Применение имущественного вычета по НДФЛ при строительстве и покупке жилья

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Указанная сумма включает фактические расходы на новое строительство или приобретение жилья, например:

1. расходы на разработку проектно-сметной документации;
2. расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
3. расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
4. расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
5. расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы:

1. на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
2. на приобретение отделочных материалов;
3. на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты можно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки. Это же положение применяется в отношении доли (долей) в доме, квартире, комнате.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, направленной им на погашение процентов по ипотечным кредитам, по целевым займам (кредитам), полученным и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья. Здесь необходимо иметь в виду, что в расчет берется не сумма кредита, а проценты, уплаченные за пользование кредитом.

Кроме того, обязательным условием для применения имущественного вычета является то, что заемные средства должны быть фактически израсходованы на указанные цели. В противном случае суммы, направленные на погашение процентов по такому займу (кредиту), не принимаются к вычету (Письмо Минфина России от 30 ноября 2006 года №03-05-01-05/264).

Пример 1.

Доход налогоплательщика, облагаемый налогом на доходы физических лиц по ставке 13%, ежегодно составляет 300 000 рублей (в месяц - 25 000 рублей), сумма налога – 39 000 рублей (300 000 рублей х 13%). Налогоплательщиком одновременно оплачено: приобретение квартиры в Москве на сумму 3 000 000 рублей и проценты на погашение ипотечного кредита, полученного в Сбербанке России на сумму 1 500 000 рублей.

В соответствии с НК РФ имущественный налоговый вычет составит 2 500 000 рублей (1 000 000 рублей - на приобретение квартиры и 1 500 000 рублей - проценты на погашение ипотечного кредита). Расчет имущественного налогового вычета и возврата налогоплательщику налога на доходы физических лиц по годам приведен в таблице.

(рублей)

Исходя из вышеприведенного расчета видно, что имущественный налоговый вычет будет предоставляться в течение 9 лет:

1. в течение 8 лет - в размере годового дохода 300 000 рублей (НДФЛ, который должен получить налогоплательщик из бюджета, составит ежегодно 39 000 рублей);

2. в последнем году - в размере 100 000 рублей - это непогашенный остаток имущественного налогового вычета, перенесенный с предыдущего года (НДФЛ, который должен получить налогоплательщик из бюджета, - 13 000 рублей, то есть разница между налогом, исчисленным налоговым агентом, и налогом, исчисленным по налоговой декларации.

Окончание примера.

Обратите внимание!

В соответствии с новой редакцией подпункта 1 пункта 1 статьи 212 НК РФ с 1 января 2008 года не признается доходом материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами на новое строительство либо приобретение на территории России жилья, если налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Следовательно, если физическое лицо воспользовалось имущественным вычетом на строительство или приобретение жилья, то в будущем ему придется платить НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах по кредитам и займам вне зависимости от цели их использования.

Для получения имущественного вычета на новое строительство или приобретение жилья не обязательно, чтобы расходы на строительство (приобретение) жилья были осуществлены в денежной форме.

Согласно Письму Минфина России от 28 марта 2005 года №03-05-01-07/6 к фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам (векселям), иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них. Такая форма оплаты не препятствует получению вычета.

Вместе с тем переданный в оплату жилья вексель может признаваться в качестве расходов только в том случае, если он был приобретен налогоплательщиком по гражданско-правовому договору. Если же налогоплательщик сам выписал вексель и передал его продавцу, то оснований для имущественного вычета на новое строительство или приобретение жилья нет. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 28 марта 2005 года №03-05-01-07/6.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство.

Правило распределения имущественного вычета на новое строительство или приобретение жилья в случае общей долевой либо общей совместной собственности то же, что и в случае применения вычета в суммах, полученных от продажи имущества. Вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Пример 2.

Супруги приобрели по договору купли-продажи с физическим лицом квартиру в общую совместную собственность за 1 850 000 рублей. Оплата за квартиру была произведена частями: 850 000 рублей уплатил супруг при подписании договора, оставшуюся часть оплатила супруга. Документом, подтверждающим расчеты между продавцом и покупателями за квартиру, является расписка, в которой подтверждается получение продавцом оплаты от супруга в сумме 850 000 рублей и от супруги в сумме 1 000 000 рублей.

Супругами представляется декларация по доходам, полученным за 2007 год.

Свидетельство о праве собственности на квартиру получено в 2007 году.

В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется:

1. супругу - в пределах его доли собственности на приобретенную квартиру и произведенных им расходов в сумме 850 000 рублей;

2. супруге - в пределах ее доли собственности на приобретенную квартиру и произведенных расходов в сумме 1 000 000 рублей.

Окончание примера.

Обратите внимание! Имущественный вычет на новое строительство или приобретение жилья не применяется в следующих случаях:

1. если оплата расходов на строительство или приобретение жилья производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
2. если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми, если суд признал их таковыми, поскольку отношения между этими лицами повлияли на результат сделки.

Кроме того, вычет не будет применяться, если оплата за жилье производится за счет субсидий, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов. По этому вопросу даны разъяснения в Письме Минфина России от 15 февраля 2007 года №03-04-07-01/24:

«Положения п. 36 ст. 217 Кодекса об освобождении от налогообложения налогом на доходы физических лиц вышеуказанных субсидий вводятся одновременно с исключением возможности получения налогоплательщиком имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса в случае, если оплата таких расходов произведена за счет субсидий, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов».

Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Имущественный налоговый вычет на новое строительство или приобретение жилья предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам:

• квитанций к приходным ордерам;
• банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;
• товарных и кассовых чеков;
• актов о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца;
• других документов.

Кроме того, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

• при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
• при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Вычет на покупку или строительство жилья можно получить не только в налоговом органе, но и по месту работы согласно пункту 3 статьи 220 НК РФ. До окончания налогового периода налогоплательщик должен представить работодателю уведомление о подтверждении налоговым органом права на имущественный налоговый вычет по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 7 декабря 2004 года №САЭ-3-04/147@.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет при покупки или строительстве жилья не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета при покупке или строительстве жилья не допускается.

Авторы: Специалисты Аудиторско-консалтинговой группы BKR-Интерком-Аудит