРЮЛ либо реанимация ее деятельности (восстановление платежеспособности) в ходе проведения восстановительных процедур банкротства – путем привлечения инвестиций, мер, направленных на рационализацию производства, реструктуризацию кредиторской задолженности и т.д.

Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

К нюансам банкротства застройщиков можно отнести:

  • особые нормы защиты интересов дольщиков;
  • возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
  • преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
  • возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Что вправе требовать дольщики?

Дольщики могут требовать:

  • деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

  • причитающиеся им жилые помещения.

             Важно:

  • Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
  • Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

Погашение требований дольщиков в процедуре банкротства может быть произведено одним из следующих способов:

  1. Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
  2. Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
  3. С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Требующие возврата вложенных денежных средств дольщики-физические лица получат свои кровные только в третью очередь. Преимущественным правом получения компенсаций наделены работники организации-должника, а также лица, которым застройщик причинил вред жизни или здоровью. Случается, что после выплаты заработных плат и выходных пособий сотрудникам банкрота, денежных средств на полную оплату требований дольщиков уже не хватает.

Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

Руководители, учредители и прочие контролирующие лица застройщика могут быть привлечены к субсидиарной ответственности, которая предусматривает расчет личными деньгами и имуществом по долгам организации, административной ответственности в виде неподъемных штрафов, а также уголовной ответственности за нарушения закона о банкротстве с максимальной мерой наказания — 6 лет лишения свободы.

На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.

🔍 Узнайте то, чего нет в интернете!

💼 Главбух на УСН
Экспертные лайфхаки и методы, проверенные практикой.
💰 Цена: 4 500 ₽ 15 950 ₽
Подробнее

📊 ОСНО: налоговая отчетность
Тонкости отчетности от ведущих специалистов.
💰 Цена: 4 200 ₽ 15 990 ₽
Подробнее

🎓 Профессия бухгалтер с нуля
Секреты профессионалов для старта карьеры.
💰 Цена: 4 900 ₽ 19 900 ₽
Подробнее

🚀 Знания, которые вы не "нагуглите"! Начните обучение сейчас!

Каталог курсов

Начать дискуссию


Похожие материалы

В сервис кадрового ЭДО на «Работе России» добавят систему защиты от нарушений и ошибок

В рамках нацпроекта «Кадры» Роструд разработает систему, которая поможет работодателям избежать нарушений в сфере трудовых отношений.

Кадры

До 2030 года в РФ нужно заместить больше 10 млн рабочих мест

Чтобы заменить сотрудников, которые уйдут на пенсию, нужно 10,1 млн новых работников.

НДС

Арбитражный суд поддержал налогоплательщика и ограничил налоговый контроль

Налоговые органы не вправе дублировать проверки по уже изученным данным, если новые нарушения не доказаны.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Налог на прибыль

В РСПП просят отменить ограничение на перенос убытков прошлых лет

Чтобы снизить нагрузку по налогу на прибыль, предприниматели хотят снять ограничение в 50% по учету убытков прошлых лет.

Зарплата

Если зарплата на испытательном сроке меньше чем в трудовом договоре. Минтруд ответил, можно ли так

Работодателям запрещено снижать уровень оплаты труда в этот период, даже если работник только проходит проверку-испытание на соответствие должности.

Законопроекты

Депутаты хотят конфисковать имущество родственников коррупционеров

Родственники чиновников могут остаться без имущества, если коррупционер откажется сотрудничать со следствием и принимал участие в преступной группировке.

Гражданин РФ, являясь ИП УСН Доходы, более полугода проживает за пределами РФ

Существуют ли лимиты по доходам ИП УСН Доходы для нерезидентов, после которых повышается налоговая ставка?

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Добрый день.

Для УСН нет разделения на резидентов и нерезидентов. Этот термин используется только в главе по НДФЛ.
Так что ставки обычные

Изменились контрольные соотношения для ЕНП-уведомлений. ⚡«Ночной бухгалтер» № 1873

Из-за появления новой шкалы по НДФЛ, точнее новых КБК, налоговики изменили контрольные соотношения для уведомлений. Пока изменения в Приказ ФНС не внесены, нужно применять обновленные КС из письма.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Майнинг

Отчет о майнинге цифровой валюты можно подать только одним способом

ФНС спросили, можно ли подать отчет о полученной цифровой валюте через личный кабинет налогоплательщика.

