Офис в аренду

Антон, расскажите, на какие основные условия договора аренды арендатору стоит обратить особое внимание?

Помимо размера арендной платы, существенное значение имеют условия о сроке договора, размере депозита, а также основания расторжения договора. Договор аренды может быть заключен на 11 месяцев (краткосрочный договор аренды) или на несколько лет. Срок договора зависит от пожеланий арендатора. Договор, заключенный на срок не менее года должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Обязанность по регистрации договора возлагается либо на арендатора, либо это делает арендодатель, но за счет арендатора.

Для всех арендаторов действует существенное условие аренды – депозит (арендная плата за несколько последних  месяцев аренды, которую арендатор обязан внести  арендодателю при заключении договора аренды). Этим арендодатель страхует себя от внезапного расторжения договора арендатором и возможных финансовых потерь, связанных  с поиском новых арендаторов.

Расскажите более подробно об арендной плате. Как формируется арендная плата и от чего зависит ее размер?

На размер арендной платы влияет множество факторов. Это и класс офисного центра, его место нахождения, наличие или отсутствие развитой инфраструктуры, и еще ряд параметров. Помимо платы за пользование помещением, арендатор оплачивает эксплуатационные и операционные расходы, расходы за пользование телефонией и интернетом и т.п.

Некоторые из этих расходов включаются в арендную плату, другие же являются величиной переменной и зависят от объемов потребления арендатором электроэнергии, теплоснабжения,  водоснабжения в арендуемых помещениях в месяц, и исчисляются на основании показаний соответствующих приборов учета.

Также в состав арендной платы может включаться стоимость ежемесячных расходов арендодателя на климатизацию помещений, на обеспечение работы систем центрального кондиционирования и вентиляции воздуха здания, на уборку здания, вывоз мусора, централизованную охрану бизнес-центра.

            Как часто может меняться арендная плата?

Согласно законодательству, арендная плата может меняться не чаще одного раза в год. В долгосрочных договорах аренды, как правило, указывается порядок изменения арендной платы, например,  в зависимости от уровня инфляции, и указывается минимальный размер такого повышения в процентах.

Таким образом, стороны еще на стадии заключения договора, определяют условия на которых в будущем может меняться размер арендной платы.

Надо отметить, что включение в договор подобного условия не освобождает арендодателя от обязанности заблаговременно письменно уведомить  арендатора о предстоящем повышении арендной платы.

Известно, что на арендатора часто возлагается обязанность застраховать некоторые виды рисков. Чем это вызвано, и о каких рисках идет речь?

Страхование – это обязательное и очень важное условие договора аренды помещения. Путем страхования владелец здания старается застраховать себя от лишних возможных расходов, в случае причинения арендатором ущерба, как имуществу арендодателя, так и имуществу других арендаторов, например в случае затопления, пожара по вине арендатора и т.п.

Как правило, страхуется гражданская ответственность арендатора перед третьими лицами, а также конструкции занимаемых помещений и их отделка. Иногда арендатору на период проведения масштабных ремонтных работ предлагается застраховать различные строительные риски.

Что касается страхования собственного имущества арендатора, находящегося в арендуемом помещении, то в этом случае арендодатель редко включает такое условие в договор.

Собственник помещения может указать в договоре минимальную сумму страхового покрытия. Если мы говорим о страховании отделки помещения, что минимальная сумма страхового покрытия определяется арендодателем на основе экспертной оценки стоимости возможного ремонта квадратного метра арендуемой площади.

Надо отметить, что арендодатель тщательно отслеживает исполнения арендаторами обязанности по страхованию, в частности, устанавливая в договоре конкретный срок, в течение которого арендатор обязан заключить договор страхования и предоставить арендодателю копию страхового полиса.

Как мне представляется, одним из наиболее важных для арендатора вопросов при заключении договора аренды помещений, является обсуждение оснований, по которым договор аренды может быть расторгнут владельцем здания. И это вполне понятно, ведь арендаторы, порой производят в арендуемых помещениях дорогостоящий ремонт, и поэтому они должны иметь гарантии, что в скором времени их не попросят освободить занимаемое помещение.

Да, вы абсолютно правы, поэтому многие арендаторы предпочитают заключить долгосрочные договоры аренды, на несколько лет. Отсутствие в договоре аренды условия, согласно которому каждая из сторон вправе в одностороннем порядке его расторгнут, также является гарантией для арендатора.

В соответствии с законом, договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, или назначения помещения, или существенно ухудшает помещение, или более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также в иных указанных в договоре случаях.

Однако прежде, чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан направить арендатору требование об устранении нарушения договора.

Предусматривает ли договор аренды какие-либо санкции в отношении арендатора?

Да, такие санкции есть. Это пени, как правило, в размере 0,3% арендной платы за каждый день просрочки платежа. Штрафы за разного рода существенные нарушения договора аренды и внутренних правил распорядка бизнес-центра. Возможность взыскивать убытки.

        Часто ли приходится прибегать к санкциям?

Бывает, дело есть дело. Хотя мы стараемся строить со всеми арендаторами позитивные партнерские отношения.