НДФЛ: вычет или расходы

Многие из нас продавали квартиру или комнату. И досадно: до сих пор не все знают, что в этом случае они являются плательщиками НДФЛ, а следовательно, обязаны подать декларацию и уплатить налог. Чтобы не переплатить в бюджет лишнего, обратите внимание на такой нюанс: можно воспользоваться двумя схемами уменьшения налога – имущественным вычетом или документально подтвержденными расходами – все зависит от ситуации.

Схема 1: имущественный вычет

Доходы от продажи недвижимости облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов (ст. 210 НК РФ). При этом физическое лицо вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пунктом 1 статьи 220 кодекса. Размер вычета зависит от количества лет владения имуществом:
– менее трех лет – размер вычета не может превышать 1 миллион рублей;
– более трех лет – вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи имущества.

НА ЦИФРАХ. Гражданин Петров продал в 2008 году квартиру, приобретенную в 2006 году. Продажная стоимость квартиры – 1 250 000 руб. Поскольку квартира находилась в собственности менее трех лет, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным вычетом (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). В этом случае НДФЛ составит 32 500 руб. ((1 250 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13% / 100%).

Воспользоваться имущественным вычетом физическое лицо может на основании письменного заявления при подаче декларации в налоговую инспекцию по окончании налогового периода (п. 2 ст. 220 НК РФ). Напомним, что декларацию при продаже недвижимого имущества необходимо предоставить в инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Вариант получения имущественных налоговых вычетов предпочтителен в тех случаях, когда недвижимое имущество принадлежит гражданину менее трех лет и он не может документально подтвердить расходы на его приобретение. Например, квартира получена по договору дарения, в рамках приватизации и т.п.

Схема 2: подтвержденные расходы

Вместо использования права на получение имущественного вычета можно уменьшить сумму облагаемых налогом доходов фактически произведенными и документально подтвержденными расходами по приобретению недвижимого имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ). Подтвердить фактически произведенные расходы по приобретению квартиры можно договором купли-продажи имущества, распиской продавца в получении денег, приходным кассовым ордером, кассовым чеком и т.п.

НА ЦИФРАХ. Гражданин Сидоров в 2007 году купил квартиру за 1 300 000 руб., которую продал в 2008 году за 1 500 000 руб. Приобретение квартиры подтверждено договором купли-продажи и кассовым чеком в сумме 1 300 000 руб. Поскольку у Сидорова имеются в наличии документы, подтверждающие произведенные им расходы, связанные с приобретением квартиры, то НДФЛ в данном случае составит 26 000 руб. (1 500 000 руб. – 1 300 000 руб.) х 13% / 100%). Предположим, что у Сидорова нет документов на приобретение квартиры. Тогда с учетом имущественного вычета НДФЛ составил бы 65 000 руб. (1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13% / 100%).

Из второго примера видно, что в данном случае выгоднее применять вторую схему уменьшения НДФЛ – документально подтвержденными расходами. Однако вывод зависит от конкретной ситуации. Поэтому рекомендуем хранить документы, подтверждающие ваши расходы, и просчитывать более выгодный для вас вариант уменьшения НДФЛ.

Продаем и покупаем

Бывает и так, что, продав одну квартиру, гражданин сразу же покупает новую. При этом, декларируя доходы, в составе расходов он отражает затраты на приобретение как старой квартиры, так и новой. Это ошибка. Имущественный вычет можно получить при продаже приобретенного ранее имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ). Если вы покупаете несколько объектов недвижимости, а продаете только один, то в составе расходов можно признать расходы на приобретение только одного объекта. Следовательно, в декларации следует отразить расходы на покупку только той квартиры, которая была продана.

Уступка прав требования облагается налогом

Физическое лицо заключило договор долевого участия в строительстве, уплатило взнос. В дальнейшем право требования по договору участия в строительстве было уступлено за сумму, превышающую уплаченный взнос. Нужно ли в данном случае платить налог? Да, нужно. При этом из разъяснений УФНС России по Санкт-Петербургу следует, что при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить облагаемую сумму своих доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. В рассматриваемом случае расходом является уплата взноса по договору долевого строительства.