Ипотека в вопросах и ответах
В связи с мировым банковским кризисом прошлого года у многих потенциальных заемщиков появилось ощущение, что ипотека перестала быть доступной для населения. Отчасти это так и есть. Но при желании ипотеку получить, тем не менее, возможно. О нюансах этого вида кредитования корреспонденту ИА «Клерк.Ру» Андрею Соколову рассказала Екатерина Забелина, руководитель блока ипотечного кредитования Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).
Екатерина, какие ипотечные программы предлагают сегодня банки заемщикам?
В начале 2008 года кризисные явления на мировых финансовых рынках и, как следствие, ожидания экспертов о «сворачивании ипотеки» несколько не оправдались, но ситуация в сегменте банковских предложений все же изменилась, и это затронуло не только Россию. Некоторые банки весной этого года повысили ставки, приостановили или вообще отказались от наиболее рискованных программ, а также ужесточили требования к клиентам. Но уже к лету многие из них вновь пересмотрели свои условия в сторону лояльности.
Действительно, можно говорить о среднем повышении ставок по ипотечному кредитованию на 0,5%, но иных радикальных ухудшений не наблюдается. По-прежнему клиент может найти все, что захочет: ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом, кредиты на приобретение городской и загородной недвижимости на первичном или вторичном рынке. Помимо этого, не произошло существенного роста цен на недвижимость, о возможности которого также говорили многие. Рынок недвижимости сейчас находится скорее в стагнации. Нет ажиотажа, клиенты могут не спешить с ипотечной сделкой, а выбрать, то, что им действительно подходит.
Что необходимо сделать клиенту для получения ипотечного кредита?
Для того, чтобы получить кредит, необходимо предоставить в банк полный пакет документов, куда входят: паспорт, документы о семейном положении, копии дипломов, копия трудовой книжки и документы, подтверждающие доход. Помимо этого, желательно предоставлять документы об имеющихся у потенциального заемщика активах (квартиры или машины, находящиеся в собственности, выписки по банковским счетам) и, при наличии, сведения о его кредитной истории.
Для владельцев собственного бизнеса необходимо предоставление документов по реальной хозяйственной и финансовой деятельности компании. После одобрения кредитной заявки банком клиент приступает к поиску объекта в зависимости от выбранной программы. Затем объект приобретается с использованием кредитных средств или, если кредит «под залог», клиент регистрирует залог в пользу банка и получает денежные средства.
В каком случае потенциальный заемщик может получить отказ в предоставлении кредита?
Причиной отказа может послужить плохая кредитная история потенциального заемщика, а также проблемы с правоохранительными органами, предоставление ложных сведений о себе или объекте залога, намеренное сокрытие интересующей банк информации. Какие ипотечные кредиты - на покупку квартиры или загородного дома - пользуются сейчас наибольшим спросом? Наиболее востребованным остается, как и раньше, ипотека вторичного рынка квартир. Существенным спросом также пользуется ипотека на первичном рынке, особенно в регионах, тем более что стоимость жилья на этапе строительства всегда несколько ниже.
Тем не менее, доля кредитования загородной недвижимости неуклонно растет. Особой популярностью подобные программы пользуются в московском регионе. Интерес к загородной недвижимости в немалой степени обусловлен высоким уровнем цен на городскую недвижимость. Для среднего класса, особенно для владельцев бизнеса, собственный дом является серьезной альтернативой или дополнением к московской квартире. Помимо этого, приобретение загородного дома – это не только решение жилищного вопроса, абсолютно иное качество жизни, но и хорошее вложение капитала, поскольку загородная недвижимость с каждым годом только растет в цене. По мере решения проблемы неурегулированности земельных отношений, которая является основным сдерживающим фактором для развития данного вида ипотеки, эти продукты становятся все более привлекательными и для банков, и для их клиентов. Сейчас идет активное строительство организованных коттеджных поселков. На такую недвижимость банки охотно готовы предоставлять ипотечные кредиты.
В чем сложность получения кредита на строительство дома под залог земли?
Мало кто из банков предоставляет так называемое траншевое финансирование строительства. Как правило, те банки, которые работают с кредитованием земельных участков, предпочитаю выдавать кредит под залог земельного участка исходя из его стоимости. Далее клиент, заложив земельный участок, получает денежные средства и начинает строительство. Единственная сложность в том, что земельный участок должен относиться к определенной категории земель, которую кредитует банк. Также банк может потребовать, чтобы клиент строил дом не сам, а через подрядчика, но это условие присутствует не у всех банков. Например, наш банк, принимая в залог земельный участок, никак не регламентирует строительство загородного дома.
Почему банки устанавливают более высокие ставки по кредитам на покупку новостроек?
Ставки по кредитам на жилье в строящихся домах действительно значительно выше. Во многих банках также действует довольно длительный мораторий на досрочное погашение кредита (до получения свидетельства о собственности).
С чем связаны моратории на досрочное погашение?
Это связано с кредитными рисками. При оформлении ипотеки на покупку квартиры или коттеджа на вторичном рынке банк получает в качестве залога недвижимость, находящуюся в собственности. В случае с «первичкой» у банка в залоге находятся только права требования, что значительно повышает рискованность сделки. Эти риски банк вынужден компенсировать за счет более высоких ставок.
Каковы условия досрочного погашения ипотечного кредита?
Гипотетическую возможность досрочного погашения нужно учитывать сразу, еще на стадии выбора банка, поскольку каждая кредитная организация имеет на этот счет свои правила и требования. Многие ипотечные программы предполагают дополнительные штрафы и проценты за досрочное погашение, или накладывают длительный мораторий. Также необходимо выяснить, нет ли в банке запрета на рефинансирование кредита, поскольку через несколько лет такая операция может быть очень выгодна, или даже необходима для клиента.
В чем особенности и выгоды рефинансирования ипотечных кредитов?
Этот банковский продукт позволяет улучшить условия по ранее взятому ипотечному кредиту, увеличить сумму ранее взятого кредита или просто поменять банк, если клиент не доволен обслуживанием. Однако необходимо помнить, что не все банки поддерживают процедуру рефинансирования, и не каждый кредит можно рефинансировать. О наличии такой возможности необходимо осведомиться заранее, чтобы потом была возможность выбора. Особенность рефинансирования заключается в том, что продукт достаточно рискованный для банка, особенно если действовать через последующую ипотеку. Клиент может взять второй кредит и не погасить первый. Поэтому, как правило, банки предлагают это лишь проверенным клиентам.
Начать дискуссию