Аренда – договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.
Правовые нормы арендных отношений регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Общие положения для всех видов договоров аренды установлены ст.607 – 625 ГК РФ.
Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (ст.609 ГК РФ). Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договор также должен быть заключен в письменной форме. Даже если письменная форма договора не предусмотрена ГК РФ или иными законами, договор может быть заключен в письменной форме по соглашению сторон.
Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ).
Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон №122-ФЗ).
Согласно п.1 ст.26 Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, следует приложить поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Государственной регистрации подлежат договора аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года и только с момента государственной регистрации договор аренды считается заключенным. Таким образом, договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат (п.2 ст.651 ГК РФ).
Указанный порядок распространяется и на договора аренды нежилых помещений, что следует из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Срок, на который заключается договор аренды, должен быть определен договором (ст. 610 ГК РФ).
При аренде нежилых помещений немало вопросов у налогоплательщиков возникает по поводу отражения в бухгалтерском и налоговом учете коммунальных платежей.
В целях избежания возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором в договоре аренды необходимо предусмотреть, какая из сторон договора будет нести расходы по оплате коммунальных услуг, а также порядок проведения расчетов между сторонами.
В том случае, когда коммунальные услуги включены в арендную плату, проблем с их отражением в учете у арендатора не возникает. Сложности вызывает вариант, при котором арендная плата и коммунальные услуги разделены.
Рассмотрим порядок отражения коммунальных расходов в бухгалтерском учете арендатора в том случае, если арендатор потребляет коммунальные услуги, не заключая отдельных договоров с поставщиками коммунальных услуг, компенсируя эти расходы арендодателю.
При таком варианте оплату коммунальных услуг производит арендодатель на основании счетов, выставляемых ему поставщиками коммунальных услуг. Арендодатель на основании полученных счетов выставляет счет арендатору на стоимость потребленных им коммунальных услуг. В организациях, где не установлены счетчики потребления воды, тепла, электроэнергии, количество коммунальных услуг, потребленное арендатором, в большинстве случаев определяется соотношением площади, занимаемой арендатором, к общему объему площадей арендодателя.
При выставлении счета следует обратить внимание на его содержание. Поскольку оказывать коммунальные услуги могут только энергоснабжающие организации, арендодателю в счете не следует указывать «Оплата коммунальных услуг», правильной будет формулировка «Расходы, возмещаемые арендатором». При этом, по мнению Минфина России, арендодатель не должен выставлять счет-фактуру арендатору, поскольку он не реализует последнему электроэнергию, то есть у арендодателя отсутствует объект налогообложения НДС. Такое мнение выражено, в частности, в Письме Минфина России от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39. В этом же письме сказано, что арендатор в результате отсутствия счета-фактуры на стоимость потребленных им коммунальных услуг, не может принять НДС по этим услугам к вычету. Более того, Минфин считает, что этот НДС арендатор также не сможет отнести на расходы, учитываемые при налогообложении прибыли (Письмо Минфина России от 27 декабря 2007 г. № 03-03-06/1/895). Однако если в счете арендодатель не выделит отдельно сумму НДС, то, на взгляд автора, арендатор сможет отнести всю сумму на расходы.
Таким образом, для арендодателя сумма полученного от арендатора возмещения расходов по оплате коммунальных услуг, не является выручкой от реализации. Соответственно, эту сумму отражать по кредиту счета 90 «Продажи» не нужно. По мнению автора, данную сумму следует провести «транзитом», то есть проводкой Дебет 76 Кредит 60. При этом у арендодателя стоимость коммунальных расходов, подлежащая возмещению арендатором, не включается в расходы по обычным видам деятельности (сч. 20, 25, 26). А сумма «входного» НДС в этой части на вычеты лучше не относить (Постановление ФАС Центрального округа от 25 апреля 2007 г. № А14-15645-2006586/25).
Пример.
Арендодатель сдает в аренду офисное помещение. При этом в договоре аренды указана арендная плата и обязанность арендатора по возмещению арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг. Поставщики коммунальных услуг выставили арендодателю счет на 53 100 рублей (в том числе НДС – 8 100 рублей). Доля арендатора составляет 30% потребленных коммунальных услуг и составляет 15 930 рублей.
Сумма коммунальных расходов, возмещаемых арендатором, отражается у арендодателя следующим образом:
Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
Дебет | Кредит | ||
76 | 60 | 13 500 | Отражена задолженность по оплате коммунальных услуг (без учета НДС) |
19 | 60 | 2 430 | Отражена сумма НДС по коммунальным услугам |
60 | 51 | 15 930 | Погашена задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных услуг |
Окончание примера.
Другое дело, когда сумма возмещения расходов включена в стоимость арендной платы и из самого договора аренды это четко следует. В этом случае данная сумма как составная часть арендной платы будет являться выручкой арендодателя, соответственно, ее следует отражать по кредиту счета 90 «Продажи» и начислять с нее НДС.
При таком варианте оформления арендных отношений коммунальные расходы (в том числе в той части, что потребляется арендатором) будут относиться у арендодателя на расходы по обычным видам деятельности, а «входной» НДС по ним – к вычету. Правда, при принятии НДС к вычету у арендодателя могут возникнуть налоговые риски. Однако, как показывает арбитражная практика, организации в судебном порядке могут доказать свое право на вычет (Постановления ФАС Поволжского округа от 16 октября 2007 г. по делу № А55-627/2007-11, ФАС Северо-Западного округа от 10 января 2007 г. № А05-7971/2006-13).
Автор: Специалисты Аудиторско-консалтинговой группы BKR-Интерком-Аудит
Начать дискуссию