Частное лицо, заинтересованное в приобретении большого — более 1 га — участка земли в Подмосковье под коттеджное строительство, может заняться этим и самостоятельно.
Для начала следует выяснить, к какой категории земель относится подходящий участок, проверить, возможно ли в принципе изменение его категории, поскольку особо ценные земли сельскохозяйственного назначения или лесного фонда не разрешат переводить под строительство, если есть альтернатива в виде менее ценных земель. Для этого надо выяснить кадастровую стоимость облюбованного участка или оплатить кадастровую оценку, если она еще не была сделана.
Одновременно выясняется, кто владелец участка и каковы его обременения. Идеальная ситуация, когда площадка находится в частной собственности, участок сформирован и собственник готов его продать. Но такое встречается редко. Как правило, сельхозпредприятие владеет землей по праву постоянного пользования либо земельные угодья находятся в общей долевой собственности у бывших колхозников.
Этот случай самый сложный. Чтобы получить интересующий участок, сначала надо приобрести право собственности на абстрактную земельную долю, а затем сформировать его (при необходимости провести межевание всего массива земель), выделить его в натуре, провести кадастровый учет, согласовать его расположение с другими пайщиками, определить суммы компенсации им за то, что после изъятия этого инвестиционно-привлекательного участка стоимость их владений уменьшится.
Чтобы зарегистрировать право собственности на участок, выделенный в натуре в счет земельной доли, надо предоставить в регистрирующий орган планы всех вновь созданных на его месте земельных участков, письменное соглашение всех сособственников о разделе и о перераспределении долей. Скорее всего для этого придется инициировать судебный процесс, так как во внесудебном порядке редко удается достигнуть соглашения по всем вопросам со всеми сособственниками.
После заключения сделки купли-продажи и выделения в натуре участка сельхозземель надо заняться изменением его категории.
Процедура изъятия государством участка из массива земель с последующим предоставлением инвестору хотя довольно длительная и, как правило, сопровождается возмещением потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства, тем не менее хороша тем, что изменение категории земель и предоставление участка происходят одновременно. Ее отличие состоит в том, что при изъятии помимо потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства компенсации, как правило, подлежат и убытки землепользователей (землевладельцев). Ее сумма определяется в ходе переговоров и зависит от аппетитов землепользователя, в то время как размер возмещения безвозвратной утраты сельскохозяйственной или лесной земли (потери) обсуждению не подлежит.
Для расчета потерь сельскохозяйственного производства используется стоимость освоения такой же площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке) исходя из существующих нормативов в зависимости от типа почвы изымаемого участка.
Потери лесного хозяйства определяются исходя из капитализированного рентного дохода от использования участка лесного фонда, который рассчитывается по группам древесных пород и классам продуктивности леса с учетом экологического значения и состояния участка лесного фонда, социально-экономических факторов и сроков перевода лесных земель в нелесные.
После того как участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер, надо подготовить и собрать все документы сначала на местном, а потом на областном уровне для рассмотрения вопроса об изменении категории участка на Московском областном координационном совете по изменению категорий земель. Итогом этой длительной процедуры становится акт предоставления участка (постановление правительства Мособласти) с предписанием областному Минимуществу заключить соответствующий договор аренды участка под реализацию данного инвестиционного проекта.
В среднем на получение участка с изменением его категории уходит 6-12 месяцев.
В трехмесячный срок после принятия постановления об изменении категории земель и предоставлении участка инвестор должен уплатить средства на возмещение потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства. Иначе они будут взысканы в судебном порядке.
Предоставление инвесторам государственных и муниципальных земельных участков для строительства в собственность или аренду осуществляется либо с предварительным согласованием мест размещения предполагаемых объектов, либо без него. В первом случае предоставление участков в собственность или аренду происходит исключительно по результатам торгов (конкурса, аукциона). Во втором случае участок может быть предоставлен без торгов, но только в аренду. Выкупить его можно будет впоследствии, когда строительство будет завершено и у инвестора появится исключительное право на выкуп участка, занятого недвижимостью.
У властей есть право изъять предоставленный участок, который два года не разрабатывается, и передать его другому. С лакомыми участками это обычно происходит с чьей-то подачи, так что купить землю и 10 лет ждать, пока она подорожает, может не получиться. Но согласование проектной документации, которое может длиться годами, уже является разработкой участка, поскольку не строить ничего нельзя.
Виталий Можаровский
партнер юридической фирмы "Пепеляев, Гольцблат и партнеры"
Начать дискуссию