Обзоры новостей

⚡️ Итоги дня: в декрет разрешат уйти на любом сроке беременности, Николаев подает в суд за фразу «Выпьем за любовь», заемщики чаще уходят на кредитные каникулы

Подготовили обзор главных событий дня — 18 февраля 2025 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Куда сходить в Москве после VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025»?

Куда сходить и что посмотреть в Москве 13 — 16 марта, после VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025». Собрали для вас культурно-просветительские идеи, а еще предлагаем эксклюзивную вечеринку в кругу редакции. Покупайте билет и забирайте идеи в закладки. Классных мест осталось уже немного.

Куда сходить в Москве после VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025»?
16
Обучение для бухгалтеров

Научим вести учет для селлеров на УСН и проходить налоговые проверки успешно на обновленных курсах

В 2025 году упрощенцы стали плательщиками НДС, теперь они рассчитывают налог, заполняют новые декларации по УСН и НДС — все это нужно учитывать бухгалтерам, которые работают с селлерами на УСН. О том, как проходить налоговые проверки, избежать обвинений в дроблении и правильно вести учет расчетов для продавцов с пониженными ставками, расскажем на курсах.

Научим вести учет для селлеров на УСН и проходить налоговые проверки успешно на обновленных курсах
Новости ФНС

📧 Налоговики высылают работодателям сведения о налоговых долгах сотрудников

Региональное УФНС уведомляет работодателей о налоговых задолженностях их сотрудников, стимулируя тем самым должников к погашению долгов.

НДС на УСН

При НДС-льготе по статье 149 НК на УСН все-таки нужна декларация НДС

Если доход организации на УСН за 2024 год превысил 60 млн рублей, она должна платить НДС. Но если услуги – необлагаемые по статье 149 НК, то НДС не будет.

5
Уведомления о КИК

Отчитаться о зарубежных активах нужно до 30 апреля 2025

Физическим лицам, владеющим долей в иностранных компаниях, необходимо до 30 апреля 2025 года включительно подать уведомление о контролируемых иностранных компаниях (КИК). Даже нулевая прибыль или отсутствие операций не освобождают от обязанности отчитаться — нарушение грозит штрафами до 500 тысяч рублей.

Цифровой рубль

💰 В 2025 году можно заработать в сфере децентрализованных финансов. Финтех-эксперт объяснил как

С внедрением цифрового рубля может стать популярным направление децентрализованных финансов или DeFi. О том, что это такое и как можно заработать на этих процессах, рассказал эксперт Роман Тихонов.

Госзакупки

Пять практических советов бухгалтеру по подготовке и сдаче отчетности при работе с госконтрактами

Работая с государственными (муниципальными) заказчиками, недостаточно лишь выполнить госзаказ, необходимо еще и обеспечить правильный бухгалтерский и налоговый учет при работе с госконтрактами, а при выполнении гособоронзаказа еще и составлять специальную отчетность.

Пять практических советов бухгалтеру по подготовке и сдаче отчетности при работе с госконтрактами

Необычная вакансия для бухгалтера: Банк Точка ищет автора — эксперта в бухгалтерии

Бухгалтер — профессия очень многогранная, можно не только вести учет, но и помогать в нем разобраться коллегам. Создавайте собственные курсы, ведите блог или станьте автором экспертных статей. Последних, кстати, как раз ищет Банк Точка. Экспертам предлагают рассказывать о налогах простым и понятным языком.

Воинский учет

Если сотрудник во время отпуска проходил медкомиссию в военкомате, отдых продлевается

Ситуация: во время отпуска работника вызвали повесткой в военкомат для прохождения медицинского обследования и уточнения данных для воинского учета. На это ушло 3 дня.

НДФЛ

🙏 РСПП просит индексировать шкалу НДФЛ и ввести семейное налогообложение. Шансы оценивает налоговый юрист

Чтобы налоговая нагрузка не росла из-за инфляции, в РСПП предложили индексировать лимиты по доходам для НДФЛ на индекс-дефлятор, который зависит от роста цен.

Интересные материалы

Финансовый анализ

Эффективность бизнес-проекта можно рассчитать по трем показателям

Чтобы лучше управлять бизнесом, находить точки роста и увеличить чистую прибыль, стоит составить финансовую модель, в которой отразятся все показатели компании.